Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 марта 2005 г. N Ф08-1050/05 "Суды установили, что комитет не принимал никаких мер по регистрации права собственности и договора аренды, и, ссылаясь на это обстоятельство, требует по этим основаниям выселения истца, добросовестно исполняющего обязанности арендатора по условиям договора от 17 сентября 2001 г." (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2004 г. N Ф08-1294/04

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "Фирма "Виктор"" (далее - общество) о выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Комсомольская, 62 (уточненные требования). ;

Решением от 28.04.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.02.04, общество выселено из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Комсомольская, 62. Судебные инстанции исходили из того, что в силу статей 433, 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 17.09.01 является незаключенным, поскольку отсутствует государственная регистрация.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.04 судебные акты отменены, поскольку в суде первой инстанции дело рассмотрено в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. При новом рассмотрении дела суду указано на необходимость оценить доводы общества о том, что договор аренды не предусматривает обязанности арендатора по его регистрации, а отказм ответчику в регистрации вызван отсутствием государственной регистрации права собственности арендодателя на спорное помещение. Суду предложено выяснить, какие права и законные интересы комитета нарушены отсутствием государственной регистрации и какие действия предпринимал комитет по регистрации.

Решением от 19.08.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.11.04, в иске отказано. Судебные инстанции исходили из того, что отсутствие государственной регистрации договора является устранимым недостатком. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства регистрации права собственности истца на переданное в аренду имущество.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и удовлетворить иск. По мнению заявителя, суд не учел, что отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя на передаваемое в аренду имущество влечет недействительность договора на основании статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, иск о выселении подлежал удовлетворению, поскольку общество занимает спорное помещение без законных оснований.

В судебном заседании представитель комитета просил об отмене решения и апелляционного постановления, представитель общества просил оставить судебные акты без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения.

Как видно из материалов дела, 17.09.01 комитет (арендодатель) и общество - (арендатор) подписали договор аренды N 6346/964, согласно которому комитет обязался передать в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Комсомольская, 62, площадью 88,20 кв. м. Срок действия договора определен сторонами с 19.09.01 по 19.09.06.

Имущество передано арендатору по акту (т. 1, л. д. 15). Согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Ставрополя, утвержденного решением Ставропольской городской Думы от 30.09.98 N 171, спорное помещение, расположенное по ул. Комсомольской, 62 в г. Ставрополе, является муниципальной собственностью. 20 января 2003 года комитет направил в адрес общества претензию N 06-83-06с о выселении, указав, что общество занимает помещение без законных оснований, поскольку договор аренды от 17.09.01 не зарегистрирован.

Комитет, не получив ответа на претензию, обратился в суд с иском о выселении.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что в деле отсутствуют доказательства регистрации права собственности истца на переданное в аренду имущество. Кроме того, отсутствие государственной регистрации договора является устранимым недостатком.

На основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 17.09.01 подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона регистрация ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Судебные инстанции обоснованно установили, что ответчик, несмотря на отсутствие в договоре такой обязанности, принимал меры по регистрации спорного договора в установленном порядке, однако основанием к отказу в регистрации послужило то обстоятельство, что право муниципальной собственности на спорное имущество не зарегистрировано комитетом в установленном законом порядке. В то же время суды установили, что комитет не принимал никаких мер по регистрации права собственности и договора аренды, и ссылаясь на это обстоятельство, требует по этим основаниям выселения истца, добросовестно исполняющего обязанности арендатора по условиям договора от 17.09.01. При таких обстоятельствах на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации действия комитета следует расценить как злоупотребление правом, а отказ в удовлетворении исковых требований - обоснованным.

Предусмотренные законом основания для отмены либо изменения судебных актов . отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 19.08.04 и постановление апелляционной инстанции от 23.11.04 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-246/2003-С1 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.