Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 декабря 2007 г. N Ф08-7231/07 "Поскольку арендатор во внесудебном порядке отказывается изменить условия договора, включив в него условие о множественности лиц на стороне арендатора, то в данном случае имеются фактические и правовые предпосылки для расторжения спорного договора" (извлечение)

Администрация муниципального образования Усть-Лабинский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Поздняков и К" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 11.08.04 N 3500000814.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования Усть-Лабинский район, индивидуальные предприниматели Жукова М.Н. и Шаповал Л.В.

Решением от 30.05.07 в иске отказано. Суд указал, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Постановлением апелляционной инстанции от 24.09.07 решение отменено, исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что обстоятельства, из которых стороны договора аренды от 11.08.04 исходили при его заключении, существенно изменились: арендатор (ответчик) произвел отчуждение части помещений торгового комплекса предпринимателям. Неисполнение администрацией предусмотренной статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации обязанности предоставить земельный участок третьим лицам может повлечь ущерб для собственников объектов недвижимости, не имеющих возможности реализовать право на получение земельного участка. Приняв во внимание то, что общество во внесудебном порядке отказывается изменить условия спорного договора, включив в него условие о множественности лиц на стороне арендатора, суд пришел к выводу о наличии фактических и правовых предпосылок для расторжения договора.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции по следующим основаниям:

- расторжение договора от 11.08.04 привело к тому, что ответчик, являясь собственником нежилых помещений, лишился права пользования спорным земельным участком;

- суд неправильно применил нормы статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку третьи лица приобрели право пользования участком в силу закона, в связи с чем расторжение договора не требовалось.

В отзывах на кассационную жалобу администрация и предприниматели просят оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, указывая, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, во исполнение постановления главы Усть-Лабинского района от 27.07.04 N 1194 "О предоставлении ООО "Поздняков и К" земельного участка площадью 4 115 кв. м, расположенного в г. Усть-Лабинске по ул. Вольной, 123, на новый срок в аренду для размещения торгового комплекса" истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор от 11.08.04 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения указанной площадью (кадастровый номер 23:35:05 08 016:0002), расположенного по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Вольная, 123. Участок предоставлен в целях эксплуатации торгового комплекса сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предприниматель Жукова М.Н. на основании договора купли-продажи от 20.09.04 и решения Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.05 по делу N А32-14994/2005-9/376 является собственником не завершенного строительством здания магазина в торговом комплексе площадью 65,2 кв. м (литеры А, п/А), расположенного по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Вольная, 123 (свидетельство о государственной регистрации права от 21.12.05). Предприниматель Шаповал Л.В. на основании договора купли-продажи от 26.11.04 является собственником не завершенного строительством здания магазина - помещения N 5 в здании площадью 36,2 кв. м (литера А1), расположенном по тому же адресу; право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

В связи с наличием новых собственников объектов недвижимости на спорном земельном участке и соответствующими обращениями предпринимателей о заключении договоров аренды комитет направил ответчику уведомления от 10.01.07 и 13.02.07 о расторжении договора от 11.08.04 в связи необходимостью заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Ответчик отказался от добровольного расторжения договора аренды земельного участка и заключения нового договора с участием предпринимателей на стороне арендатора.

Истец, полагая, что заключение единого договора аренды указанного земельного участка со всеми собственниками объектов недвижимости невозможно без предварительного расторжения договора от 11.08.04, обратился в суд с иском.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации законодатель закрепил исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков гражданами и юридическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом и федеральными законами. В соответствии с порядком приобретения земельных участков указанными лицами орган местного самоуправления обязан подготовить проект договора купли-продажи или аренды и направить его заинтересованному лицу с предложением о заключении договора.

Согласно статье 50 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" в состав муниципальной собственности входят муниципальные земли. Права собственника в отношении муниципальной собственности от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления.

На основании указанных норм суд апелляционной сделал правомерный вывод о том, что орган местного самоуправления является лицом, обязанным к заключению договора аренды земельного участка применительно к нормам пункта 1 статьи 421 и статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Названное обязательство у администрации возникло перед третьими лицами - предпринимателями Жуковой М.Н. и Шаповал Л.В. как собственниками объектов недвижимости.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена норма о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора. В соответствии со статьей 453 Кодекса последствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон.

Факт получения ответчиком уведомлений о расторжении договора аренды подтверждается материалами дела и самим ответчиком не опровергается, что свидетельствует о соблюдении истцом порядка расторжения договора аренды, предусмотренного действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, федеральными законами.

Из пункта 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу части второй пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции обоснованно принял во внимание то, что на момент заключения договора аренды от 11.08.04 земельный участок является неделимым и предоставлен одному лицу (ответчику); объект недвижимости, расположенный на этом участке, принадлежал на праве собственности также одному лицу (обществу), причем объект недвижимости представляет собой единое строение. Появление нескольких собственников недвижимости на спорном земельной участке стало результатом не физического изменения объекта (разделения на отдельно стоящие строения), а отчуждения ответчиком части нежилых помещений торгового комплекса третьим лицам.

Поскольку ответчик во внесудебном порядке отказывается изменить условия договора от 11.08.04, включив в него условие о множественности лиц на стороне арендатора, то в данном случае имеются фактические и правовые предпосылки для расторжения спорного договора. Вместе с тем суд кассационной инстанции считает, что основания применять нормы пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда апелляционной инстанции отсутствовали, однако указанное обстоятельство не повлияло на законность и обоснованность постановления.

В кассационной жалобе не содержатся доводы, которые позволили бы признать выводы суда апелляционной инстанции противоречащими имеющимся в деле документам и усомниться в оценке, данной судом собранным по делу доказательствам.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.07 по делу N А32-4820/2007-22/78 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.