Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 сентября 2007 г. N Ф08-5548/07 "Выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должна определяться по правилам и в порядке, установленным действующим законодательством" (извлечение)

Индивидуальный предприниматель Погосова А.Х. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации г. Новороссийска (далее - администрация) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 344 кв. м (кадастровый номер 23:47:01 11 003:0072), расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Анапское шоссе, 27а, на условиях предоставленного истцом проекта договора, установив выкупную цену в размере 46 752 рублей 8 копеек.

Решением от 24.05.07 в иске отказано, поскольку суд при определении выкупной цены земельного участка должен руководствоваться законодательством, действующим на момент вынесения решения, тогда как требование истца содержит цену, определенную по состоянию на 2005 год.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение по следующим основаниям:

- вопрос вынесения постановления о выкупе земельного участка в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не решался администрацией на протяжении пятнадцати месяцев;

- цена должна определяться на момент подачи заявления, т. е. возникновения правоотношения по приватизации участка, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому акты законодательства о налога и сборах, повышающие налоговые ставки, обратной силы не имеют, основания для применения главы 31 названного Кодекса отсутствуют.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель администрации просил оставить решение без изменения как законное и обоснованное.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, 21.02.05 и 21.03.05 предприниматель направлял администрации заявления о выкупе земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости и 5 мая 2006 года администрацией вынесено постановление N 1690 о предоставлении истцу в собственность указанного земельного участка для эксплуатации кафе.

Подготовленный предпринимателем проект договора купли-продажи участка содержал выкупную цену - 46 752 рубля 08 копеек, которая определена на основании расчета, предоставленного ГУП КК "Новороссийский земельный центр", составленного в соответствии с законодательством, действовавшим на момент обращения предпринимателя с заявлением.

Отказ администрации от подписания направленного истцом договора мотивирован тем, что постановление о предоставлении участка принято в 2006 году, в связи с чем необходимо руководствоваться законодательством, действующим в 2006 году.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка (в процессе приватизации) суды должны учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 445 Кодекса лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Обязанность уполномоченного органа заключить договор купли-продажи земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, закреплена в земельном законодательстве.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных Кодексом, федеральными законами. Порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений установлен статьей 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Суд правомерно указал, что выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должна определяться по правилам и в порядке, установленным действующим законодательством. По смыслу статей 422 (пункт 1), 424 (абзац 2 пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.

В силу пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Статьей 2 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что при продаже земельных участков в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации исходя из кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При определении цены земельного участка по договорам, заключаемым в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в качестве базового элемента этой цены необходимо использовать ставку земельного налога, установленную действующим законодательством.

В Краснодарском крае стоимость земельных участков определена в статье 10 Закона Краснодарского края от 05.11.02 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", согласно которой в г. Новороссийске стоимость земельных участков устанавливается в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Ставка земельного налога в г. Новороссийске определена Решением городской Думы г. Новороссийска IV созыва от 22.10.05 N 126 "О земельном налоге".

Согласно статьям 12 (пункт 4), 15 и 387 (пункт 1) Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог является местным налогом и устанавливается Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Федеральным законом от 29.11.04 N 141-ФЗ с 01.01.06 введена в действие глава 31 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающая изменения в порядке начисления и уплаты земельного налога. Из статьи 394 названного Кодекса следует, что ставка земельного налога устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, но не выше 1,5 % от кадастровой стоимости участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, т.е. цена определяется сторонами в момент заключения договора. Таким образом, цена по договору купли-продажи земельного участка должна определяться на основании действовавших на момент его заключения законов и нормативных правовых актов. Если действует установленная компетентным органом цена, то она должна быть воспроизведена в договоре. Заявитель по существу не оспорил правильность расчета выкупной цены земельного участка. Довод общества о том, что должна применяться ставка, действующая на момент подачи заявления о выкупе земельного участка, не основан на нормах материального права.

При указанных обстоятельствах предусмотренные законом основания для отмены или изменения решения отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.09 по делу N А32-4592/2007-22/47 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.