Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. N Ф08-8726/07-3276А "Вывод суда о наличии в действиях общества состава правонарушения, выразившегося в привлечении денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, является правильным" (извлечение)

ООО "Фирма "Нефтестройиндустрия-Юг"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края (далее - департамент) от 10.04.07 N 7-025/5 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частями 1 - 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Решением суда от 30.08.07 оспариваемое постановление изменено в части наложения штрафа в размере 1 100 тыс. рублей, суд назначил административное наказание в виде 800 тыс. рублей штрафа. В удовлетворении остальной части заявления отказано. Судебный акт мотивирован тем, что действия общества образуют состав правонарушения.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения суда не пересматривались.

Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебный акт. Заявитель указывает на отсутствие в его действиях состава правонарушения, поскольку обществом предприняты все зависящие от него меры по соблюдению положений действующего законодательства. Податель жалобы ссылается на отсутствие у департамента полномочий на проведение проверки и привлечение общества к административной ответственности.

В судебном заседании кассационной инстанции объявлялся перерыв с 14 часов 20 минут 10.01.08 до 10 часов 00 минут 11.01.08.

Департамент заявил ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы в связи с реорганизацией Департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края и невозможностью явки представителя. Ходатайство не подлежит удовлетворению, поскольку в силу статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя общества, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по последующим основаниям.

Как видно из материалов дела, администрация муниципального образования г. Краснодар и КТ "Социальная инициатива и компания" заключили договор аренды земельного участка от 15.12.03 N 430001169623, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Постовая, 3, площадью 6 893 кв. м, кадастровый N 23:43:02 08 038:0045, предоставленного для разработки проекта и строительства многоквартирного жилого дома. Позднее общество и КТ "Социальная инициатива и компания" подписали соглашение 23.12.05 об изменении лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка от 15.12.03 N 430001169623, на основании которого КТ "Социальная инициатива и компания" передает, а общество принимает на себя все права и обязанности товарищества по вышеуказанному договору аренды. Данное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы Краснодарскому краю 21.07.06, что подтверждено отметкой о проведении государственной регистрации и присвоением регистрационного номера 23-23-01. Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выдало обществу два разрешения на строительство 16-этажного жилого дома на земельном участке площадью 6 893 кв. м по ул. Постовой между улицами Кубанской Набережной и Октябрьской: 1-е разрешение от 13.01.06 N 123/1-р на строительство секции А, Б, литер "3" со сроком действия до 13.01.09, а 2-е разрешение от 16.08.06 N 193-р на строительство литера "4" со сроком действия до 16.08.09.

Сотрудники управления по надзору в области долевого строительства департамента провели проверку общества по вопросу использования привлеченных денежных средств для долевого строительства жилого дома по указанному адресу. В ходе проверки установлено, что в нарушение пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в период с ноября 2005 года по 2007 год общество привлекало денежные средства граждан для целей строительства указанного жилого дома при отсутствии у застройщика государственной регистрации договора аренды земельного участка, разрешения на строительство в установленном порядке (секции А, Б, литер "3" по ул. Постовая, 3), опубликованной проектной декларации в средствах массовой информации и размещении в сети "Интернет" до 25.11.06 и информации о планируемой стоимости строительства.

Указанные нарушения зафиксированы в протоколе об административном правонарушении от 07.03.07. По итогам рассмотрения материалов проверки департамент вынес постановление от 10.04.07 N7-025/5 о привлечении общества к административной ответственности по частям 1, 2 и 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде 1 100 тыс. рублей штрафа.

Частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена ответственность юридических лиц за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в виде штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влечет ответственность для юридических лиц по части 2 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде наложения административного штрафа в размере от трехсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Частью 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена ответственность юридических лиц за непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, в виде штрафа в размере от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона, т. е. с 01.04.05.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об участии долевом строительстве право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии названным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного или договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 130, частью 1 статьи 164, частью 3 статьи 433, частью 1 статьи 607 и частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение от 23.12.05 об изменении лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка от 15.12.03 N 430001169623 считается незаключенным до момента государственной регистрации (до 21.07.06).

При рассмотрении спора суд установил, что общество заключало договоры долевого участия в строительстве с физическими лицами (дольщиками), в соответствии с условиями которых дольщики обязуются осуществить долевое инвестирование строительства объекта путем прямого финансирования с фиксированной общей суммой денежных средств. Данный факт подтверждается списком дольщиков, заключивших договоры долевого участия на строительство жилого 180-квартирного жилого дома с обществом по ул. Постовая, 3, литеры 3, 4, заверенным подписью генерального директора общества.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, условия и смысл договора в целом, а также общая воля сторон с учетом цели договора, при этом следует исходить из его содержания, а не из наименования.

В соответствии со статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются: определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, срок и порядок ее уплаты.

При рассмотрении спора суд установил, что договоры, заключенные заявителем, содержат перечисленные существенные условия. Суд обоснованно отклонил доводы заявителя о том, что рассматриваемые договоры не являются договорами участия в долевом строительстве.

Учитывая, что разрешение на строительство жилого дома получено после вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением обществом денежных средств по договорам начиная с 18.01.06.

На основании изложенного суд сделал вывод, что заключенные договоры являются договорами участия в долевом строительстве и в силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к ним применяются положения законодательства, относящиеся к договору участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома имеет право только застройщик и только на основании договора участия в долевом строительстве.

В 2006 году заявитель получил два разрешения на строительство 16-ти этажного жилого дома на земельном участке площадью 6 893 кв. м по ул. Постовой между улицами Кубанской Набережной и Октябрьской. Суд принял во внимание, что Закон об участии в долевом строительстве четко указывает на то, что правоотношения хозяйствующих субъектов, в результате которых одна сторона берет на себя обязательство построить квартиру в многоквартирном доме, а другая - вносить денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, должны быть основаны на договоре участия в долевом строительстве. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды земельного участка.

Обществом привлекались денежные средства граждан по договорам участия в долевом строительстве на строительство 16-этажного жилого дома, расположенного по адресу: ул. Постовая, 3, что подтверждено имеющимися в материалах дела списком дольщиков и документами бухгалтерского учета.

Вывод суда о наличии в действиях общества состава правонарушения, выразившегося в привлечении денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, является правильным.

При проведении проверки департамент установил факт нарушения сроков опубликования проектной декларации в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, которая, кроме того, содержала неполную информацию. Также документально не подтвержден факт самостоятельного администрирования своего сайта и периодичность внесения изменений в него.

Суд установил, что опубликованная проектная декларация (представленная к проверке от 31.01.06 с изменениями 19.01.07) в сети Интернет содержит неполную и недостоверную информацию:

- в период с 03.04.06 по 02.05.06 у заявителя отсутствовала лицензия на строительную деятельность;

- данные о величине собственных денежных средств различны (согласно проектной декларации - 636 996 рублей, по данным баланса на 31.12.06 - 217 298 рублей), данные о финансовом результате текущего года (согласно проектной декларации - 12 568 рублей, по данным баланса на 31.12.06 - 13 372 рубля); размер кредиторской задолженности (согласно проектной декларации - 20 449 рублей, по данным баланса на 31.12.06 - 28 560 рублей);

- отсутствует информация о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

- отсутствует информация о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома, а также о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

- отсутствует перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

- в проектную декларацию ежеквартально не вносились изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года. Данные сведения не публиковались в средствах массовой информации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве на застройщика возлагается обязанность по хранению оригиналов проектной декларации.

Общество не представило оригиналы проектных деклараций, подтверждающие периодичность внесения в них изменений, чем нарушило требования части 1 и 2 статьи 19, статью 20 и статью 21 названного Закона.

Совершение обществом указанного правонарушения подтверждается материалами дела, а именно: сопроводительным письмом ООО "Центр рекламных технологий" от 20.02.07 N 7; договор от 27.05.05 N 57, заключенным между заявителем и ООО "Центр рекламных технологий", актами выполненных работ за период с 30.06.05 по 25.11.06 по указанному договору.

При проведении проверки департамент установил факт непредставления обществом ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 23 Закона об участии в долевом строительстве контролирующий орган вправе ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.05.06 N 282 "О предоставлении застройщиками отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства" органом, уполномоченным осуществлять контроль в сфере долевого строительства, на 2006 год определена Федеральная служба по финансовым рынкам, а для Краснодарского края - Региональное отделение Федеральной службы по финансовым рынкам в Южном федеральном округе (РО ФСФР России в ЮФО).

Непредставление отчетности в уполномоченный орган подтверждается письмом от 25.01.07 N 07-372, полученным из РО ФСФР России в ЮФО, согласно которому в перечне организаций, предоставлявших отчетность, общество не указано.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что общество не представило доказательств принятия всех зависящих от него мер по исполнению требований действующего законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания незаконным и отмены оспариваемого постановления департамента.

Довод заявителя об отсутствии у департамента полномочий на проведение проверки не соответствует Закону об участии в долевом строительстве и постановлению главы администрации Краснодарского края от 29.12.06 N 1187 "О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 17.02.06 N 100 "О департаменте финансово-бюджетного надзора Краснодарского края"".

Другие доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке доказательств, что в соответствии со статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Суд всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, оценил имеющиеся в деле доказательства. Нарушения норм процессуального права, являющиеся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.07 по делу N А32-8438/2007-56/185-38АЖ оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.