Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 сентября 2007 г. N Ф08-6313/07 "Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ суд не вправе признавать право собственности на самовольную постройку, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан" (извлечение)

Предприниматель Власенко А.А. обратился в арбитражный суд с иском к Администрации г. Кропоткина (далее - администрация) о признании права собственности на здание торгово-развлекательного комплекса "Сафари" площадью 890,2 кв. м, расположенное в г. Кропоткине по ул. Комсомольской, 194.

Решением от 04.05.07 иск удовлетворен. Суд установил, что спорный объект является самовольной постройкой, возведенной на арендованном истцом земельном участке; однако истец построил здание с учетом разрешенного использования земельного участка; предусмотренных законом препятствий для признания права собственности на самовольную постройку не имеется.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение. По мнению заявителя жалобы, суд неправильно применил статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая не предусматривает возможности признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка. У истца отсутствует разрешение на строительство торгово-развлекательного комплекса, так как земельные участки выделялись ему для иных целей. Суд не исследовал вопрос о том, нарушает ли сохранение спорной постройки права и законные интересы других лиц.

Представитель истца в судебном заседании просила оставить обжалуемое решение без изменения. Представитель администрации Е.А.Сикач письменно поддержал законность решения, не заявив, однако, в установленном порядке об отказе от кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение следует отменить и направить дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 16.03.04 истец приобрел по договору купли-продажи незавершенную постройку - магазин общей площадью 392,4 кв. м, находящийся на земельном участке площадью 498 кв. м по адресу: г. Кропоткин, ул. Комсомольская, 194 (л. д. 6). 29 октября 2004 г. администрация заключила с Власенко А.А. договор аренды указанного земельного участка для строительства магазина на срок до 14.07.07 (л. д. 8 - 10). Кроме того, по договору от 24.07.06 администрация предоставила Власенко А.А. в аренду земельный участок площадью 514 кв. м на ул. Комсомольской, 194/1 для размещения служебной автостоянки магазина "Рыболов-охотник" на срок до 17.06.11 (л. д. 11-13). Суд установил, что на этих земельных участках истец построил торгово-развлекательный комплекс общей площадью 890,2 кв. м.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Поскольку спорное строение возведено без необходимых разрешений, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что оно является самовольной постройкой.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за застройщиком при условии, что строение возведено с учетом разрешенного использования земельного участка. Земельные участки, на которых построен спорный объект, не выделялись истцу для строительства торгово-развлекательного комплекса. В договорах аренды от 29.10.04 и 24.07.06, предоставленных суду первой инстанции, указаны иные цели использования земельных участков. Суд первой инстанции сослался на то, что разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Однако этот вывод материалами дела не обоснован.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не вправе признавать право собственности на самовольную постройку, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Указанные обстоятельства судом надлежаще не исследованы. Предоставленные истцом в первую инстанцию санитарно-эпидемиологическое заключение и заключение государственного пожарного надзора достаточными доказательствами не являются.

Таким образом, суд неполно исследовал фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, что является основанием для направления дела на новое рассмотрение. При новом рассмотрении необходимо установить, нарушает ли сохранение спорной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, а также исследовать обстоятельства, касающиеся целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. При этом следует оценить приложенную к кассационной жалобе копию договора аренды земельного участка от 23.08.06, согласно которому участок площадью 1032 кв. метров предоставлен для строительства магазина.

Довод кассационной жалобы о том, что статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка, является необоснованным. Абзац 1 пункта 3 статьи 222 Кодекса содержит положения о признании права собственности не за застройщиком, а за лицом, которому принадлежит земельный участок. За лицом, не осуществлявшим строительство, право собственности на самовольную постройку может быть признано, если владение землей осуществляется на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Указанная норма не исключает возможности признания права собственности на самовольную постройку за застройщиком - арендатором земельного участка.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.07 по делу N А32-4535/2007-31/132 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.