Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 сентября 2007 г. N Ф08-4849/07 "Судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ управления не соответствует статье 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", препятствует надлежащему оформлению арендных отношений, чем нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности" (извлечение)

Сельскохозяйственный производственный кооператив "Сельскохозяйственный колхоз "Родина"" (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.08.06 к договору аренды земельных участков от 16.01.01 N 3500000664 (далее - дополнительное соглашение) Усть-Лабинского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - управление), выраженного в сообщении от 16.10.06 N 33/052/2006-260 обязании управления зарегистрировать дополнительное соглашение.

Решением от 29.03.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.06.07, заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированны тем, что оспариваемый отказ не соответствует пункту 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствует надлежащему оформлению арендных отношений.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, в удовлетворении требований отказать. По мнению заявителя, в дополнительном соглашении указаны три земельных участка, расположенных по адресу: Ладожский сельский округ, участок 910, 911, 913, однако предметом зарегистрированного договора аренды является один земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 26,22 га, как объект единого землепользования, расположенный по адресу: Усть-Лабинский район, в границах Ладожского сельского округа, участок N19, 18, секция 9,7, в связи с чем, изменен предмет договора аренды, что не допускается в силу требований Гражданского кодекса Российской Федерации. Участок, являющийся объектом договора аренды, ликвидирован в результате раздела и не является объектом права. Дополнительное соглашение, предметом которого служат другие объекты недвижимости, является новацией и прекращает первоначальное обязательство. Право собственности на вновь образованные земельные участки не зарегистрировано, поэтому регистрация дополнительного соглашения невозможна.

В отзывах на кассационную жалобу кооператив и комитет просят жалобу оставить без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле поддержали доводы, изложенные в жалобе и в отзыве на нее.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, согласно постановлению главы Усть-Лабинского района от 25.09.2000 N 162 кооперативу предоставлены земельные участки общей площадью 26,22 га, расположенные по графическому учету - участки 19, 28, секции 9, 7. Администрация Усть-Лабинского района (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 16.01.01, по условиям которого в аренду переданы земельные участки общей площадью 26,22 га, расположенные в границах Ладожского сельского округа, сроком на 5 лет. Договор прошел государственную регистрацию 19.02.01. До истечения срока договора от 23.12.05 кооператив обратился в администрацию Краснодарского края с заявлением о продлении срока аренды земельных участков.

Суды установили, что после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Краснодарского края письмом от 16.12.05 N 01/532 сообщило кооперативу о согласии на представление спорного земельного участка на новый срок.

В 2006 году департамент имущественных отношений Краснодарского края делегировал полномочия по продлению договоров аренды комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования Усть-Лабинский район (далее - комитет). В соответствии с постановлением главы Краснодарского края от 09.02.04 N 146 "Об утверждении порядка рассмотрения предложений арендаторов об изменении сроков договоров аренды земельных участков из земель фонда перераспределения Краснодарского края" кооператив и комитет заключили дополнительное соглашение от 09.08.06 о продлении договора аренды от 16.01.01 N 3500000664 до 2016 года и об его изменении, согласно которому в аренду предоставлялись земельные участки сельскохозяйственного назначения площадью 26,2194 га с кадастровыми номерами 23:35:10 01 000:0041, 23:35:10 01 000:0039, 23:35:10 01 000:0040.

Кооператив обратился в управление для осуществления государственной регистрации соглашения. Письмом от 16.10.06 управление уведомило об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения по причине того, что дополнительно соглашение составлено к уже недействующему договору. Объекты, заявленные на государственную регистрацию, не соответствуют ранее зарегистрированному обременению на другой объект.

Считая отказ незаконным, кооператив обратился в суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектом земельных отношений являются земельные участки в виде обособленных природных объектов - части поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Установив, что указанный в договоре от 16.01.01 земельный участок площадью 26.22 га не имел кадастрового номера и при оформлении кадастрового плана разделен на три земельных участка, каждому из которых присвоен свой номер, суды пришли к правильному выводу о том, что объект аренды остался прежним и прошел надлежащим образом регистрацию в государственном земельном кадастре. Основания для переоценки данного вывода у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Довод заявителя жалобы о том, что право собственности на вновь образованные земельные участки не зарегистрировано, надлежит отклонить, поскольку данное обстоятельство не было указано как основание для отказа в регистрации.

Судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ управления не соответствует статье 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", препятствует надлежащему оформлению арендных отношений, чем нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ссылка управления в сообщении от 16.10.06, что на момент обращения для регистрации срок действия (5 лет) договора аренды от 16.01.01 истек и на регистрацию представлено соглашение о передаче трех земельных участков (новый договор), в то время как в аренду по основному договору - один участок, не основана на законе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На момент истечения срока по договору аренды от 16.01.01 стороны не возражали против его продления. Договор надлежащим образом исполнялся сторонами, арендатор фактически пользовался земельным участком, что не противоречит закону и условиям договора. Несмотря на то, что по условиям дополнительного соглашения указаны три участка с самостоятельными кадастровыми номерами вместо одного по условиям договора от 16.01.01, по смыслу статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение договора не противоречит закону. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в аренду предоставлены новые земельные участки, не входящие в общую площадь ранее предоставленного одного участка. Иные доводы регистрирующего органа, не свидетельствуют о предоставлении на регистрацию документов, не соответствующих законодательству, а связаны с техническими вопросами процедуры перерегистрации ранее заключенных договоров аренды земельных участков, не прошедших кадастровый учет.

Основания для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 29.03.07 и постановление апелляционной инстанции от 06.06.07 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-26405/2006-33/450 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.