Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 сентября 2007 г. N Ф08-6043/07 "Поскольку обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка, при оценке действительности договора купли-продажи прудового хозяйства, включающего гидротехнические сооружения, расположенные на прудах, необходимо исследовать вопрос о принадлежности земельного участка, на котором расположены пруды" (извлечение)

Индивидуальный предприниматель Неумывайкин А.Н. (далее - предприниматель) обратился с иском к СПК "Колхоз им. Калинина" (далее - колхоз) о признании права собственности на следующее недвижимое имущество: домик рыбака (литера А) общей площадью 44,4 кв. м (с пристройкой), гидротехнические сооружения N 1, 2, 3, расположенные по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, ст. Зассовская, между МТФ N 1 колхоза и соцгородком (уточненные требования).

Решением от 13.04.07 исковые требования удовлетворены. Суд исходил из того, что спорное имущество приобретено предпринимателем у колхоза по действительному договору купли-продажи от 14.05.06 N 060504; сторонами подписан акт приема-передачи объектов недвижимости; покупатель полностью оплатил предусмотренную договором цену.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено; в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что у предпринимателя не возникло право собственности на спорное имущество, поскольку отсутствуют доказательства наличия права собственности у продавца этих объектов на отчужденную истцу недвижимость. Договор купли-продажи от 14.05.06 N 060504 является незаключенным, так как не содержит сведений, позволяющих индивидуализировать предмет этого соглашения. Кроме того, условия данного договора противоречат закону, поэтому в случае согласования в нем всех существенных условий, такая сделка являлась бы ничтожной.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение, ссылаясь на следующие доводы:

- договор купли-продажи от 14.05.06 и акт приема-передачи от 14.05.06, а также другие документы (договор аренды от 01.04.01, предложение конкурсного управляющего колхоза о продаже имущества от 13.05.06, экспертное заключение к отчету N О/Л-010, справка территориального отдела по Курганинскому и Лабинскому районам Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимого имущества по Краснодарскому краю от 06.10.06 N 05-02/416, накладные, квитанции, счета-фактуры по оплате) позволяют однозначно идентифицировать наименование, количество и расположение предмета сделки купли-продажи. Кроме того, договор купли-продажи реально исполнен его сторонами, что свидетельствует об отсутствии у них затруднений с определением предмета договора;

- выводы апелляционной инстанции об отсутствии доказательств права собственности покупателя на спорное имущество и использования этого имущества колхозом в его хозяйственной деятельности опровергаются материалами дела и не соответствуют положениям советского и российского законодательства;

- предприниматель является в силу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестным приобретателем;

- суд апелляционной инстанции в нарушение правил статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принял во внимание имеющие преюдициальное значение выводы в решении Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-17562/2006-62/483 о том, что на момент заключения спорного договора предприниматель имел преимущественное право приобретения имущества колхоза.

В дополнении к кассационной жалобе Неумывайкин А.Н. указывает, что на спорное недвижимое имущество с 1970 г. имеются документы, подтверждающие право собственности продавца (годовые отчеты, инвентарная карточка, протоколы правления колхоза, акты инвентаризации, счета основных средств, главная книга), однако, конкурсный управляющий колхоза ссылается на их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление апелляционной инстанции надлежит отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судебными инстанциями, 01.04.01 колхоз (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендатор получил в пользование земельный участок с расположенным на нем водным объектом (прудовое хозяйство) сроком на 20 лет, находящимся по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, ст. Зассовская, между МТФ N 1 и соцгородком.

По договору от 30.11.04 N 02-04/292 Департамент водохозяйственного комплекса, экологии и чрезвычайных ситуаций Краснодарского края передал предпринимателю право пользования водным объектом для забора воды на рыборазведение и сброс воды из рыбоводных прудов. Истцом получена лицензия на водопользование со сроком действия до 01.10.14.

Позднее колхоз (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.05, в соответствии с которым арендатору на неопределенный срок переданы в пользование гидротехнические сооружения и имущество прудов общей площадью 4 тыс. кв. м, расположенные в ст. Зассовской между МТФ N 1 и соцгородком.

Истец с 2001 г. осуществлял эксплуатацию водных объектов, за счет собственных средств производил работы по ремонту гидротехнических сооружений, что подтверждается счетами-фактурами, накладными и платежными документами.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.04 по делу N А32-17674/2004-2/130-Б колхоз признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

13 мая 2006 конкурсный управляющий направил предпринимателю предложение о покупке имущества колхоза, а именно: прудового хозяйства, арендуемого истцом с 01.04.01, рыночная стоимость которого составляет 134 255 рублей по экспертному заключению к отчету N О/Л-010 "Об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих СПК "Колхоз им. "Калинина", расположенных в станице Зассовская Лабинского района Краснодарского края в условиях конкурсного производства".

В связи с согласием истца на покупку колхоз (продавец) в лице конкурсного управляющего и предприниматель (покупатель) подписали договор купли-продажи от 14.05.06 N 060504, по условиям которого покупатель приобрел по цене 134 255 рублей нежилое помещение прудового хозяйства (здание сторожки) и гидротехнические сооружения N 1, 2, 3, расположенные в ст. Зассовской Лабинского района Краснодарского края.

Предприниматель полностью выполнил свои обязательства по оплате спорного имущества, что подтверждается накладной от 14.05.06 и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 14.05.06.

Ссылаясь на то, что право собственности продавца на отчуждаемые объекты не зарегистрировано, о чем покупатель не знал и не мог знать, предприниматель обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на недвижимое имущество. Кроме того, истец считает себя добросовестным приобретателем спорных строения и сооружений.

Окружной суд считает, что при рассмотрении настоящего дела нижестоящие инстанции не выяснили все значимые для правильного разрешения спора обстоятельства и ненадлежаще исследовали вопросы об изначальном собственнике спорного имущества и о заключенности договора купли-продажи.

Суд первой инстанции указал, что договор купли-продажи содержит предмет и цену. Данный вывод суда о предмете не соответствует содержанию договора.

Оценивая этот же договор как несовершенную сделку, апелляционная инстанция исходила из того, что договор и акт приема-передачи не содержит характеристик передаваемых объектов и указания на их месторасположение; в представленном в дело техническом паспорте значится пять гидротехнических сооружения, тогда как по договору реализовано три; из технического паспорта следует, что домик рыбака имеет пристройку, однако пристройка в договоре купли-продажи не указана. Вместе с тем суд апелляционной инстанции не учел, что вывод о заключении договора должен быть сделан при условии оценки всех имеющихся документов, относящихся к предмету договора и спора.

Судом апелляционной инстанции оставлено без внимания предшествующие подписанному сторонами договору купли-продажи отношения по использованию спорных объектов, содержание технической документации по техническим сооружениям, экспертного заключения к отчету N О/Л-010, предложение конкурсного управляющего о продаже имущества колхоза от 13.05.06; не исследовал вопрос о реальном исполнении спорного договора, об отсутствии у сторон сделки затруднений с определением предмета договора; не выяснил вопрос о существовании на территории прудового хозяйства колхоза нескольких домиков рыбака; не установил обстоятельств, связанных с количеством гидротехнических сооружений, возведенных ответчиком и числящихся за ним в момент реализации спорных объектов недвижимости. Суд апелляционной инстанции руководствовался данными технического паспорта от 22.05.06, выданного уже после подписания сторонами договора от 14.05.06 N 060504, и не выяснил обстоятельств, связанных с тем, кто, когда, где и за чей счет осуществил строительство двух гидротехнических сооружений, которые значатся в техническом паспорте прудового хозяйства от 22.05.06, но не были реализованы истцу.

Суд первой инстанции не исследовал вопрос о праве продавца на отчуждаемое им имущество. Апелляционная инстанция ненадлежаще исследовала этот вопрос, не установила значимые для правильного разрешения спора обстоятельства и не оценила все документы, которые могут подтвердить время, источник финансирования и субъекта возведения спорных гидросооружений. Указывая на отсутствие доказательств, подтверждающих время строительства спорных объектов (до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" или после), суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что в экспертном заключении к отчету N О/Л-010, составленном по заказу конкурсного управляющего колхоза, в числе имущества принадлежащего ответчика в составе прудового хозяйства значится здание сторожки (1970 года постройки), гидросооружение N 1 (1970 года постройки), гидросооружение N 2 (1970 года постройки), гидросооружение N 3 (1970 года постройки). Суд не выяснил, на основании каких документов составлен этот отчет и не исследовал эти документы, а также не установил, заявляют ли третьи лица свое право и оспаривают ли право собственности колхоза на проданные гидросооружения и домик рыбака.

Кроме того, суды не исследовали вопрос о наименовании и предназначении спорных гидросооружений. В судебном заседании истец утверждает, что по договору купли-продажи в соответствии с актом приема-передачи от 14.05.06 ему фактически переданы пруды, входящие в прудовое хозяйство колхоза. В силу статьи 11 Водного кодекса Российской Федерации (1995 г.), действующего на момент подписания договора купли-продажи от 14.05.06 N 060504, пруды относились к поверхностным водоемам, т. е. к поверхностным водным объектам, воды которых находятся в состоянии замедленного водообмена. При этом законодатель специально оговаривал, что обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка. Если приобретенные гидросооружения являются прудами или составной частью прудов, суд должен исследовать вопрос, кому конкретно принадлежит земельный участок, на котором расположены пруды, и возможно ли их реализация без отчуждения земельного участка, и на основании этого оценить законность договора купли-продажи.

Таким образом, состоявшиеся судебные акты, правовые выводы в которых сделаны без установления и учета перечисленных обстоятельств, создают неопределенность в праве на спорное недвижимое имущество и подлежат отмене в соответствии со статьями 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать вопросы о согласовании сторонами условие договора купли-продажи о товаре, о дате, источнике финансирования и лице, возводившем спорные объекты недвижимости, о наименовании и предназначении отчужденных истцу гидросооружений, о действительности договора купли-продажи в целом.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решением от 13.04.07 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.07 по делу N А32-20104/2006-22/159 отменить.

Передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.