Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 января 2008 г. N Ф08-8697/07 "Строения, предназначенные для обеспечения охранного и пропускного режима автостоянок, соответствуют целевому назначению предоставленного в аренду для организации автостоянки земельного участка, однако их возведение не является основанием для регистрации за арендатором права собственности, если это противоречит условиям аренды земли" (извлечение)

ГАРАНТ:

Настоящее постановление рассмотрено постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 2008 г. N 5537/08 и оставлено без изменения

Администрация г. Ставрополя обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю (далее - регистрационная служба) и Ставропольскому краевому отделению общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов" (далее - общественная организация) о признании недействительной государственной регистрации права собственности общественной организации на нежилое здание - пункт охраны, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ (район жилого дома N 32/1); возложении на регистрационную службу обязанности по исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи от 06.04.06 N 26-26-12/040/2005-79.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя и администрация Промышленного района г. Ставрополя.

Решением от 18.07.07 в иске отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект возведен общественной организацией в установленном законом порядке на арендуемом земельном участке, функциональное назначение которого по категории земли (земли поселений) и градостроительному регламенту соответствует спорному строению, в связи с чем довод истца о самовольном характере строения отклонен.

Постановлением апелляционной инстанции от 24.10.07 решение отменено, государственная регистрация права собственности признана недействительной, суд обязал регистрационную службу исключить соответствующую запись из государственного реестра недвижимости. Апелляционная инстанция указала, что арендованный общественной организацией земельный участок предоставлялся для устройства временной платной автомобильной стоянки, в связи с чем возведение на участке капитального строения не соответствует целевому назначению земли. Разрешение на строительство выдано администрацией Промышленного района г. Ставрополя, тогда как правом распоряжения землей в пределах города обладает городская администрация. Договор аренды земельного участка предусматривает право арендатора возводить объекты недвижимости только на основании постановления главы администрации города. К моменту государственной регистрации права собственности на объект срок аренды земельного участка истек. С учетом названных обстоятельств апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что у регистрационной службы отсутствовали основания для регистрации за общественной организацией права собственности на охранный пункт автостоянки.

В кассационной жалобе общественная организация просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции неправомерно применил положения статей 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации к арендным отношениям, возникшим до принятия названного Кодекса. Земельный участок предоставлялся в период действия Земельного кодекса РСФСР, статьей 81 которого предусматривалось право землепользователей на возведение построек, необходимых для осуществления соответствующего вида предпринимательской деятельности. Пост охраны существовал на данном участке до его предоставления заявителю и был выкуплен в числе прочего муниципального имущества обществом "Рубикон" для передачи общественной организации взамен изъятой автостоянки. Городская администрация являлась инициатором разработки и воплощения проекта реконструкции ранее существовавшего поста охраны, проведенной за счет общественной организации при наличии необходимых разрешений и согласований. Необходимость размещения на автостоянках служебных помещений, в том числе постов охраны, предусмотрена СНиП 21-02-99 "Стоянки автомобилей", в связи с чем заявитель считает вывод о нецелевом использовании земельного участка незаконным. По мнению заявителя, истец не оспорил правоустанавливающие документы, послужившие основанием для регистрации, - разрешение на строительство спорного объекта и решение о принятии его в эксплуатацию.

Регистрационная служба в отзыве на кассационную жалобу поддерживает изложенные в ней доводы и просит отменить апелляционное постановление, считая, что на государственную регистрацию были предоставлены все необходимые документы.

В судебном заседании 11.01.08 представители общественной организации поддержали изложенные в жалобе доводы, представитель администрации г. Ставрополя просил оставить жалобу без удовлетворения. В заседании объявлен перерыв до 14 часов 00 минут 14.01.08.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы г. Ставрополя от 14.07.2000 N 2613 земельный участок площадью 1 221 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ (район жилого дома N 32/1), предоставлен общественной организации в аренду на новый 5-летний срок в связи с окончанием срока аренды участка, ранее предоставлявшегося постановлением городской администрации от 02.06.97. Пунктом 2.2 постановления от 14.07.2000 на общественную организацию возложена обязанность в течение года разработать проект реконструкции сооружения для охраны и проект ограждения, согласовав его с заинтересованными службами города (т. 1, л. д. 15). Из постановления следует, что пункт охраны на данном участке существует и подлежит реконструкции. Существование пункта охраны, находящегося в муниципальной собственности, подтверждено истцом в суде кассационной инстанции, представлена его фотография, на которой изображено кирпичное строение. Однако при этом истец утверждал, что данное строение выкуплено из муниципальной собственности обществом "Рубикон" для передачи истцу.

На основании постановления от 14.07.2000 администрация города (арендодатель) в лице заместителя главы администрации и общественная организация (арендатор) 04.08.2000 заключили договор аренды земельного участка площадью 1 221 кв. м для размещения платной автостоянки на срок 5 лет, до 14.07.05 (т. 1, л. д. 16 - 20). Договором предусмотрено право арендатора возводить на участке здания, сооружения и другие объекты недвижимости только на основании постановления главы города и разрешения, полученного в установленном порядке в соответствии с утвержденной проектной документацией (пункт 4.1.2). В соответствии с пунктом 7.2.1 по истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления со стороны арендодателя и без преимущественного перед другими арендаторами права на заключение договора на новый срок, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7.2.2 договора. Согласно пункту 7.2.2 при истечении срока аренды земельного участка, закрепленного за капитальным зданием, сооружением, собственником которого является арендатор и временный характер которого не указан в постановлении главы города о предоставлении участка, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. В соответствии с пунктом 8.2 при истечении срока аренды земельного участка в случае незавершения в установленные сроки строительства капитального здания, сооружения арендодатель вправе отказать в заключении договора аренды на новый срок, а арендатор обязан снести незавершенную постройку без возмещения убытков или передать ее в муниципальную собственность по цене стоимости строительных материалов и произведенных работ. Из названных в договоре условий следует, что воля арендодателя была направлена на автоматическое прекращение арендных отношений при истечении срока аренды, т. е. с 14.07.05. Договор в этой части соответствует статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что фактическое использование земельного участка после окончания срока аренды влечет пролонга цию арендных отношений, если иное не предусмотрено договором. Исключением могло являться лишь наличие у арендатора возникшего (зарегистрированного) к 14.07.05 права собственности на капитальное строение, сооружение, возведенное арендатором за свой счет для себя в установленном законом порядке (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу договора в совокупности с постановлением о предоставлении земельного участка к строениям, сооружениям, на которые у арендатора может возникнуть право собственности, не относятся строения вспомогательного использования, обеспечивающие только данный вид предпринимательской деятельности (организация временной автомобильной стоянки). Такие вспомогательные строения в силу статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации следуют судьбе главной вещи, т. е. автостоянки.

Из постановления главы администрации города от 14.07.2000 следует, что общественной организации разрешалась лишь реконструкция существующего и находящегося в муниципальной собственности строения для его эксплуатации арендатором в целях обеспечения предпринимательской деятельности в течение срока аренды земельного участка. Постановление не содержит положений, направленных на прекращение права муниципальной собственности после реконструкции объекта и передачу его в собственность арендатора, либо согласия собственника на снос муниципального строения и возведение нового строения с закреплением его в собственность арендатора. Утверждения общественной организации о том, что до реконструкции право муниципальной собственности на существующий пункт охраны прекратилось в связи с его выкупом (приватизацией), не подкреплены какими-либо доказательствами.

Таким образом, на момент истечения срока договора аренды земельного участка на нем отсутствовали принадлежащие арендатору на праве собственности объекты недвижимости. Возведенные арендатором сооружения, обеспечивающие его предпринимательскую деятельность, могли существовать на данном участке только в течение срока, на который арендатору разрешалось осуществление его деятельности с использованием муниципальной земли. Поскольку с истечением срока аренды участок автоматически подлежал освобождению, арендатор обязан был также убрать временные по их правовому положению строения, сооружения, независимо от того, относятся ли они по физическим характеристикам к недвижимости.

В кассационной жалобе общественная организация указывает, что пункт охраны является строением вспомогательного использования, без которого невозможна организация автомобильной стоянки. Для возведения такого строения вообще не требуется разрешения. Данное утверждение соответствует статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, однако это лишь подтверждает необходимость применения при разрешении настоящего спора статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего прекращение использования земельного участка под автомобильную стоянку (главную вещь) влечет и прекращение использования на данном участке обслуживающих стоянку сооружений (принадлежности).

Выданное общественной организации свидетельство от 06.04.06 о государственной регистрации права собственности на пост охраны закрепляет за общественной организацией право, которое при названных правоотношениях не могло возникнуть.

Постановление главы администрации Промышленного района от 21.07.04 N 592 о разрешении общественной организации строительства поста охраны автостоянки, разрешение на строительство N 53а (дата отсутствует), выданное Комитетом по строительству администрации г. Ставрополя, разрешение на эксплуатацию поста охраны от 17.10.05 N 2/818-э также не являлись основанием для регистрации за арендатором земельного участка права собственности на данный объект. Цель издания этих актов не выходила за пределы цели, выраженной в постановлении главы городской администрации от 14.07.2000 N 2613, - создании общественной организации нормальных условий для ее предпринимательской деятельности в пределах 5-летнего срока. То обстоятельство, что разрешение на эксплуатацию поста охраны от 17.10.05 вынесено после истечения срока аренды может иметь значение лишь при решении вопроса о пролонгации аренды на неопределенный срок на тех же условиях, но не влечет регистрации за арендатором права собственности с учетом вспомогательного значения данного строения.

Целевое назначение земельного участка (организация временной автостоянки) предполагало возведение спорного объекта, в связи с чем апелляционная инстанция необоснованно указала на его самовольный характер. Однако указанному назначению участка не соответствовала государственная регистрация права собственности, влекущая, вопреки воле арендодателя, возникновение у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок и права преимущественной приватизации земли.

При названных обстоятельствах основания для отмены постановления суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.07 по делу N А63-18821/2006-С7 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.