Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 марта 2008 г. N Ф08-120/08 "Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора о залоге" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 октября 2008 г. N Ф08-6319/2008

ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" (далее - общество) в лице Ингушского регионального филиала обратилось в арбитражный суд с иском к ГУП "Долаковское" (далее - предприятие) о взыскании 2 142 022 рублей 19 копеек задолженности по кредитному договору от 26.01.06 N 064200/008, в том числе: 2 млн рублей основного долга, 98 630 рублей 14 копеек процентов за пользование кредитом, 41 424 рублей 66 копеек неустойки за несвоевременный возврат кредита, 1 967 рублей 39 копеек неустойки за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Министерство имущественных отношений Республики Ингушетия (далее - министерство) и Министерство сельского хозяйства и продовольствия Республики Ингушетия.

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 04.07.07, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.07, исковые требования удовлетворены, взыскание обращено на предмет залога, принадлежащий залогодателю: имущество, расположенное по адресу: Республика Ингушетия, Назрановский район, с. Долаково, ул. Степная, 22: коровник общей площадью 3 078 кв. м, инвентаризационной стоимостью 1 156 232 рубля; коровник общей площадью 3 078 кв. м, инвентаризационной стоимостью 1 156 232 рубля; телятник общей площадью 1 260 кв. м, инвентаризационной стоимостью 370 818 рублей. Общая стоимость залогового имущества составила 3 596 00 рублей. Суды, установив факт неисполнения ответчиком обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом, признали иск обоснованным.

В кассационной жалобе министерство просит отменить решение и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывает, что в решении и постановлении апелляционной инстанции суды в нарушение пункта 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации не определили начальную продажную цену заложенного имущества.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы, пояснив, что указание в резолютивной части решения залоговой, а не начальной продажной стоимости имущества может нарушить имущественные интересы заявителя как собственника предприятия при исполнении судебного акта.

По делу объявлялся перерыв до 14.03.08 до 14 часов 30 минут.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что судебные акты в части обращения взыскания на имущество подлежат отмене.

Как видно из материалов дела, 26.01.06 общество (кредитор) и предприятие (заемщик) заключили договор об открытии кредитной линии N 064200/008, в соответствии с которым займодавец обязался предоставить заемщику денежные средства в сумме 2 млн рублей под 18% годовых, а заемщик - возвратить кредит в срок до 11.12.06. Дополнительным соглашением от 11.12.06 N 1 стороны продлили срок погашения кредита до 05.03.07.

Во исполнение договора общество предоставило заемщику кредит путем перечисления денежных средств на его счет, что подтверждено мемориальным ордером N 992432.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору истец и ответчик заключили договор о залоге недвижимости (ипотеки) от 26.01.06 N 064200/000-7.3. Согласно договору и приложению к нему в залог предприятие передало имущество, расположенное по адресу Республика Ингушетия, Назрановский район, с. Долаково, ул. Степная, 22. В состав имущества вошли 2 коровника площадью 3 078 кв. м каждый и инвентаризационной стоимостью по 1 156 232 рубля каждый, телятник площадью 1 260 кв. м, инвентаризационной стоимостью - 370 818 рублей. Общая залоговая стоимость имущества составила 3 596 тыс. рублей.

В установленный срок предприятие не исполнило обязательство по возврату кредита, что послужило основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 819 указанного Кодекса по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

При рассмотрении спора суды установили факт неисполнения предприятием принятых на себя обязательств по погашению кредита, в связи с чем обоснованно удовлетворили иск в части взыскания суммы кредита, процентов за пользование кредитом, а также на основании статьи 395 Кодекса процентов за несвоевременный возврат долга и несвоевременную уплату процентов по кредиту. Наличие задолженности в указанном объеме предприятие не оспаривало.

Вместе с тем, обращая взыскание на имущество ответчика, заложенное по договору от 26.01.06 N 064200/000-7.3, суды не учли следующего.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта.

В обоснование требования об обращении взыскания на имущество заемщика банк предоставил договор ипотеки от 26.01.06 N 064200/0008-7.3.

Согласно статье 334 Кодекса кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

По смыслу пункта 1 статьи 350 Кодекса реализация заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, производится путем его продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Суды, удовлетворяя иск в части обращения взыскания на заложенное имущество, не оценили договор ипотеки на предмет соответствия его закону.

Согласно пункту 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Статья 6 договора (пункт 6.1) также предусматривает необходимость его государственной регистрации. Однако в деле отсутствуют доказательства того, что названный договор был зарегистрирован в установленном порядке. Между тем в силу пункта 4 той же статьи несоблюдение правила, содержащегося в пункте 3 названной статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Таким образом, вывод суда о наличии оснований для обращения взыскания на имущество должника, является преждевременным, сделанным без исследования и оценки значимых для дела обстоятельств. При новом рассмотрении дела суду следует выяснить, исполнили ли стороны требования закона при совершении сделки залога (ипотеки), в зависимости от установленного разрешить спор в части обращения взыскания на имущество.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 350 Кодекса начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Суд первой инстанции указал в резолютивной части решения залоговую стоимость имущества. Вывод апелляционного суда о том, что суд первой инстанции залоговую стоимость признал начальной продажной стоимостью не соответствует тексту решения суда. Решение не содержит выводов об отсутствии спора между сторонами относительно цены имущества и согласии сторон об установлении начальной продажной цены равной залоговой стоимости имущества; отсутствует и вывод о том, что залоговая стоимость имущества соответствует его рыночной цене и поэтому является начальной продажной ценой.

Отсутствие указания на начальную продажную цену имущества в резолютивной части решения, которая в силу статьи 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является обязательной составляющей исполнительного листа, может привести к существенному ущемлению имущественных прав залогодателя в процессе последующей реализации принадлежащего ему имущества.

Поскольку суды неполно исследовали обстоятельства дела и не оценили все имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные акты в части обращения взыскания на заложенное имущество подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в этой части.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 04.07.07 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.07 по делу N А18-422/07 в части обращения взыскания на заложенное имущество отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Ингушетия.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Прекратить взыскание в отмененной части судебного акта.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.