Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2007 г. N Ф08-5972/07 "Суд правомерно признал незаконным отказ регистрационной службы в регистрации права собственности на объект недвижимости, поскольку регистрирующий орган до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить отсутствие юридической силы такой сделки, а, значит, не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки" (извлечение)

ООО "Ферон" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба, регистрирующий орган) в государственной регистрации за обществом права собственности на нежилое производственно-административное здание с пристройкой (литеры А, А1) площадью 863 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. 3-я Линия Нефтяников, д. 2 (сообщение от 20.11.06 N 15-114/33841 01/446/2006-017) и об обязании регистрационной службы зарегистрировать право собственности на указанное имущество.

Решением от 25.04.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.06.07, заявление удовлетворено в полном объеме. Судебные инстанции исходили из того, что представленные заявителем регистрирующему органу документы свидетельствуют о согласовании сторонами по договору купли-продажи всех его существенных условий и соблюдении требований статей 17, 18 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав).

В кассационной жалобе регистрационная служба просит отменить принятые судебные акты, ссылаясь на следующие доводы:

- директор ОАО "Нефтяная компания "Роснефть-Краснодарнефтегаз"" (продавец спорных объектов недвижимости; далее - нефтяная компания) не имел полномочий на заключение с обществом договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.06, поскольку компетенция указанного руководителя ограничена пунктом 15.3 устава нефтяной компании;

- продавец недвижимости в нарушение Закона о регистрации прав не представил на государственную регистрацию решение его совета директоров о продаже спорного объекта, позволяющее определить реальную балансовую стоимость активов нефтяной компании на момент совершения сделки купли-продажи, бухгалтерский баланс на отчетный период, определяющий цену сделки в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.12.95 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах), а также документы, подтверждающие соблюдение порядка и правил проведения конкурса по продаже недвижимого имущества (статьи 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) и исполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи от 15.09.06;

- договор купли-продажи от 15.09.06 является крупной сделкой, поэтому его заключение в компетенцию единоличного исполнительного органа нефтяной компании не входило;

- судебные инстанции при разрешении спора неправомерно руководствовались документами, не представленными заявителем в регистрационную службу.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установлено судебными инстанциями, нефтяная компания (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 15.09.06 N 13-1759, по условиям которого покупатель приобрел нежилое производственно-административное здание с пристройкой (литеры А, А1) общей площадью 863 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. 3-я Линия Нефтяников, д. 2. Здание передано обществу по акту передачи недвижимого имущества от 15.09.06.

4 октября 2006 стороны договора обратились в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности покупателя на спорное недвижимое имущество. 16.10.06 общество получило уведомление о приостановлении государственной регистрации N 01/446/2006-016-017, согласно которому государственная регистрация права собственности приостановлена по основанию наличия сомнений для государственной регистрации права. Заявителю предложено дополнительно предоставить отчет об оценке имущества; документы, подтверждающие внесение задатка; документы, подтверждающие внесение оставшейся суммы денег на счет продавца по договору купли-продажи от 15.09.06; документы, подтверждающие проведение конкурса по продаже (заявка на участие в конкурсе, протокол о признании претендентов участниками конкурса; публикация в СМИ и другие); решение нефтяной компании на продажу объекта недвижимости.

24 ноября 2006 заявитель получил сообщение об отказе в государственной регистрации права от 20.11.06 N 15-114/33841 со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав: решения продавца на продажу объекта недвижимого имущества; пакета документов, необходимого для государственной регистрации права собственности, возникшего на основании заключения договора купли-продажи недвижимого имущества по результатам торгов в соответствии с требованиями статей 447 - 447 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные обстоятельства послужили причиной для обращения общества в арбитражный суд с заявлением об оспаривании указанного отказа регистрационной службы.

В силу пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав основания для отказа в государственной регистрации прав, в частности, является несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, а также непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона). По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ с точки зрения его несоответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию, за исключением случаев, когда регистратор должен был приостановить регистрацию, а не отказывать в ней.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Согласно части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для их совершения, возлагается на орган или лицо, которые совершили такие действия (бездействие).

Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном (регистрирующем) органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе (обществе) - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации прав государственная регистрация проводится в следующем порядке: прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям названного Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В пункте 1 статьи 17 Закона перечислены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Пунктом 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Методические рекомендации), утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.02 N 184, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять, в том числе, следующее: право- и дееспособность сторон (статьи 17, 21, 48, 49 Гражданского кодекса Российской Федерации); наличие полномочий у представителей (статья 182 Кодекса), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 Кодекса); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (статьи 164, 434 Кодекса); принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона о регистрации права); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2 и 3 статьи 209 Кодекса, пункт 1 статьи 20 Закона). В пункте 41 указанных рекомендаций при регистрации перехода прав на основании сделки предлагается также проверять факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 Кодекса), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 Кодекса) и т.д.).

Отказывая заявителю в регистрации за ним права собственности на приобретенные по договору купли продажи от 15.09.06 недвижимое имущество, регистрационная служба исходила из необходимости представления на государственную регистрацию документов, подтверждающих соблюдение порядка совершения продавцом крупной сделки (решения продавца на продажу объекта недвижимости), а также правил проведения торгов при реализации спорного имущества. Кроме того, регистрирующий орган указывает на непредставление ему документов, свидетельствующих об исполнении покупателем условий договора купли-продажи в части оплаты приобретенной им вещи, а также на ограничение уставом полномочий директора нефтяной компании на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Вместе с тем Законом о регистрации права не предусмотрено обязательного предоставления документов, запрошенных регистрационной службой в уведомлении о приостановлении государственной регистрации N 01/446/2006-016-017. Истребование данных документов у сторон договора купли-продажи для регистрации перехода права собственности является незаконным, поскольку оценка регистрирующим органом этих документов не может повлиять на регистрацию прав общества.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Таким образом, изложенная норма разграничивает ничтожные и оспоримые сделки по порядку установления недействительности сделки (оспоримые сделки недействительны только в силу судебного признания, а ничтожные - независимо от такого признания) и по кругу лиц, которые имеют право оспаривать сделку (ограниченность этого круга в оспоримых сделках и неограниченность - в ничтожных).

Из содержания главы 10 Закона об акционерных обществах (в редакции после 01.01.02) следует, что крупная сделка, заключенная акционерным обществом без решения уполномоченного органа, является оспоримой. Данный вывод основан на том, что названный Закон в редакции, действовавшей после принятия Федерального закона от 07.08.01 N 120-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об акционерных обществах"", четко определяет круг лиц, имеющих право оспаривать такого рода сделки - само акционерное общество или его акционер.

Статьями 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены общие правила проведения торгов. В силу пункта 1 статьи 449 Кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Согласно единообразно сложившейся арбитражной практике споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (пункт 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.98 N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок" разъяснено, что в случаях, когда сделка совершена органом юридического лица при наличии ограничений в учредительных документах подлежит применению статья 174 Кодекса (пункт 2). Учитывая положения статьи 166, при рассмотрении исков о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным в статье 174, судам следует иметь в виду, что такие сделки являются оспоримыми и соответствующий иск может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 3). В соответствии со статьями 166 и 174 Кодекса с иском о признании оспоримой сделки недействительной по основаниям, установленным статьей 174, может обратиться лицо, в интересах которого установлены ограничения. В тех случаях, когда ограничения полномочий органа юридического лица установлены учредительными документами, таким лицом, по смыслу статьи 174 Кодекса, является само юридическое лицо. В случаях, прямо указанных в законе, данные иски вправе заявлять и иные лица (в том числе учредители). Судам необходимо также иметь в виду, что оспоримая сделка не может быть признана недействительной по инициативе суда без предъявления указанными выше лицами соответствующего иска (пункт 4). Статьей 174 Кодекса установлено, что сделка по указанным в данной норме основаниям может быть признана недействительной лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий органа юридического лица, заключившего сделку. В связи с этим необходимо учитывать, что указанное обстоятельство входит в предмет доказывания по данным делам (пункт 5).

Таким образом, все истребованные у покупателя и не представленные регистрирующему органу документы имели значение только для оценки юридической силы сделки с точки зрения ее оспоримости.

По смыслу положений Закона о регистрации прав в системной взаимосвязи и нормативной единстве с другими правилами действующих российских законов проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом только в рамках предоставленных ему полномочий. Так, в силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной лишь судом и только по заявлению лиц, указанных в законе. Другим органам государственной власти не предоставлена такая возможность. Поэтому регистрирующий орган до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить отсутствие юридической силы такой сделки, а, значит, не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки.

Ссылка регистрационной службы на непредставление обществом на регистрацию документов, свидетельствующих об исполнении покупателем условий договора купли-продажи в части уплаты покупной цены за спорное имущество, является несостоятельной. По смыслу Закона о регистрации права регистрирующий орган, рассматривая заявление о регистрации перехода права собственности, должен проверять в пределах своей компетенции и запрашивать только те документы, которые влияют на переход этих вещных права от одного субъекта гражданских прав другому.

Согласно пункту 2 статьи 8, пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Частью 1 статьи 491 Кодекса в качестве исключения из общего правила установлено: в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения или свойств товара. Специальных правил о моменте и условиях перехода права собственности в отношении договора купли-продажи недвижимости в параграфе 7 главы 30 Кодекса не содержится.

По смыслу пункта 1 статьи 433, 454, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости по своей правовой природе имеет консенсуальный характер, т. е. считается по общему правилу заключенным и порождающим соответствующие права и обязанности у сторон договора с момента оформления и подписания участниками этой сделки договора путем составления одного документа. Таким образом, передача предмета договора купли-продажи (товара и денег) имеет второстепенное значения для возникновения обязательственных и вещных правоотношений между сторонами договора, если иное не установлено законом или договором.

В договоре от 15.09.06 N 13-1759 отсутствуют какие-либо особые условия, касающиеся момента и условий перехода к покупателю (обществу) права собственности на спорное недвижимое имущество. В пункте 5.1 договора указано, что право собственности на имущество переходит к покупателю с момента регистрации его перехода к обществу в регистрационной службе. Кроме того, в Методических рекомендациях регистрирующему органу предлагается проверять факт исполнения условий сделки купли-продажи в части оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара, но ничего не говорится о проверке факта исполнения покупателем условий об уплате покупной цены по договорам купли-продажи, не содержащим аналогичного положения о сохранении за продавцом права собственности (пункт 41).

При изложенных обстоятельствах заинтересованное лицо в порядке статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказало правомерность оспариваемого отказа в регистрации права собственности заявителя.

Таким образом, основания для отмены или изменения решения и постановления апелляционной инстанции по доводам, изложенным в жалобе, отсутствуют.

Однако следует отменить, что выводы судебных инстанций о том, что договор купли-продажи от 15.09.06 не представляет собой крупной сделки, являются преждевременными, поскольку по настоящему делу не оспаривается действительность указанной сделки по соответствующим основаниям, предусмотренным Законом об акционерных обществах; исследование вопроса о крупном характере сделки для нефтяной компании не входит в предмет исследования по спору о признании недействительным отказа в государственной регистрации права. При наличии установленных законом предпосылок лица, указанные в Законе об акционерных обществах, могут обратиться с иском о признании сделки недействительной ввиду нарушения порядка о совершении крупных сделок и применить последствия ее недействительности.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 25.04.07 постановление апелляционной инстанции от 28.06.07 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-1701/2007-34/61 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.