Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 октября 2007 г. N Ф08-6399/07 "Признавая право собственности юридического лица на подвальные помещения в многоквартирном жилом доме, суд не дал оценку имеющимся в деле доказательствам того, что в этих помещениях расположено оборудование, обслуживающее не только помещения ответчика, но и соответствующие конструктивные элементы сетей, обеспечивающие эксплуатацию всего дома" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 сентября 2008 г. N Ф08-5555/2008

ТСЖ "Виктория" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Тепложилстрой" (далее - общество) и ООО "Фирма "Теплостройсервис"" (далее - фирма) о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на нежилые помещения N 55-55/3, общей площадью 45,58 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, проспект Чекистов, 33 кв. под/А, об истребовании у общества договора подряда от 25.11.02 и акта приема-передачи от 25.03.03, на основании которых произведена регистрация права собственности.

Решением от 12.04.07 признано недействительным право собственности общества на нежилые помещения подвала N 53-55/3, общей площадью 45,58 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, Западный округ, проспект Чекистов, 33 кв. под/А. В иске к фирме отказано. Суд указал, что занимаемые помещения относятся к техническим помещениям в смысле требований Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации и являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в спорных помещениях находятся инженерные коммуникации, обслуживающие не только эти помещения, но и иные помещения жилого дома. Поскольку фирма не является правообладателем, в этой части иск заявлен к ненадлежащему ответчику.

Постановлением апелляционной инстанции от 01.08.07 решение отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что обязательства по договору от 22.11.02 выполнены фирмой надлежащим образом, поэтому последняя приобрела право собственности на нежилые помещения и правомерно осуществила регистрацию своего права; устройство спорных помещений как нежилых и пригодных для эксплуатации запланировано в проектной документации; указанные помещения товариществу не передавались; спорные помещения не предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, они не являются ограждающими несущими конструкциями, в них не расположено механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или в помещениях подвала N 55-55/3, и обслуживающее более одного домовладельца, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства спорного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, поэтому они не являются общим имуществом, состав которого определен постановлением Правительства от 13.08.06 N 491.

В кассационной жалобе товарищество просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда. По мнению заявителя, фирма не вправе отчуждать спорные помещения, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и обосновали свои возражения по данным доводам.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании договора подряда от 25.11.02 и акта приема-передачи от 25.03.03 за обществом зарегистрировано право собственности на нежилые помещения N 55-55/3, общей площадью 45,58 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, проспект Чекистов, 33 кв. под/А, о чем 15.09.03 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 23-01/00-77/2003-548.

Считая, что спорные нежилые помещения являются общей долевой собственностью собственников в многоквартирном доме, товарищество обратилось в суд с настоящим иском.

Статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет собственника квартиры (квартир) в многоквартирном доме правом на долю в праве собственности на общее имущество дома в силу закона. Согласно статье 290 Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Из приведенных норм в их связи со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Собственники квартир в жилом доме, являясь одновременно совладельцами общего имущества дома, ограничены в праве распоряжения своей долей в общем имуществе отдельно от права собственности на квартиру. По смыслу названных норм недопустимы также сделки, совершаемые в период строительства жилого многоквартирного дома, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу и превышающие долю, приходящуюся на ту или иную квартиру, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир, либо третьих лиц.

В то же время возможно положение, когда в нежилых этажах жилых домов отдельные помещения по техническим и иным характеристикам не относятся к общему имуществу дома и связаны с квартирами лишь общими коммуникациями, предназначенными для энергоснабжения таких помещений, как любых других квартир.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции не учел, что в соответствии с первоначальным проектом жилого дома подвал проектировался в качестве техподполья. В результате увеличения высоты спорных помещений до 2,6 м согласно техническому паспорту они обозначены как подвальные помещения. Из представленных в материалы дела документов и фотоматериалов видно, что в спорных помещениях размещены инженерные коммуникации, оборудование (запорная арматура: шаровые дренажные краны, запорные вентили), система прочистки канализации, обслуживающие не только помещения ответчика, но и соответствующие конструктивные элементы сетей, обеспечивающие эксплуатацию всего дома. В соответствии с вышеуказанными правовыми нормами такое подвальное помещение должно быть отнесено к объектам общей долевой собственности владельцев квартир. Судом не дано оценки акту приема-передачи от 01.06.06, в соответствии с которым общество передало товариществу жилой дом с помещениями подвала общей площадью 1 742,63 кв. м для самостоятельной эксплуатации всего жилого дома.

В силу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым возникло конкретное право определенного лица. Право собственности на недвижимое имущество возникает по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими Законами, в том числе в силу различных сделок с недвижимым имуществом.

В этой связи договор от 25.11.02 подлежал оценке на предмет соответствия нормам, регулирующим приобретение права собственности на нежилые помещения в жилых домах, так как в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями возникновения права собственности могут быть лишь действия, соответствующие закону.

Кроме того, при принятии постановления апелляционной инстанции судом нарушены нормы процессуального права.

В соответствии со статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции принимает судебный акт, именуемый постановлением, которое подписывается судьями, рассматривавшими дело.

В силу пункта 5 части 4 статьи 288 Кодекса не подписание решения, постановления судьей или одним из судей либо подписание решения, постановления не теми судьями, которые указаны в решении, постановлении является безусловным основанием для отмены решения или постановления.

Как видно из материалов дела, полный текст постановления апелляционной инстанции от 01.08.07 не подписан судьями, участвовавшими в рассмотрении дела.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса основанием для отмены решения, постановления, судебный акт надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Поскольку суд не выяснил имеющие значение для дела обстоятельства, постановление апелляционной инстанции принято с существенным нарушением норм процессуального права, судебный акт подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

Апелляционной инстанции следует при новом рассмотрении дела устранить нарушение норм процессуального права и выяснить обстоятельства, связанные с правомерностью регистрации права собственности на спорные помещения.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.07 по делу N А32-1443/2007-41/24 отменить.

Передать дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.