Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 февраля 2008 г. N Ф08-153/08 "В силу части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт..." (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 21 февраля 2008 г. N Ф08-153/08
"В силу части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного
процессуального кодекса РФ обязанность доказывания соответствия
оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному
нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих
полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств,
послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается
на орган или лицо, которые приняли акт. Однако администрация
не представила доказательств оспаривания ею в судебном порядке
зарегистрированного договора аренды земельного участка"
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 марта 2009 г. N А63-6677/2008, от 7 мая 2008 г. N Ф08-1963/2008, от 4 мая 2009 г. N А63-10109/2008

ООО "Ставрополь Кулакова Центр" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании недействительным постановления главы города Ставрополя от 04.05.07 N 1135 "Об отмене постановления главы города Ставрополя от 14.12.06 N 4108 "Об объединении двух земельных участков по проспекту Кулакова 32 и 32-а в квартале 608, утверждении акта выбора земельного участка, согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Ставрополь Кулакова Центр"" места размещения автосалона по проспекту Кулакова 32 в квартале 608 и предоставлении земельного участка для проектирования и строительства автосалона и завершения строительства станции технического обслуживания автомобилей и кафе-бистро".

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.07.07, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.07, заявление удовлетворено. Судебные акты мотивированы тем, что при предоставлении спорного земельного участка соблюдены требования действующего законодательства: администрация правомерно распорядилось земельным участком, государственная собственность на который не разграничена; согласование размещения приобретенных обществом объектов недвижимости, в том числе проведение государственной экологической экспертизы, не требовалось, поскольку на основании постановления главы администрации от 14.12.06 N 4108 осуществлено не первоначальное предоставление земельного участка под строительство, а объединение ранее закрепленных за обществом земельных участков; государственная экологическая экспертиза проведена после принятия постановления от 14.12.06 N 4108, а с 01.01.07 ее проведение перестало быть обязательным; население проинформировано о предстоящем предоставлении земельного участка; утверждены акт выбора земельного участка и проект его границ; обществу согласовано место размещения объекта; осуществлен кадастровый учет участка. Апелляционный суд также указал, что администрация не доказала наличия на момент предоставления земельного участка заявок иных лиц.

В кассационной жалобе администрация просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение по следующим основаниям:

- вывод судов об отсутствии необходимости в проведении государственной экологической экспертизы неправомерен, поскольку спорный земельный участок сформирован из 3-х участков, на двух из которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу, а третий является частью земельного участка, находящегося в государственной собственности, не прошедшего кадастровый учет и не закрепленного ранее за конкретными лицами; на момент принятия постановления от 14.12.06 N 4108 требование об обязательности такой экспертизы еще действовало; экспертиза проведена лишь после принятия указанного постановления;

- в нарушение статей 29, 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта администрацией не принято, в связи с чем у нее отсутствовали основания для принятия постановления от 14.12.06 N 4108;

- земельный участок на момент предоставления уже был сформирован, 17.11.07 поступила заявка о его предоставлении от иного лица, однако в нарушение статьи 30 названного Кодекса участок предоставлен обществу без проведения торгов;

- письмо органа по управлению государственным имуществом не может служить доказательством нахождения земельного участка в муниципальной собственности и наличия полномочий органов местного самоуправления по распоряжению им;

- вывод судов о переходе к обществу права аренды на земельные участки одновременно с переходом к заявителю права собственности на находящиеся на них объекты недвижимости неправомерен, поскольку договоры аренды с предыдущими собственниками указанных объектов недвижимости не расторгнуты, что свидетельствует об отсутствии оснований для заключения договора аренды спорного земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, общество на основании договоров купли-продажи от 18.08.06 и 20.10.06 является собственником незавершенных строительством объектов - литеры А - 4% и 8 % готовности; литер Б - 4 % готовности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 26 АБ N 138098, 26 АБ N 138099, и 26 АБ N 138780 (т. 1, л. д. 38-40).

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 15 тыс. кв. м, который предоставлен обществу в аренду постановлением от 14.12.06 N 4108, и сформирован путем объединения земельных участков, находящихся в квартале 608 по проспекту Кулакова, 32, площадью 7 340 кв. м с кадастровым номером 26:12:01 0103:0026, по проспекту Кулакова, 32, площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:12:01 0103:0010 и части земельного участка, не закрепленного за конкретными лицами. Пунктом 3 названного постановления вновь образованному земельному участку присвоен новый почтовый адрес: проспект Кулакова, 32.

26 декабря 2006 года во исполнение постановления N 4108 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 5535 названного земельного участка в границах, указанных в кадастровом плане. Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРП произведена регистрационная запись N 26-26-12/086/2006-332.

4 мая 2007 года по протесту заместителя прокурора Ставропольского края от 27.04.07 N 7/3-18-2007 глава города Ставрополя принял постановление от 04.05.07 N 1135 (далее - постановление N 1135), которым отменено постановление N 4108, а Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя предписано расторгнуть договор аренды от 26.12.06 N 5535.

Общество, полагая, что постановление N 1135 нарушает его права и законные интересы, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. В соответствии с частью 2 статьи 201 названного Кодекса для признания недействительным ненормативного акта необходимо, чтобы он не соответствовал закону или иному нормативному правовому акту, нарушал права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 48 Федерального закона от 06.10.03 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено исключительно в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права, в частности путем оспаривания тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица.

При наличии зарегистрированного договора аренды глава администрации не вправе был отменять ненормативный акт, на основании которого заключен это договор. В данном случае рассмотрение вопроса о соблюдении установленного порядка предоставления земельного участка возможно лишь при проверке законности сделки, что относится к исключительной компетенции суда.

В силу части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт. Однако администрация не представила доказательств оспаривания ею в судебном порядке зарегистрированного договора аренды земельного участка.

Доводы заявителя о предоставлении спорного земельного участка с нарушением, порядка, установленного статьями 29, 30, 31 Земельным кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельным кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пункта 5 статьи 30 названного Кодекса предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта. В соответствии с названной нормой заинтересованное лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением, в котором указывается назначение объекта, предполагаемое место размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка, а также информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. Орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

В материалы дела предоставлены градостроительное заключение от 15.11.06 N 2315 о возможности предоставления земельного участка; акт выбора земельного участка от 14.12.06, согласованный с заинтересованными службами и организациями; проект границ земельного участка от 01.12.06, утвержденный первым заместителем главы администрации города Ставрополя. Администрация разместила информационное сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка в газете "Вечерний Ставрополь". Постановлением от 14.12.06 N 4108 глава города утвердил акт выбора и согласовал обществу место размещения заявленного объекта. Земельный участок прошел в установленном порядке кадастровый учет, что подтверждается кадастровым планом от 20.12.06 N 12-06/06-6324 (т. 1, л. д. 31-34, 99-110).

Оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о соблюдении требований действующего законодательства при предоставлении обществу спорного земельного участка.

Доводы администрации о необходимости предоставления земельного участка на торгах, поскольку на момент предоставления участок был уже сформирован, а 17.11.07 поступила заявка о его предоставлении от иного лица, отклоняются кассационной инстанцией как противоречащие материалам дела.

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что земельный участок предоставлен обществу без проведения государственной экологической экспертизы, не может быть принят во внимание. Согласно пункту 2 статьи 35 Федерального закона от 10.01.02 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (в редакции, действовавшей в спорный период) выбор мест размещения зданий, строений, сооружений и иных объектов осуществляется с соблюдением требований законодательства при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы. Однако указанная норма признана утратившей силу с 01.01.07 Федеральным законом от 18.12.06 N 232-ФЗ, то есть на момент принятия оспариваемого постановления от 04.05.07 N 1135 уже не действовала, что свидетельствует о неправомерности отмены постановления о предоставлении земельного участка обществу.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. В материалах дела отсутствуют доказательства осуществления разграничения государственной собственности на часть предоставленного обществу земельного участка, поэтому доводы администрации в этой части следует отклонить.

Довод администрации о неправомерности заключения договора аренды спорного земельного участка, поскольку договоры аренды с предыдущими собственниками расположенных на нем и приобретенных обществом в собственность объектов недвижимости не расторгнуты, несостоятелен. В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В этом случае перемена лица в обязательстве происходит в силу закона (пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации) и покупатель объекта недвижимости в соответствующей части становится стороной договора аренды земельного участка, а в отношении продавца недвижимого имущества договор прекращается.

Учитывая изложенное, основания для изменения или отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.07.07 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.07 по делу N А63-5082/2007-С7 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.