Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 февраля 2008 г. N Ф08-192/2008 "В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 ноября 2008 г. N Ф08-6872/2008, от 14 мая 2008 г. N Ф08-2619/2008

ЗАО "АТП-4" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Рубан О.А. о регистрации перехода к истцу права собственности на объект недвижимости - шиномонтажный корпус литера В, площадью 506,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Менделеева, 123, и взыскании неосновательного обогащения в размере 270 тыс. рублей (уточненные требования).

Решением от 18.09.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.12.07, иск удовлетворен. Судебные инстанции установили, что Рубан О.А. не исполнила обязанность по оплате купленного у общества объекта недвижимости. По условиям договора купли-продажи от 10.01.06 N 1808/1 при несоблюдении покупателем оплаты проданного в рассрочку имущества продавец имел право на одностороннее расторжение договора и возврат объекта недвижимости в порядке статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. К моменту расторжения договора покупатель Рубан О.А. уплатила менее половины стоимости объекта, не возвратила его истцу, уклоняясь от регистрации обратного перехода права собственности, в связи с чем должна быть восстановлена регистрация права истца. За использование объекта в течение 3 месяцев после расторжения договора ответчица обязана возместить истцу неосновательное обогащение в размере, предусмотренном договором.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и отказать в иске. По мнению ответчицы, суд не учел, что причиной приостановления ею платежей являлось неисполнение продавцом обязанности по передаче для регистрации перехода права собственности документов о принадлежности продавцу двух бетонных площадок, включенных в покупную цену как самостоятельные объекты купли-продажи. В связи с данными обстоятельствами следовало применить статью 405 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях просрочки кредитора. К моменту расторжения договора было уплачено более половины стоимости одного из проданных в рассрочку объектов (шиномонтажного корпуса), поэтому договор не мог быть расторгнут в силу закона. Плата за бетонные площадки не должна вноситься, поскольку продавец не обеспечил государственную регистрацию перехода права на эти объекты. Однако к моменту рассмотрения спора в суде покупатель уплатил более половины всей договорной цены, в том числе за бетонные площадки.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить ее без удовлетворения, считая необоснованными доводы Рубан О.А. о том, что продавец не предоставил документы на бетонные площадки. По условиям договора продавец не обязан содействовать регистрации перехода права собственности к покупателю до полной оплаты. Согласие продавца на регистрацию перехода права собственности на шиномонтажный корпус не изменяет указанное условие.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Договором купли-продажи от 10.01.06 N 1808/1 предусматривалась передача в собственность Рубан О.А. (покупателю) шиномонтажного корпуса литера В и части территории (бетонной площадки) площадью 6 713,66 кв. м, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Менделеева, 123. В договоре указано, что отчуждаемые объекты принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи арендованного имущества от 05.02.93 и свидетельства о праве собственности от 18.02.93, кроме того, право собственности продавца на здание литера В подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 15.03.2000. Весь земельный участок площадью 19 504 кв. м принадлежит продавцу на праве бессрочного пользования, зарегистрированном 15.09.03. Покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и продавец. Стоимость отчуждаемых объектов - 2 млн. рублей - выплачивается в рассрочку ежемесячными платежами до октября 2009 года с уплатой за пользование кредитом 22% годовых, начисляемых на остающуюся не выплаченной сумму. В счет платежей засчитывается долг общества перед ИП Рубан А.Д. в размере 93 750 рублей. Объекты передаются покупателю при подписании договора, но до окончательной уплаты всей суммы находятся в залоге у продавца в силу части 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. Продавец обязан осуществить все действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю, после исполнения им обязанности по оплате. В случае месячной просрочки оплаты в предусмотренные графиком платежей сроки продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив покупателя за 30 дней, и вернуть уплаченную сумму за вычетом 90 тыс. рублей за каждый месяц пользования объектами со дня передачи до их фактического освобождения.

Дополнительным соглашением от 25.12.06 стороны внесли изменения в предмет договора, указав признаки передаваемых объектов недвижимости: шиномонтажный корпус литера В общей площадью 506,7 кв. м; бетонная площадка литера "21" общей площадью 2 136, 2 кв. м, бетонная площадка литера "22" общей площадью 4 577,6 кв. м.

Переход к покупателю права собственности на один из проданных объектов - шиномонтажный корпус литера В - зарегистрирован 30.05.06.

Дополнительным соглашением N 2 от 01.02.07 стороны удостоверили, что на момент заключения соглашения покупатель уплатил 392 530 рублей 48 копеек; изменили порядок расчетов, установив срок уплаты оставшейся суммы основного долга в размере 1 607 469 рублей 52 копеек и процентов в размере 177 219 рублей 89 копеек - 15 марта 2007 года с начислением 22% годовых в случае неуплаты в указанный срок. Этим же соглашением предусмотрено, что при неисполнении покупателем обязанности по уплате в указанный срок общей суммы долга и процентов - 1 784 689 рублей 41 копейка продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи от 10.01.06 и вернуть уплаченную денежную сумму, уведомив покупателя за десять дней.

Из условий, указанных в договоре и дополнительных соглашениях, следует, что продавец, отказавшись содействовать регистрации перехода к покупателю права собственности на все объекты, не нарушил принятые на себя обязательства, поскольку обязанность содействовать регистрации возникает только после полной оплаты цены продаваемого имущества, т. е. является встречной по отношению к обязанности покупателя. Кроме того, с учетом условия о переходе к покупателю права бессрочного пользования частью земельного участка расположенные на нем бетонные площадки фактически перешли во владение и пользование покупателю. Заключение им дополнительного соглашения с новыми условиями оплаты после обнаружившихся разногласий относительно того, что считать документами, подтверждающими права продавца на бетонные площадки, свидетельствует о том, что покупатель заключил бы договор, независимо от того, перейдут ли к нему бетонные площадки в виде самостоятельного объекта права собственности либо в составе земельного участка как объекта бессрочного пользования. В этой части суды дали должную оценку доводам ответчицы о просрочке кредитора (статья 406 Гражданского кодекса Российской Федерации) и правомерно их отклонили.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Кодекса, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Вместе с тем обстоятельства, относящиеся к размеру внесенных покупателем платежей, моменту их уплаты и принятию платежей продавцом должны были оцениваться с учетом предусмотренных законом особенностей продажи товара в кредит (в рассрочку).

Судебными инстанциями установлено, что ответчица к новому сроку - 15.03.07, установленному дополнительным соглашением, уплатила менее половины договорной цены (2 млн рублей), а к 05.05.07 (по прошествии 30 дней после получения ответчицей уведомления о расторжении договора) уплатила 965 624 рубля 14 копеек, что также менее половины цены товара. В то же время суды признали, что после указанной даты покупатель продолжал вносить плату по договору от 10.01.06 N 1808/1 и к моменту принятия решения судом первой инстанции перечислил истцу 1 208 774 рубля 38 копеек. Продавец принимал платежи, однако засчитывал их в счет других обязательств. Установив названные обстоятельства, суды в нарушение статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привели достаточных оснований, по которым отклонили доводы ответчицы о правовом значении размера платежей, внесенных к моменту принятия решения по спору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Данная норма устанавливает специальные правила расторжения договора купли-продажи с рассрочкой платежей. Одним из необходимых условий, позволяющих считать договор расторгнутым, является отказ продавца от исполнения договора, что в случае, когда собственные обязанности продавца по передаче товара уже исполнены, может выражаться лишь в отказе от принятия исполнения от покупателя.

Уведомление покупателя о расторжении договора с одной стороны выражает волю продавца на отказ от принятия дальнейшего исполнения, однако с другой стороны принятие последующих платежей означает согласие продавца на продолжение договорных отношений. Доказательства достижения сторонами соглашения о зачете платежей в счет иных обязательств суду не предоставлялись, соответствующие доводы, приводимые истцом, должны оцениваться с учетом положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации. В пункте 2 статьи 489 Кодекса отсутствуют положения, позволяющие считать, что платежи, вносимые покупателем после обращения продавца в суд с требованиями, основанными на прекращении договорных отношений, не могут учитываться в счет оплаты цены договора. В соответствии с данной нормой важен лишь факт получения платежей от покупателя и факт превышения общей суммы платежей половины цены товара, причем последнее обстоятельство изложено в законе как императивное, при наличии которого продавец лишается возможности отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара. При отсутствии права на возврат товара, являющегося недвижимостью, не могут быть удовлетворены и требования о восстановлении регистрации за продавцом права собственности.

Недостаточная обоснованность выводов, изложенных в обжалуемом решении, постановлении, является основанием для отмены судебного акта и направления дела на новое рассмотрение.

В силу статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. При новом рассмотрении спора следует учесть положения приведенной нормы и выяснить, достаточна ли установленная судом общая сумма платежей, внесенных покупателем к моменту принятия решения, для погашения издержек кредитора, связанных с получением исполнения, и исчисленных сторонами по соглашению от 01.02.07 процентов (177 219 рублей 89 копеек), превышает ли оставшаяся сумма половину договорной цены (2 млн рублей); вошел ли в сумму 1 208 774 рубля 38 копеек подлежащий зачету в платежи долг общества в размере 93 750 рублей, или эта сумма должна быть учтена дополнительно; вошла ли сумма 93 750 рублей в сумму 965 624 рубля 14 копеек, которая, как установил суд, была выплачена к 05.05.07, и нет ли оснований считать, что сумма платежей превысила половину цены договора к данной дате.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 18.09.07 и постановление апелляционной инстанции от 10.12.07 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-5765/2007-С2/6 отменить, передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.