Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2007 г. N Ф08-8397/07 "Поскольку спорные правоотношения сторон в этой части регулируются нормами главы 37 Гражданского кодекса РФ о подряде, в данном случае не подлежит применению пункт 3 статьи 623 названного Кодекса, в соответствии с которым стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 декабря 2008 г. N Ф08-7532/2008

ЗАО "Дворец спорта "Спартак"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Карачаево-Черкесскому республиканскому объединению профсоюзов (далее - объединение профсоюзов) о взыскании 1 699 796 рублей стоимости ремонта кровли и отдельных помещений дворца спорта "Спартак".

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 17.07.07 с объединения профсоюзов в пользу общества взыскано 1 614 157 рублей 80 копеек. Судебный акт мотивирован тем, что общество выполнило работы в соответствии с заключенным сторонами договором подряда от 05.04.04. В остальной части иска отказано в связи с неподтвержденностью взыскиваемой суммы в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 01.10.07 решение от 17.07.07 в удовлетворенной части отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, договор подряда от 05.04.04 является незаключенным ввиду несогласованности его предмета и сроков выполнения работ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, поэтому у ответчика не возникло обязательств по приемке и оплате работ по реконструкции помещений здания дворца спорта.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционной инстанции отменить по следующим основаниям:

- в письме от 18.07.05, в котором объединение профсоюзов ссылается на то, что смета на проведение ремонтных работ не согласована с арендодателем, не определен срок проведения капитального ремонта, а отдельные виды работ не относятся к капитальному ремонту, направлено обществу по прошествии года после заключения договора от 05.04.04;

- отсутствие в экземпляре сметы, представленном ответчиком, даты ее подписания и рукописного текста о ее согласовании не свидетельствует о незаключенности договора подряда, поскольку указанные данные содержатся в экземпляре истца;

- в качестве срока выполнения работ стороны подразумевали ближайший отопительный сезон 2004-2005 года, что следует из объема подлежащих выполнению работ, переписки истца и ответчика и из буквального смысла договора;

- выводы апелляционной инстанции о том, что смета была предоставлена ответчику в 2005 году, а рукописный текст о согласовании сметы и подпись директора объединения профсоюзов на ней сделаны позже августа 2005 года, носят предположительный характер и не основаны на материалах дела;

- в силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации общество как арендатор вправе взыскать с объединения профсоюзов стоимость капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью;

- из заключения ОАО "Карачайчеркесагропромпроект" следует, что периодичность осуществления капитального ремонта арендуемых зданий составляет 10-15 лет, однако арендодатель такой ремонт не производил;

- кровля дворца спорта состоит из двух частей - кровли борцовского зала и кровли плавательного бассейна; в заключении ОАО "Карачайчеркесагропромпроект" сделаны выводы относительно технического состояния кровли бассейна, в то время как предметом спора является возмещение затрат на капитальный ремонт кровли борцовского зала.

В отзыве на кассационную жалобу объединение профсоюзов просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании лица участвующие в деле, повторили доводы, изложенные в кассационной жалобе и высказали свои возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, объединение профсоюзов (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 10.04.03 зданий Дворца спорта "Спартак", литера "А", полезной площадью 3 498,6 кв. м, основной пристройки, литера "А1", полезной площадью 215,6 кв. м, трансформаторной подстанции, литера "Г4", хозяйственной постройки, литера "Г5", навеса, литера "Г6", расположенных по адресу: г. Черкесск, ул. Леонова, 1, для осуществления деятельности по оказанию спортивно-оздоровительных услуг. Указанные здания и сооружения передаются арендатору по приемо-сдаточному акту, в котором должно быть указано техническое состояние объектов аренды на момент их передачи. Акт является приложением к договору (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок его действия установлен со дня подписания до 31.12.10. Арендатор обязуется: не производить перепланировок (переоборудования) арендуемых зданий и сооружений без письменного согласия арендодателя; содержать арендуемые объекты исключительно в надлежащем состоянии; при необходимости производить за свой счет внутренний текущий ремонт арендуемых объектов. Арендодатель отвечает за недостатки переданных в аренду помещений, препятствующие пользованию ими, и обязан их устранить (пункт 4.1 договора).

05.04.04 объединение профсоюзов (заказчик) и общество (подрядчик) заключили договор подряда, в соответствии с которым общество обязуется выполнить капитальный ремонт зданий и сооружений Дворца спорта "Спартак" из своих материалов согласно утвержденной локальной смете к началу отопительного сезона. Объединение профсоюзов осуществляет расчет с обществом по факту выполненных работ в соответствии со сметой в счет взаиморасчетов по арендной плате после подписания сторонами акта сдачи-приемки работ (пункты 1.1-1.4, 2.3, 3.1 договора).

Неоплата выполненных работ по капитальному ремонту зданий и сооружений Дворца спорта "Спартак" послужила основанием для обращения общества с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя частично требование о взыскании стоимости капитального ремонта кровли борцовского зала, суд первой инстанции на основании предписания государственного учреждения "Центр Госсанэпиднадзора г. Черкесска" от 01.03.05 N 141 и акта комиссии от 07.12.05, созданной в соответствии с приказом Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Карачаево-Черкесской Республики от 06.12.05, пришел к выводу об осуществлении обществом ремонта при наличии неотложной необходимости. Суд исходил из того, что факт выполнения капитального ремонта кровли борцовского зала и его стоимость частично подтверждаются подготовленной ООО "Техпроект" сметой, заключенным с ООО "Лига ЛТД" договором подряда от 23.06.07, актом формы КС-2, справкой формы КС-3 и первичными документами по приобретению строительных материалов (товарные и кассовые чеки, кассовая книга).

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске в этой части, апелляционный суд пришел к выводу о том, что общество не доказало наличие неотложной необходимости в проведении капитального ремонта дворца спорта, и отклонил акт комиссии от 07.12.05, поскольку в ее состав не вошло объединение профсоюзов, а обследование технического состояния спортивного комплекса должно осуществляться в соответствии с Правилами обследования строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003. В заключении ОАО "Карачайчеркесагропромпроект" ремонт кровли указан лишь в перечне рекомендуемых работ. По мнению апелляционного суда, арендодатель в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору, а также не отвечает за недостатки, которые должен был обнаружить арендатор во время осмотра имущества или проверки его исправности при тех же обстоятельствах.

Однако суды не выяснили юридически значимые обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и не верно применили нормы права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 616 названного Кодекса в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта. В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Кодекса капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт.

Как следует из акта комиссии от 07.12.05, необходим срочный капитальный ремонт кровли бассейна дворца спорта (т. 1, л. д. 13).

В письмах от 13.08.06 исх. N 38 и 23.11.06 N 50 общество со ссылкой на указанный акт просило объединение профсоюзов профинансировать выполненные по его поручению работы по капитальному ремонту кровли борцовского зала и осуществить их приемку (т. 1, л. д. 65, 67). В письме от 28.11.06 N 162 объединение профсоюзов для создания приемочной комиссии просило общество предоставить договор подряда, техническую документацию и смету (т. 1, л. д. 68). При этом ответчик не возражал относительно неотложной необходимости осуществления указанных работ. Ссылка апелляционного суда на заключение ОАО "Карачайчеркесагропромпроект" отклоняется кассационной инстанцией, поскольку в нем сделаны выводы лишь относительно технического состояния кровли бассейна.

Суд первой инстанции на основании чертежей, являющихся приложением к акту обследования ГУП "Техинвентаризация" от 22.03.07, и объяснений сторон установил, что борцовский зал и плавательный бассейн имеют разную кровлю.

Учитывая изложенное, а также то, что ответчик не оспорил факт выполнения истцом работ по капитальному ремонту кровли борцовского зала, судам следовало обсудить вопрос о проведении соответствующей судебной экспертизы для определения неотложной необходимости в его проведении, поскольку при составлении акта комиссии от 07.12.05 ответчик не принимал участие.

Таким образом, суды не проверили, исполнил ли ответчик обязательство по капитальному ремонту объекта аренды в соответствии со статьями 309, 310 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суду необходимо выяснить составлялся ли сторонами договора акт приема-передачи помещений, дать оценку его содержанию, в том числе о необходимости проведения капитального ремонта.

Ссылка апелляционного суда на статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации неправомерна, поскольку осведомленность арендатора о необходимости капитального ремонта объекта аренды на момент заключения договора или передачи ему арендуемого имущества не освобождает арендодателя от обязанности по осуществлению такого ремонта.

Как следует из пункта 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенными условиями договора строительного подряда являются условие о его предмете и сроке выполнения предусмотренных им работ.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании стоимости работ, выполненных по договору подряда от 05.04.04 и отменяя в соответствующей части решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу о том, что указанный договор является незаключенным ввиду несогласованности его предмета и сроков выполнения работ.

Однако в материалы дела представлена локальная смета на капитальный ремонт помещений Дворца спорта "Спартак" от 07.04.05, подписанная председателем объединения профсоюзов Теунаевым Б.А., в которой указаны наименования работ, затраты на производство работ, а также их стоимость (т. 1, л. д. 42, 43). Ссылка апелляционного суда на отсутствие подписи председателя объединения профсоюзов и даты подписания в экземпляре сметы, представленном ответчиком, не может быть принята во внимание при наличии указанного в экземпляре истца. Выводы апелляционного суда о том, что текст локальной сметы, представленный истцом и роспись на экземпляре ответчика совершены позднее августа 2005 года, сделаны без ссылки на доказательства и основаны на предположениях, что в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Вывод апелляционной инстанции о том, что в договоре подряда не определены конкретные сроки выполнения работ, поскольку указание об окончании строительных работ к началу отопительного сезона неконкретно, является необоснованным. Отсутствие в данном случае указания в договоре на начало отопительного сезона конкретного года свидетельствует о том, что стороны подразумевали начало ближайшего отопительного сезона (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом суды не выяснили исполнен ли договор подряда от 05.04.04 и результаты его приняты ответчиком в полном объеме, так как по исполненному договору выводы о его не заключенности не основаны на законе.

Поскольку спорные правоотношения сторон в этой части регулируются нормами главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации о подряде, в данном случае не подлежит применению пункт 3 статьи 623 названного Кодекса, в соответствии с которым стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При таких обстоятельствах выводы судебных инстанции о наличии обязанности объединения профсоюзов возместить расходы общества по капитальному ремонту дворца спорта и об их размере являются преждевременными.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы для определения неотложной необходимости в проведении упомянутых видов строительных работ, являются ли они капитальными либо текущими, их стоимости и затрат истца, дать оценку условиям договора подряда и его исполнения, оценить доказательства, подтверждающие фактическое состояние помещений при передаче в арендное пользование.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 17.07.07 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.07 по делу N А25-526/07-10 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.