Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 октября 2007 г. N Ф08-7027/07 "Право на долю в общей собственности может быть признано за истцом в том случае, если у истца и ответчика возникла общая долевая собственность на имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Поэтому суд должен был квалифицировать спорный договор долевого участия, чтобы установить, допускает ли действующее законодательство возникновение общей собственности при таких правоотношениях" (извлечение)

ООО "Фирма "БАК"" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению Федеральной службы безопасности по Краснодарскому краю (далее - Управление) о признании за обществом права собственности на незавершенный строительством объект - 12-этажный 213-квартирный жилой дом по ул. Ставропольской в квартале 422 в Центральном административном округе г. Краснодара на земельном участке 0,5 га.

Определением от 02.02.07 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация). Определением от 20.03.07 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (т. 1, л. д. 150).

До вынесения решения общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменило исковые требования и просило признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект: "фундамент 12-этажного 212-квартирного жилого дома в квартале 422 г. Краснодара" в размере 90,3%, литер "А", площадь - 316 кв.м; признать недействительным закрепленное за Управлением право оперативного управления на указанное недвижимое имущество по свидетельству о внесении в реестр федерального имущества от 17.08.01; исключить из реестра федерального имущества объект "незавершенное строительство жилого дома", расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, квартал 422, реестровый номер 12301126 (т. 2, л. д. 127, 135, 136; т. 3, л. д. 1, 2). До вынесения решения истец отказался от исковых требований в части признания недействительным закрепленного за Управлением права оперативного управления на спорное недвижимое имущество (т. 3, л. д. 49).

Решением от 09.08.07 суд признал за обществом право собственности на 90,3% (9/10) незавершенного строительством объекта: фундамента 12-этажного 213-квартирного жилого дома в квартале 422 г. Краснодара по ул. Ставропольской, литер "А", площадью 316 кв. м; исключил из реестра федерального имущества объект "незавершенное строительство жилого дома", расположенный в г. Краснодаре по ул. Ставропольской, квартал 422, реестровый номер 12301126. В остальной части иска производство по делу прекращено. Суд исходил из того, что требования о признании права собственности являются обоснованными и соответствуют законодательству и обязательственным правоотношениям между обществом и управлением.

В кассационной жалобе администрация просит решение отменить и в иске отказать. По мнению заявителя:

- суд не учел, что истец не выполнил требований пунктов 3.1, 3.4, 3.5 и 6 решения исполкома Краснодарского городского Совета народных депутатов от 12.11.1990 N 587/21;

- суд сделал неправильный вывод о том, что истец является правопреемником УПТК объединения "Краснодарпроектстрой";

- истец вправе требовать только возмещения фактически понесенных затрат, связанных со строительством объекта, а не признания права собственности;

- суд не исследовал вопроса о компетенции Управления заключать договор с обществом, так как Управление не является органом, уполномоченным на распоряжение федеральной собственностью;

- суд не дал оценки доказательствам того, что спорный объект в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой.

В отзывах на кассационную жалобу общество и Управление просят оставить решение без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения. Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю отзыв на кассационную жалобу не предоставило. В судебном заседании представитель Территориального управления поддержал кассационную жалобу, за исключением довода о том, что спорный объект является самовольной постройкой.

Изучив материалы дела и выслушав представителей истца и ответчиков, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение следует отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Как усматривается из материалов дела, решением исполкома Краснодарского городского Совета народных депутатов от 12.11.90 N 587/21 "Об отводе Управлению производственно-технологической комплектации ПСО "Краснодарпроектстрой" территории кварталов N 422 и 423 в Октябрьском районе города, между улицами Линейной, Адыгейской Набережной, пер. Дубинский и КИМ для строительства 10,12, 14-этажных жилых домов в кирпичном исполнении со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания" в кварталах 422 и 423 в Октябрьском районе г. Краснодара изъяты из пользования прежних землепользователей территории индивидуальных домовладений; изъятые земельные участки площадью 34076 кв. м предоставлены на праве бессрочного пользования управлению производственно-технологической комплектации ПСО "Краснодарпроектстрой" для строительства 10, 12, 14-этажных жилых домов. Пунктом 3.5 указанного решения на УПТК ПСО "Краснодарпроектстрой" возложена обязанность предоставить жилую площадь лицам, которые проживают в домах, подлежащих сносу (т. 1, л. д. 11 - 37).

19 октября 1994 г. между Управлением и обществом заключен договор, согласно которому общество передало Управлению земельный участок по ул. Ким площадью 0,5 га для строительства жилого дома, при этом Управление возложило на себя функции заказчика по строительству указанного дома, а общество выступило дольщиком в строительстве с получением после окончания строительства 36 однокомнатных квартир (т. 1, л. д. 106).

25 октября 1994 г. Управление обратилось к Главному архитектору г. Краснодара с заявлением о выдаче паспорта земельного участка под строительство жилого дома в кв. 422, о разделении выделенного участка (т. 1, л.д. 102). По акту от 30.12.04 на основании заявки Управления от 10.11.94 произведен выбор площадки для строительства 12-этажного жилого дома в Центральном административном округе г. Краснодара по ул. Ставропольской (т. 1, л. д. 103 - 105). Выдано разрешение от 24.10.95 N 603 на выполнение строительно-монтажных работ указанного жилого дома (т. 1, л. д. 43).

Постановлением Главы администрации г. Краснодара от 29.12.94 N 1400 "Об утверждении Управлению ФСК РФ по Краснодарскому краю материалов предварительного согласования места размещения 12-этажного жилого дома по ул. Ставропольской в кв. 422 Центрального административного округа" Управлению согласовано место размещения 12-этажного жилого дома на земельном участке, площадью 0,5 га, расположенном в Центральном административном округе, квартале 422, по ул. Ставропольской, и утверждены материалы предварительного согласования места его размещения на землях, предоставленных обществу, которое является правопреемником УПТК ПСО "Краснодарпроектстрой" (т. 1, л. д. 38 - 39).

В 1995 г. между Управлением (заказчиком) и обществом (подрядчиком) заключен договор подряда на капитальное строительство, согласно которому заказчик поручил, а подрядчик принял на себя обязательство по производству строительно-монтажных работ по 213-квартирному жилому дому в квартале 422 г. Краснодара (т. 1, л. д. 40 - 42).

В июле 1995 г. между Управлением и обществом заключен договор о долевом участии в строительстве 213-квартирного жилого дома по ул. Ставропольской в квартале 422. В пункте 2 договора стороны, принимая во внимание, что общество одновременно является генеральным подрядчиком в строительстве указанного жилого дома, предусмотрели, что Управление перечисляет подрядчику 47% стоимости выполненных работ, предъявленной к оплате, а 53% предъявленного к оплате счета компенсируется обществом. После сдачи дома в эксплуатацию Управление имеет право на 61 двухкомнатную и 39 трехкомнатных квартир, а остальные квартиры передает обществу (т. 1, л. д. 160 - 161).

В период с 1995 по 1997 годы производились строительно-монтажные работы по возведению нулевого цикла спорного жилого дома, затем его строительство было прекращено из-за отсутствия финансирования.

Спорный объект незавершенного строительства на основании заявления Управления от 19.05.06 N 9/1/3-168 внесен в реестр федерального имущества, что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества, выданной Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (т. 2, л. д. 124, 137).

6 декабря 2006 г. общество обратилось к Управлению с предложением расторгнуть договор подряда с 01.01.07 (т. 1, л. д. 44). Письмом от 11.01.07 N 9/1-15 Управление сообщило обществу о согласии на расторжение договора (т. 1, л. д. 45). 30 мая 2007 года общество и Управление заключили соглашение N 22/1, которым установили, что доля затрат общества в объекте незавершенного строительства составляет 90,3% общей суммы затрат по объекту, а доля Управления - 9,7% (т. 2, л. д. 42 - 44).

Общество, считая, что ему принадлежит доля в праве собственности на незавершенный строительством объект, обратилось с иском в суд.

Вывод суда о том, что истец является правопреемником УПТК ПСО "Краснодарпроектстрой", является обоснованным. Решением исполкома Октябрьского районного Совета народных депутатов г. Краснодара от 15.12.89 N 681 с 01.12.89 зарегистрирован устав фирмы "БАК" как арендного предприятия, созданного на базе трудового коллектива УПТК ПСО "Краснодарпроектстрой" (т. 1, л. д. 61). Решением исполкома Октябрьского районного Совета народных депутатов г. Краснодара от 20.09.91 N 421/60 зарегистрирована многопрофильная строительная фирма "БАК" на правах коллективного предприятия (т. 1, л. д. 62). Постановлением администрации Октябрьского района г. Краснодара от 29.02.94 N 3644/160 произведена перерегистрация коллективного предприятия многопрофильная строительная фирма "БАК" в товарищество с ограниченной ответственностью "БАК" (т. 1, л. д. 63). Как следует из учредительного договора общества от 04.10.2000, оно создано путем перерегистрации многопрофильной строительной фирмы "БАК" и является ее правопреемником (т. 1, л. д. 57).

Довод заявителя жалобы о том, что спорный объект является самовольной постройкой, не соответствует закону и материалам дела. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Предоставление земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома в квартале 422 г. Краснодара подтверждается решением исполкома Краснодарского городского Совета народных депутатов от 12.11.90 N 587/21. Разрешение N 603 на выполнение строительно-монтажных работ указанного жилого дома выдано Управлению 24.10.95 на основании разработанной АО "Краснодаргражданпроект" проектной документации.

Довод заявителя жалобы о том, что строительство производилось с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является необоснованным. В материалах дела имеется заключение экспертизы от 07.09.95 N 23/95 по рабочему проекту на строительство спорного жилого дома, из которого следует, что рабочий проект согласован с предприятием "Краснодарэлектро", предприятием "Краснодартеплосеть", Краснодарским предприятием "Водоканал" (т. 3, л. д. 16 - 20). Проектно-сметная документация рассмотрена государственной вневедомственной экспертизой Краснодарского края и рекомендована к утверждению (т. 3, л. д. 22 - 27). Согласно заключению от 03.07.95 N 9 Городского центра госсанэпидемнадзора г. Краснодара земельный участок в квартале 422 г. Краснодара пригоден для строительства 213-квартирного жилого дома (т. 3, л. д. 29 - 30). Заявитель жалобы не предоставил доказательств того, что спорный объект не соответствует строительным нормам и правилам.

Вместе с тем, при принятии решения суд не учел следующего.

Право на долю в общей собственности может быть признано за истцом в том случае, если у истца и ответчика возникла общая долевая собственность на имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором (пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому суд должен был квалифицировать спорный договор долевого участия, чтобы установить, допускает ли действующее законодательство возникновение общей собственности при таких правоотношениях. Однако суд не дал квалификации спорному договору.

Между тем, из его содержания не следует, что он является договором о совместной деятельности (простого товарищества), дающим согласно закону основания для возникновения общей долевой собственности. В нем отсутствуют условия, характерные для таких договоров, в частности, условия о возникновении общей собственности, распределении прибыли, убытков, расходов, порядке ведения общих дел товарищей, ответственности по общим обязательствам. Из спорного договора не следует, что стороны предполагали возникновение общей собственности на строящийся дом. Согласно его условиям у общества возникла обязанность частично профинансировать строительство, а у Управления - обязанность передать обществу определенное количество квартир после окончания строительства. Спорный договор также не содержит условий, характерных для инвестиционного договора.

Поэтому при новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать содержание договора и все иные обстоятельства, которые надлежит учитывать при толковании договора и его квалификации (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если суд придет к выводу о том, что спорный договор является не договором о совместной деятельности (простого товарищества), а договором долевого участия в строительстве, то следует учесть, что закон не предусматривает возникновения общей собственности на основании договора долевого участия.

Кроме того, признавая, что воля сторон изначально была направлена на возникновение общей собственности на строящийся дом, суд не дал надлежащей оценки доводам администрации и Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю о том, что Управление как федеральное государственное учреждение не вправе было заключать договор на таких условиях без согласия собственника. Между тем, согласно пункту 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. В частности, государственное учреждение не вправе вносить в качестве вклада ни земельный участок, ни право на него. Доказательств того, что собственник давал согласие на заключение и расторжение спорного договора на условиях возникновения общей долевой собственности, в материалах дела не имеется.

Поскольку выяснение указанных обстоятельств имеет значение и для решения вопроса о правомерности требований общества об исключении спорного объекта из реестра федерального имущества, решение следует отменить полностью и направить дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду необходимо выяснить указанные обстоятельства, дать надлежащую квалификацию спорным правоотношениям и на основе правильного применения норм права разрешить спор.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 09.08.07 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-2465/2007-24/1 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.