Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 октября 2007 г. N Ф08-6693/07 "При наличии противоречивых сведений относительно достижения сторонами соглашения о внесении арендной платы за пользование земельным участком под арендуемым помещением суды не выяснили, включает ли установленная в договоре арендная плата только плату за пользование помещением, либо в ее состав входит плата за пользование земельным участком с учетом ставок арендной платы, установленных соответствующим органом власти" (извлечение)

Муниципальное учреждение "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (далее - комитет) обратилось с иском к некоммерческой организации "Краснодарская краевая коллегия адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края" в лице Новороссийского филиала N1 (далее - коллегия) о взыскании 198 682 рублей 94 копеек задолженности по арендной плате за пользование земельным участком под арендуемым ответчиком помещением за период с 11.08.05 по 13.12.05 и 39 571 рубля 73 копеек пени (уточненные требования).

Решением от 27.02.07 с коллегии в пользу комитета взыскано 198 682 рубля 94 копейки основного долга, размер пени уменьшен до 1 317 рублей 06 копеек на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в остальной части иска отказано. Суд исходил из того, что плата за пользование земельным участком не входит в состав арендной платы за помещение и обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком предусмотрена приложением N 2 к договору.

Постановлением апелляционной инстанции от 31.07.07 решение отменено, в иске отказано на том основании, что установленная в договоре арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком. Приложение N 2 к договору аренды не подписано арендатором, поэтому не является доказательством согласования сторонами условия об отдельном внесении платы за пользование земельным участком.

В кассационной жалобе комитет просит отменить постановление апелляционной инстанции и изменить решение в части взыскания пени. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции необоснованно отменил решение, поскольку задолженность по арендной плате подтверждена приложением N 2 к договору, подлинный экземпляр которого с печатью ответчика и подписью его представителя был предоставлен в судебное заседание. Неверная нумерация пунктов вызвана технической ошибкой. Суд первой инстанции необоснованно снизил сумму пени.

В отзыве на кассационную жалобу коллегия просит отказать в ее удовлетворении, считая, что суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что стороны не подписывали приложение N 2 к договору аренды. В указанном приложении расчет арендной платы за землю осуществляется с 01.01.05 по 03.06.05, в то время как договор аренды помещения подписан 12.08.05. Приобщенный истцом к договору в качестве приложения N 2 лист с печатью ответчика является последним листом несостоявшегося дополнительного соглашения 2004 года.

В заседании суда кассационной инстанции представители лиц, участвующих в деле поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, комитет (арендодатель) и коллегия (арендатор) заключили договор аренды от 12.08.05 N 1579, согласно которому коллегии предано в аренду помещение общей площадью 196,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Революции 1905 года, д. 31, для использования под юридическую консультацию. Согласно пунктам 3.2, 5.1 договора арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату согласно приложению N 2. Пункт 1.5 договора предоставляет администрации право на увеличение арендной платы в одностороннем порядке на основании постановлений органов местного самоуправления. Размер ставок арендной платы устанавливается администрацией и подлежит корректировке в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 1.5 договора. Срок действия договора установлен с 01.08.05 по 01.06.06 (пункт 4.1).

Считая, что коллегия необоснованно уклоняется от оплаты задолженности за пользование земельным участком под арендуемой недвижимостью, комитет обратился с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что задолженность ответчика по арендной плате за пользование земельным участком под арендуемым помещением возникла на основании приложения N 2 к договору.

Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что представленное истцом приложение N 2, не относится к договору от 12.08.05, поскольку второй лист указанного приложения начинается с пункта 6.6 договора, раздел 6-ой (особые условия) договора содержит лишь три пункта. Договор заключен 12.08.05 сроком действия до 01.06.06, однако приложение N 2 предусматривает внесение платы за землю с 01.01.05 по 31.12.05. Суд апелляционной инстанции указал, что, отдельный договор аренды земельного участка стороны не заключали, поэтому арендная плата, установленная в договоре от 12.08.05, включает в себя и плату за пользование земельным участком. Однако судебные инстанции не учли следующего.

В силу статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор недвижимого имущества может пользоваться земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

Согласно части 2 статьи 654 Кодекса установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.

В связи с этим, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание. В то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

При наличии противоречивых сведений относительно достижения сторонами соглашения о внесении арендной платы за пользование земельным участком под арендуемым помещением суды не выяснили, включает ли установленная в договоре арендная плата только плату за пользование помещением, либо в ее состав входит плата за пользование земельным участком с учетом ставок арендной платы, установленных соответствующим органом власти. Таким образом, судебные акты подлежат отмене, как вынесенные по неполно исследованным обстоятельствам.

В силу пункта 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций, поэтому дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы за пользование землей, и выяснить, включает ли установленная в договоре арендная плата платежи за пользование земельным участком, пропорционально площади арендуемого помещения.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 27.02.07 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.07 по делу N А32-14505/2006-37/176 отменить, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.