Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 октября 2002 г. N Ф08-3655/02 "При продаже имущества, приобретенного по конкурсу, правила части 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ применению не подлежат, и отсутствие согласия кредитора не влияет на действительность заключенной сделки. На нового собственника в порядке сингулярного правопреемства перейдут обязанности, определенные в первоначальном договоре купли-продажи" (извлечение)

Администрация Темрюкского района (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ТОО "Ковш" и ТОО "ВИГ" о применении последствий недействительности ничтожной сделки по передаче здания Дома быта N 1, расположенного по адресу: г. Темрюк, ул. Таманская, 5, путем обязания ТОО "ВИГ" возвратить указанное здание ТОО "Ковш" (уточненные требования).

Решением от 09.04.02, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.07.02, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что сделка, заключенная 20.10.94 между ТОО "Ковш" и ТОО "ВИГ", по своей правовой природе является договором купли-продажи, заключенным в связи с неисполнением обязательств по возврату заемной суммы. Данная сделка не связана с переменой лиц в обязательстве по договору купли-продажи от 18.08.93, заключенному между Фондом муниципального имущества Темрюкского района и ТОО "Ковш".

Истец подал кассационную жалобу, в которой просит отменить состоявшиеся судебные акты и удовлетворить исковые требования. Жалоба обоснована следующим: администрация является надлежащим истцом, поскольку она - правопреемник Фонда муниципального имущества; по договору купли-продажи от 18.08.93, заключенному на конкурсе, ТОО "Ковш" приняло на себя обязательства по сохранению профиля работы Дома быта и в одностороннем порядке не могло отказаться от их исполнения; при отчуждении здания в пользу ТОО "ВИГ" перевод долга не осуществлялся, что влечет ничтожность такой сделки.

В судебном заседании представитель истца повторил доводы, изложенные в жалобе, а представители ответчика высказались против удовлетворения жалобы, полагая, что судебные акты являются законными и обоснованными.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, 18.08.93 Фонд муниципального имущества Темрюкского района и ТОО "Ковш" заключили договор купли-продажи здания Дома быта N 1, расположенного по адресу: г. Темрюк, ул. Таманская, 5. По условиям договора со дня его заключения покупатель (ТОО "Ковш") постоянно обязан использовать помещения объекта приватизации для бытового обслуживания населения по определенным направлениям. ТОО "Ковш" 30.09.93 получило свидетельство N 28 о праве собственности на указанное здание.

Ответчики заключили договор займа от 01.06.93 N 21, согласно которому ТОО "ВИГ" передало ТОО "Ковш" деньги в сумме, определенной условиями аукциона, на покупку нежилого здания Дома быта на возвратной основе. По истечении календарного года ТОО "Ковш" должно возвратить заемную сумму, равную балансовой стоимости здания. В случае отсутствия возвратных средств заемщик обязан передать займодателю приобретенное здание с имуществом в счет полного погашения заемной суммы.

В связи с невозвратом заемной суммы 20.10.94 ответчики составили акт приема-передачи, по которому здание Дома быта, приобретенное за счет средств ТОО "ВИГ", передано в собственность последнего. Согласно указанному акту ТОО "ВИГ" принимало в порядке правопреемства все договорные обязательства ТОО "Ковш", связанные с эксплуатацией принимаемого здания.

В судебном заседании представители ТОО "ВИГ" пояснили, что принятые ТОО "Ковш" по договору купли-продажи от 18.08.93 обязательства по сохранению целевого назначения помещений Дома быта ими выполняются. Не используется по прежнему назначению только вязальный цех, но это обусловлено чем, что по распоряжению администрации в указанных помещениях размещены Пенсионный фонд и служба социального обеспечения. Представитель администрации согласился с указанными обстоятельствами.

Судом отклоняются доводы кассационной жалобы о ничтожности соглашения, заключенного между ТОО "Ковш" и ТОО "ВИГ" 20.10.94, в связи с нарушением статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. Применение данной статьи заявитель жалобы обосновывает тем, что на покупателя возложена обязанность по сохранению целевого характера деятельности и перевод ТОО "Ковш" своего долга (в части исполнения обязательств по договору) осуществлен без согласия администрации.

Согласно итоговому протоколу проведения коммерческого конкурса в виде открытых аукционных торгов по продаже здания Дома быта в г. Темрюке от 18.08.93 N 23 победителем конкурса признано ТОО "Ковш", с которым заключен договор купли-продажи здания от 18.08.93. Обязательства, вытекающие из объявления конкурса, сторонами выполнены. На основании договора купли-продажи ТОО "Ковш" приобрело право собственности на здание Дома быта и обязательства по оказанию определенного вида услуг. Выставление государством определенных условий при продаже муниципального имущества по конкурсу является элементом сделки приватизации, носящей публично-правовой характер. Условие конкурса - сохранение целевого назначения имущества, определенного для объекта недвижимости с момента создания до выставления на продажу. Сохранение целевого назначения имущества для нового собственника допускалось на основании законодательства о приватизации. Указанное обстоятельство определяет обязанность всех участников гражданского оборота в случае приобретения такого имущества в период действия соответствующих условий обеспечить их соблюдение в полном объеме. Поэтому обязанность сохранения первоначального целевого использования имущества не является переводом долга в силу статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 391 названного Кодекса применяется в относительных правоотношениях, носящих частно-правовой характер, когда стороны связаны обязательственно-правовыми отношениями, а обязанность исполнить определенное действие возникает из договора.

В соответствии с пунктом 2.4 договора купли-продажи на покупателя возложена обязанность использовать помещения объекта приватизации для бытового обслуживания населения по определенным направлениям деятельности, которые и ранее осуществлялись в помещениях Дома быта. Участники процесса не оспаривают исполнение всех условий договора первоначальным покупателем. Таким образом, в связи с исполнением договора купли-продажи обязанность по сохранению целевого характера объекта недвижимости, закрепленная в указанном договоре, носит не личный, обязательственно-правовой, а вещный характер и в силу этого она следует за вещью при изменении субъекта права собственности на нее. В связи с этим при последующем заключении договора купли-продажи здания Дома быта правила части 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат и отсутствие согласия кредитора не влияет на действительность заключенной сделки. На нового собственника в порядке сингулярного правопреемства перейдут обязанности, определенные в первоначальном договоре купли-продажи.

Законодательство о приватизации, действующее на момент совершения сделки, предусматривало возможность приобретения муниципального имущества за счет не только собственных средств юридических лиц, но и заемных средств, поэтому привлечение для оплаты стоимости выкупаемого имущества денежных средств третьих лиц не свидетельствует о том, что по договору купли-продажи использованы незаконные средства платежа.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТОО "Ковш" имело право на льготные условия приватизации и договор займа заключен с целью последующей передачи объекта приватизации лицу, не имеющему прав на соответствующие льготы.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.02 и постановление апелляционной инстанции от 26.07.02 по делу N А32-560/2002-41/19 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.