Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 сентября 2007 г. N Ф08-5412/07 "В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, а условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество, являются ничтожными" (извлечение)

ТСЖ "Крат" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию г. Новочеркасск в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска (далее - комитет) о признании недействительным зарегистрированного за муниципальным образованием права собственности на нежилые помещения номера 4 - 40 общей площадью 483,5 кв. м в подвале 5-этажного дома литера Г, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Московская, 58.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

Определением от 14.02.07 по ходатайству истца произведена замена ответчика - муниципальное образование - на комитет.

Решением от 04.06.07 иск удовлетворен. Суд исходил из того, что спорные помещения предназначены для обслуживания жилой части дома и в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации являются общим имуществом собственников жилых помещений.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и отказать в иске. Заявитель указывает, что подвальные помещения с N 4 по N 19 находятся непосредственно под магазином, являющимся муниципальной собственностью, и используются в качестве служебных. Магазин вместе с подвальными помещениями представляет собой единый встроенный объект.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Товарищество образовано жильцами трех компактно размещенных жилых домов литеры А, Б и Г по ул. Московской, 58 (протокол учредительного собрания от 28.01.06 N 1).

В материалы дела представлено письмо от 03.04.06 N 1 председателя товарищества главе администрации г. Новочеркасска с предложением от имени жильцов дома литера Г передать в их коллективно-долевую собственность нежилое помещение площадью 236,9 кв. м в многоквартирном доме литера Г, арендуемое ТОО "Донпродукт", а также все другие нежилые помещения с инженерными коммуникациями. Однако 21 ноября 2006 года муниципальное образование в лице комитета зарегистрировало за собой право собственности на подвальные помещения N 4 - 40 общей площадью 483,5 кв. м в жилом доме литера Г.

Товарищество обратилось в суд с настоящим иском, считая, что при наличии права собственности на спорные помещения у собственников квартир в силу закона ответчик не мог регистрировать такое же право за собой.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы).

Признавая недействительным зарегистрированное за муниципалитетом право, суд руководствовался заключением экспертизы от 14.03.07 N 948, согласно которому помещения N 4 - 40 предназначены для обеспечения эксплуатации жилой части дома и являются техническим подпольем. Из экспертного заключения следует, что в 23 из 36 спорных помещений имеются различные инженерные коммуникации (тепловые трубы с задвижками, водопроводные и канализационные устройства, а также металлический шкаф с электрооборудованием). Другие помещения, хотя и не имеют инженерных сетей, однако являются смежными по отношению к помещениям с коммуникациями.

Из буквального содержания пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что внеквартирные помещения в многоквартирном доме могут принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам любых помещений, а не только собственникам квартир. Из приведенного письма товарищества главе муниципального образования следует, что, предлагая передать встроенное помещение (магазин) из муниципальной в долевую собственность жильцов, товарищество признавало принадлежность муниципалитету доли строения литера Г в виде магазина. Соответственно и спорные подвальные помещения не являются исключительно имуществом собственников жилых помещений.

Встроенное помещение первого этажа жилого дома литера Г, которое стороны называют магазином, отражено на поэтажном плане дома. Непосредственно под магазином расположена значительная часть спорных подвальных помещений. Суд не выяснял, является ли помещение магазина обособленным объектом права, подпадает ли оно под режим общей долевой собственности, относится ли к магазину функционально и технически часть подвальных помещений, использовались ли они в качестве служебных площадей и в течение какого периода. Данные обстоятельства имеют значение для решения вопроса о том, имелись ли у собственника магазина препятствия для государственной регистрации за собой части подсобных помещений как принадлежности обособленного объекта права.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее вспомогательное имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на принадлежащие собственнику основные помещения. Однако судом доля муниципалитета, в том числе в подвальных помещениях, не определялась.

В деле имеется договор от 20.06.06, согласно которому магазин куплен у муниципалитета гражданкой Савенко Екатериной Борисовной. С нею же 25.07.06 заключен договор аренды на подвальные помещения N 4 - 17, 28 - 32, 35 - 40 общей площадью 356,3 кв. м. Суд данным обстоятельствам так же не дал оценки, между тем решением по настоящему делу могут быть затронуты права указанного лица (в связи с установленным законом правилом о следовании права на долю в общем имуществе судьбе права на основное помещение) и его мнение по спору необходимо учесть. Кроме того, если переход права собственности на магазин от муниципалитета к Савенко Е.Б. уже был зарегистрирован на момент рассмотрения судом спора, следовало решить вопрос о том, является ли комитет надлежащим ответчиком, так как в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. При этом следовало также учесть положения статьи 38 Кодекса, в соответствии с которой при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, а условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество, являются ничтожными.

При наличии невыясненных обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении с учетом обстоятельств, изложенных в настоящем постановлении, следует определить, имеются ли основания для полного или частичного удовлетворения иска, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле собственника встроенного помещения.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.07 по делу N А53-546/2007-С2-32 отменить, передать дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.