Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 октября 2007 г. N Ф08-6532/07 "Ссылаясь на отсутствие у предпринимателей права на негаторный иск, судебные инстанции не оценили доводы о том, что в результате строительства спорного объекта истцы лишены возможности использовать приобретенные строения для осуществления предпринимательской деятельности" (извлечение)

Индивидуальные предприниматели Жукова М.Н. и Шаповал Л.С. (далее - предприниматели) обратились в арбитражный суд с иском к ООО "Поздняков и К" (далее - общество) об обязании осуществить снос (полную разборку) самовольно возведенного торгового комплекса в центральной части земельного участка существующего торгового комплекса, оконченного строительством в 2004 г., состоящего из двух кирпичных зданий торговых рядов и навеса между ними площадью застройки 654,68 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Вольная, 123 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены МУ "Управление архитектуры и градостроительства" муниципального образования Усть-Лабинский район (далее - управление архитектуры) и администрация муниципального образования Усть-Лабинский район (далее - администрация).

Решением от 03.05.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.07.07, в иске отказано на том основании, что ответчик не осуществляет самовольного строительства спорного объекта недвижимости; заявленные требования являются по существу негаторным иском; из материалов дела не видно, что возведение обществом строений в центральной части земельного участка, на котором находится торговый комплекс, каким-либо образом препятствует предпринимателям во владении принадлежащими им нежилыми помещениями или соответствующей частью земельного участка, который находится в их пользовании. Апелляционная инстанция исходила из того, что истцы не доказали нарушения ответчиком их прав.

В кассационной жалобе предприниматели просят отменить принятые судебные акты и передать дело на новое рассмотрение. Ссылаясь на нормы, регламентирующие градостроительную, архитектурную деятельность и подрядные отношения, заявители утверждают, что разрешительная документация на строительство торгового павильона внутри торгового комплекса, оконченного строительством в 2004 г., в настоящее время у ответчика отсутствует, поэтому возведение дополнительных строений является самовольным строительством. Исходя из норм пункта 8 статьи 62, пункта 3 статьи 72 Градостроительного кодекса Российской Федерации (1998 г.) срок действия разрешения на строительство, выданного ИЧПКП "Поздняков П.Н." постановлением главы администрации Усть-Лабинского района от 27.12.97 N 1333, истек в мае 2001 г. Данный срок мог быть продлен только органом местного самоуправления на основании соответствующего заявления ответчика. Кроме того, в нарушение пункта 11 статьи 62 названного Кодекса разрешение на строительство в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости к ООО "Поздняков и К" повторно в органах архитектуры Усть-Лабинского района не регистрировалось. Судебные инстанции не приняли во внимание, что постановлением главы Усть-Лабинского района от 27.07.04 N 1194 с учетом изменений, внесенных постановлением главы муниципального образования Усть-Лабинский район от 10.06.05 N 972, земельный участок предоставлен обществу для эксплуатации зданий (1 235 кв. м) и под благоустройство (2 880 кв. м). Строительство новых зданий производится на участке площадью более 600 кв. м, предоставленном для благоустройства, т. е. с нарушением целевого использования земли. Истцы указывают, что начальник МУ "Управления архитектуры и градостроительства" не имел правомочий на продление срока действия разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, выданного инспекцией Госархнадзора Усть-Лабинского района.

В отзывах на кассационную жалобу администрация и управление архитектуры ссылаются на необоснованность решения и постановления и просят удовлетворить кассационную жалобу. Управление указывает на то, что разрешение на строительство получено не по установленной форме и не согласовано. Для получения разрешения на строительство необходимо постановление главы муниципального образования Усть-Лабинский район, которое отсутствует в материалах дела. Общество осуществляет самовольное строительство. Администрация поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Администрация заявила ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие ее представителя. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное ходатайство подлежит удовлетворению.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление апелляционной инстанции следует отменить.

Как установлено судебными инстанциями, постановлением главы администрации Усть-Лабинского района Краснодарского края от 25.09.96 N 743 ИЧП "Поздняков П.Н." передан в бессрочное пользование земельный участок площадью 0,41 га, находящийся в северо-восточной части г. Усть-Лабинска, для строительства торгового комплекса. 27.12.97 постановлением главы администрации Усть-Лабинского района N 1333 ИЧП "Поздняков П.Н." разрешено строительство торгового комплекса на предоставленном в бессрочное пользование земельном участке согласно утвержденной проектно-планировочной документации. Постановлением главы Усть-Лабинского района от 10.03.99 N 128 у ИЧП "Поздняков П.Н." указанный земельный участок изъят и предоставлен ООО "Поздняков и К" в аренду сроком на 5 лет для строительства торгового комплекса.

28.08.2000 Инспекция Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации по г. Усть-Лабинску выдала ООО "Поздняков и К" разрешение N 18 на выполнение строительно-монтажных работ. В 2001 г. ответчик разработал и согласовал с Управлением Архитектуры и градостроительства проект торгового комплекса. Постановлением главы Усть-Лабинского района от 27.04.04 N 630 земельному участку площадью 4 115 кв. м в северо-восточной части г. Усть-Лабинска, предоставленному ответчику для строительства торгового комплекса, присвоен адрес г. Усть-Лабинск, ул. Вольная, 123.

Постановлением главы администрации Усть-Лабинского района 27.07.04 N 1194 ответчику предоставлен земельный участок площадью 4 115 кв. м в аренду на новый срок для размещения торгового комплекса. Во исполнение этого постановления администрация Усть-Лабинского района (арендодатель) и ООО "Поздняков и К" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 11.08.04 N 3500000814, в соответствии с которым ответчику арендатор получил в пользование сроком до 27.07.2014 года земельный участок площадью 4 115 кв.м., расположенный по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Вольная, 123, с кадастровым номером 23:35:05:08 016:0002 для размещения торгового комплекса. Указанный договор зарегистрирован в федеральной регистрационной службе за N 23-01.33-28/2004-609.

На основании постановления главы администрации Усть-Лабинского района от 27.12.97 N 1333 за ответчиком зарегистрировано право собственности на незавершенное строительством здание магазинов в торговом комплексе (литеры А, А1, Б), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 15.10.04, 22.10.04, 14.02.05.

Позднее предприниматели приобрели у общества незавершенные строительством нежилые помещения в торговом комплексе (литеры А1, А, п/А).

Из представленного в материалы дела проекта торгового комплекса, выполненного в 2006 г. ООО "Нива-Х", и согласованного архитектором Усть-Лабинского района, следует, что в центральной части земельного участка, на котором находятся торговые магазины комплекса, ответчиком запроектировано размещение еще одного комплекса торговых магазинов. Возведение этих дополнительных строений осуществляется обществом на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 28.08.2000 N 18, выданного Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора сроком на три года, и продленного МУ "Управление архитектуры и градостроительства" до 31.01.08.

Обращаясь в суд с иском о сносе дополнительно возводимого комплекса, предприниматели указали, что ответчиком в центральной части земельного участка, на котором расположен существующий торговый комплекс, начато самовольное строительство. По мнению истцов, частично здания торгового комплекса строились на основании выданной в установленном порядке разрешительной документации, однако, ответчиком допущено отклонение от проекта и в центре существующих торговых павильонов начато возведение еще одного торгового комплекса, который не предусмотрен проектом строительства. Данное самовольное строительство препятствует им пользоваться магазинами в торговом комплексе, который возведен ранее, и соответствующей частью земельного участка.

Судебные инстанции правомерно указали, что по существу истцами заявлен негаторный иск. По смыслу статей 2, 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 222, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с негаторным иском о сносе, должно в первую очередь доказать нарушение (оспаривание) его прав и законных интересов действиями ответчика, в частности, наличие у него законных прав владения на земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, либо создание ответчиком в результате строительства, препятствий в пользовании и владении имуществом истца.

С учетом положений статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" истцы являются собственниками незавершенных строительством магазинов и пользователями на правах аренды земельными участками, находящимися под этими магазинами.

Судебные инстанции отказали в удовлетворении требований предпринимателей в связи с тем, что права названных лиц не нарушены действиями общества по возведению объектов недвижимости на арендованном ответчиком земельном участке. Окружной суд считает данные выводы преждевременными, сделанными в нарушение статей 71, 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без надлежащей оценки доводов участвующих в деле лиц и имеющихся в деле доказательств. Ссылаясь на отсутствие у предпринимателей права на негаторный иск, судебные инстанции не оценили доводы о том, что в результате строительства спорного объекта были забетонированы канализация и водопровод, относящиеся к строениям, которые истцы приобрели у ответчика, огражден проезд, по сравнению с тем, на что рассчитывали предприниматели при покупке магазинов; не исследовали вопрос о том, повлияло ли строительство спорной недвижимости на возможность сдачи магазинов истцов в эксплуатацию и на возможность использовать их по назначению после такой сдачи. Кроме того, суды никак не оценили доводы заявителя, поддержанные третьими лицами (администрацией и управлением архитектуры), о том, что строительство новых зданий производится на участке, предоставленном для благоустройства, т. е. с нарушением целевого использования земли; а начальник МУ "Управления архитектуры и градостроительства" не имел правомочий на продление срока действия разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, выданного инспекцией Госархнадзора Усть-Лабинского района.

Вывод суда о том, что для строительства дополнительного комплекса торговых магазинов не требовалось получения нового разрешения, не соответствует законодательству и материалам дела. Согласно проекту 2001 года центральная часть земельного участка была свободна от застройки, строительство торговых объектов предусматривалось по периметру земельного участка. Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ со сроком действия до 28.08.03 выдавалось на объекты, указанные в этой проектной документации с учетом градостроительного плана земельного участка. В соответствии со статьей 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации в составе градостроительного плана земельного участка определяются места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, содержится информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства. Согласно статье 51 Кодекса право застройщика осуществлять строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства может быть реализовано при выдаче разрешения строительство, в котором должно быть подтверждено соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента земельного участка. Поскольку в проекте торгового комплекса 2006 года предусмотрено изменение градостроительного плана земельного участка и возведение новых торговых объектов, выдача разрешения на их строительство в порядке, предусмотренном статьей 51 Кодекса, являлась обязательной. Поэтому у начальника инспекции Госархстройнадзора отсутствовали полномочия по единоличному продлению срока действия ранее выданного разрешения до 31.01.08.

При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты подлежат отмене с направлением на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 03.05.07 и постановление апелляционной инстанции от 25.07.07 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-23933/2006-31/552 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.