Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 января 2008 г. N Ф08-8190/07 "Договоры участия в долевом строительстве недвижимых объектов считаются заключенными с момента государственной регистрации договоров и не могут заключаться после ввода объектов в эксплуатацию" (извлечение)

ООО "Стройэлектросевкавмонтаж" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба) от 22.03.07 об отказе в государственной регистрации договора от 27.10.06 N ГОР 2-110/3 о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного обществом и ООО "Корпорация Акционерной Компании "Электросевкавмонтаж"", и возложении на регистрационную службу обязанности зарегистрировать указанный договор.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Корпорация Акционерной Компани/0и "Электросевкавмонтаж"" (далее - компания).

Решением от 06.08.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.09.07, иск удовлетворен. Судебные инстанции пришли к выводу, что отказ в государственной регистрации договора не соответствует требованиям Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) и Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в строительстве). Регистрационная служба нарушила срок для сообщения заявителю о приостановлении государственной регистрации, направив ему указанное сообщение одновременно с отказом в государственной регистрации договора. Признан несостоятельным довод регистрационной службы о том, что после сдачи дома в эксплуатацию договор долевого участия в строительстве не может быть зарегистрирован ввиду отсутствия предмета договора.

В кассационной жалобе регистрационная служба просит отменить судебные акты и отказать в заявленных требованиях, полагая, что судебные инстанции неправильно применили статью 4 Закона об участии в строительстве. Привлечение средств дольщиков после окончания строительства, определяемого моментом сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, не соответствует природе данного вида договоров. Договор долевого участия в строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации, однако общество (застройщик) и компания (дольщик) обратились за государственной регистрацией, т. е. за заключением договора, после сдачи дома в эксплуатацию.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Общество является застройщиком 10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Горная, б/н. Постановлением главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 31.10.06 N 121 указанный жилой дом (литера А) введен в эксплуатацию с административным адресом: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Горная, 356.

12 февраля 2007 года общество и компания обратились в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации договора от 27.10.06 N ГОР 2-110/3 о долевом участии в строительстве названного дома.

Согласно уведомлению от 21.02.07 регистрационная служба приостановила государственную регистрацию договора, в связи с чем 23.03.07 общество обратилось в регистрационную службу с запросом о причинах приостановления (т. 1, л. д. 23). В уведомлении от 21.02.07 указаны причины приостановления: 1) разночтения в назначении земельного участка в договоре аренды земельного участка от 14.11.05 ("для строительства многоэтажных жилых домов") и в кадастровом плане от 19.07.05 ("для размещения многоквартирных жилых домов"); 2) введение объекта в эксплуатацию до обращения за регистрацией постановлением главы городской администрации от 31.10.06 N 121.

В уведомлении от 22.03.07 об отказе в государственной регистрации договора причиной отказа указан факт ввода дома в эксплуатацию, так как другая причина, указывавшаяся в уведомлении о приостановлении регистрации, заявителем была устранена.

В соответствии со статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ненормативный правовой акт, решение или действие государственного органа могут быть признаны судом недействительными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права обратившегося в суд лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Соответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения или действия закону должен доказать орган, решение, действие которого оспариваются. Обосновывая в суде законность отказа в государственной регистрации договора долевого участия от 27.10.06, регистрационная служба утверждала, что по смыслу статьи 25.1 Закона о регистрации прав и статьи 4 Закона об участии в строительстве договор о долевом участии в строительстве жилого дома может быть заключен только до ввода дома в эксплуатацию. Обязательным элементом заключения данного вида договоров является их государственная регистрация. Названные доводы без правовых оснований отклонены судебными инстанциями.

В соответствии со статьей 4 Закона об участии в строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона договора (участник долевого строительства) уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Из буквального содержания приведенной нормы следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику как уже существующей стороне предварительно заключенного договора. Процесс заключения данного вида договора включает в себя юридические действия как по приданию ему письменной формы, так и государственной регистрации, которая этот процесс завершает, и если указанное заключительное действие предполагается совершить после окончания процесса создания объекта (что подтверждается актом ввода в эксплуатацию), то это действие не может быть совершено, а договор считается не заключенным. Статья 4 Закона об участии в строительстве корреспондирует со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Согласно статье 25.1 Закона о регистрации прав на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве предоставляются документы с описанием создаваемого объекта недвижимого имущества. Предоставление акта ввода объекта в эксплуатацию при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве названной нормой не предусмотрено. В то же время в пункте 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утверждена приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.05 N 82) указано, что для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства предоставляется, в том числе, разрешение на ввод в эксплуатацию. Тем самым подчеркивается различие между порядком государственной регистрации договора долевого строительства и права собственности дольщика.

Буквальное содержание приведенных нормативных актов соответствует задачам, которые призвано решить положение Закона об участии в строительстве, предусматривающее, что договор долевого строительства считается заключенным с момента государственной регистрации - воспрепятствование заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранение сомнений в том, когда в действительности (до или после ввода объекта в эксплуатацию) заключен договор.

Отказ в регистрации договора от 27.10.06 N ГОР 2-110/3 соответствует Законам о государственной регистрации прав и долевом участии в строительстве, в связи с чем не мог быть признан недействительным. Поскольку в регистрации договора при названных обстоятельствах должно быть отказано, нарушение регистрационной службой сроков направления заявителю уведомлений о приостановлении регистрации и об отказе в регистрации само по себе не нарушает прав заявителя в сфере предпринимательской и экономической деятельности, в связи с чем оснований для удовлетворения требований общества не имелось.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 06.08.07 и постановление апелляционной инстанции от 28.09.07 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-10099/07-34/261 отменить. Отказать ООО "Стройэлектросевкавмонтаж" в удовлетворении заявления о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 22.03.07 за N 23-23-12/004/2007-323 в государственной регистрации договора от 27.10.06 N ГОР 2-110/3 о долевом участии в строительстве жилого дома и обязании зарегистрировать указанный договор.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.