Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 февраля 2008 г. N Ф08-154/08 "При отсутствии предусмотренных законом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка суды правомерно отказали в удовлетворении такого требования" (извлечение)

Индивидуальный предприниматель Костюков М.А. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к администрации муниципального образования г. Кропоткина (далее - администрация) с требованиями о признании незаконными действий (бездействия) администрации, выразившихся в ненаправлении в двухнедельный срок проекта договора купли-продажи земельного участка, расположенного в г. Кропоткине, Микрорайон-1, д. 2/5 (кадастровый номер 23:44:0505001:0167) площадью 541 кв. м, на котором расположен принадлежащий предпринимателю на праве собственности незавершенный строительством объект; обязании администрации подготовить и направить такой договор, расторжении договора аренды этого земельного участка, заключенного по результатам торгов.

Определением от 08.08.07 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства г. Кропоткин.

Решением от 29.09.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.11.07, в удовлетворении требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют. Незавершенный строительством объект представляет собой фундамент готовностью 8%, поэтому требование о направлении договора купли-продажи земельного участка является преждевременным, оснований для признании незаконными действий (бездействия) администрации не имеется.

В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. Заявитель ссылается на исключительное право приобретения в собственность земельного участка в силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель указал на противоречие части 1 статьи 130 Гражданского кодекса вывода судов о том, что объект незавершенного строительства не является зданием, строением, сооружением. Кроме того, суды не приняли во внимание, что администрация нарушила установленный срок рассмотрения заявления и принятия решения о выкупе предпринимателем испрашиваемого земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные акты без изменения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Администрация полагает, что предусмотренные законом основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка отсуствуют.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установили суды, 26.09.05 МУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом" города Кропоткин (далее - комитет) и предприниматель по результатам торгов на три года заключили договор аренды земельного участка площадью 541 кв. м из земель поселений (кадастровый номер 23:44:05 05 001:0167), находящегося в государственной собственности, по условиям которого предприниматель принял в аренду земельный участок для строительства магазина со смешанным ассортиментом товаров, расположенный в г. Кропоткине, ул. Микрорайон 1, дом 2/5. Дополнительным соглашением сторон от 21.11.05 в пункт 1.1 указанного договора аренды внесены изменения в части предоставления участка для строительства комплекса по оказанию бытовых услуг населению.

Ответчик 13.03.06 зарегистрировал право аренды, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (серия 23 АА N 478078).

Постановлением главы администрации от 13.10.06 N 1457 предпринимателю разрешено строительство первой очереди комплекса по оказанию бытовых услуг населению (парикмахерская).

Предприниматель 22.01.07 обратился к администрации с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату, в тот же день заявил администрации требование о расторжении договора аренды.

Администрация заявление направила на рассмотрение комитету, заключившему договор аренды.

Письмом руководителя комитета от 19.04.07 N 1274 ответчику отказано в расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность за плату до момента завершения строительства объекта недвижимости и регистрации права собственности на него в установленном законом порядке.

Полагая, что данный отказ является незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований со ссылкой статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что правовые основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Спорный земельный участок истец занимает на основании договора аренды от 26.09.05, заключенного сроком на три года. Указанный договор не расторгнут, следовательно, истец как собственник незавершенных строительством объектов недвижимости реализовал свое право землепользования, выбрав при заключении на торгах титул владения земельным участком - аренда.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При заключении договора аренды земельного участка предприниматель согласился с его условиями и приобрел права землепользователя на условиях аренды, что не противоречит статьям 25, 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 42 Кодекса на землепользователей, не являющихся собственниками земельных участков, возложены обязательные к исполнению обязанности, в число которых входит внесение платы за землю и обязанность обеспечить целевое использование предоставленного земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 46 Кодекса аренда земельных участков прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Предприниматель не предоставил доказательств наличия у него оснований досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судами также не установлены основания расторжения договора аренды, предусмотренные статьями 450, 451 Кодекса.

В силу статьи 43 (пункт 2) Земельного кодекса Российской Федерации отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав арендатора (в том числе на земельные участки) не влечет за собой прекращения их обязанностей.

Таким образом, выводы арбитражного суда о том, что у истца отсутствуют правовые основания для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка до истечения строка аренды и основания для досрочного расторжения арендных отношений, являются обоснованными.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 25.09.07 и постановление апелляционной инстанции от 27.11.07 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-10284/2007-36/284 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.