Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 марта 2008 г. N Ф08-239/08 "В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если арендатор совершает указанные в данной статье нарушения, но и в этих случаях прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ (пункт 3 статьи 46)" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 февраля 2009 г. по делу N А53-2096/2007

Сельскохозяйственный производственный кооператив "Красноармейский" (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с иском к главе крестьянского фермерского хозяйства "Терегеря Ю.И." (далее - крестьянское хозяйство) о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в натуре - 495 460 кг озимой пшеницы 4 класса. Делу присвоен номер А53-2096/2007-С2-11.

Крестьянское хозяйство обратилось в арбитражный суд с иском о возмещении кооперативом убытков в размере 4 260 843 рублей, причиненных самовольным использованием 850 гектаров сельскохозяйственных земель, и 1 785 007 рублей, причиненных самовольным использованием 354,8 гектаров сельскохозяйственных земель. Делу присвоен номер А53-2002/2007-С2-11.

Определением от 18.04.07 указанные дела объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А53-2096/2007-С2-11.

Решением от 09.07.07 в иске кооперативу отказано, иск крестьянского хозяйства удовлетворен частично: в пользу хозяйства взысканы убытки в размере 1 096 601 рубля. Суд указал, что договоры аренды земельных долей, заключенные их собственниками с кооперативом в 1997 году на три года и в 1998 году на 11 месяцев, не содержат сведений о земельных участках, в связи с чем невозможно определить предмет аренды. Граждане - арендодатели утратили права на земельные доли, выйдя из агропромышленного предприятия - правопредшественника кооператива, соответственно, прекратилось действие указанных арендных договоров. Договоры аренды земельных долей, заключенные на 11 месяцев кооперативом с Женовачевым Н.Ф., Женовачевым Н.К., Женовачевой В.И., Касьяновым А.А., Рублевской П.А., Михальчук Н.К., Шамрай А.Ф., Токаревым Н.Н., Токаревой Е.А., Токаревой Р.К., Сардак П.И. противоречат Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусматривающему, что в аренду могут передаваться лишь земельные участки, прошедшие кадастровый учет. В связи с указанными обстоятельствами суд пришел к выводу, что в период сева озимой пшеницы осенью 2005 года и снятия урожая летом 2006 года кооператив не имел прав на использование соответствующих земель, а, следовательно, прав на выращенную продукцию. Надлежащим правообладателем являлось крестьянское хозяйство, арендовавшее на момент уборки урожая земельные участки, обособленные к этому времени их собственниками и прошедшие кадастровый учет. Поэтому в пользу хозяйства взыскана стоимость 474,92 тонн зерна, собранных кооперативом с 354,8 га, за минусом затрат (среднестатистических) кооператива на выращивание урожая. Требования крестьянского хозяйства о взыскании убытков, причиненных незаконным использованием кооперативом в 2005 году 850 га земли, оставлены без удовлетворения в связи с тем, что хозяйство стало арендатором с ноября 2005 года. Договор аренды между хозяйством и собственниками земельных долей от 22.02.05 признан незаключенным по тем же основаниям, по которым суд у казал на отсутствие арендных отношений с кооперативом.

Постановлением апелляционной инстанции от 23.11.07, решение от 09.07.07 изменено, сумма убытков, подлежащих взысканию в пользу крестьянского хозяйства, уменьшена до 511 125 рублей 13 копеек с учетом дополнительно установленных затрат кооператива. В остальной части решение оставлено без изменения, выводы суда первой инстанции признаны правильными.

В кассационной жалобе крестьянское хозяйство просит отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, считая, что в соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации следовало учесть на 2007 год, т. е. на день вынесения решения, стоимость незаконно собранного кооперативом зерна; затраты кооператива завышены; кооператив не имел прав на земельные участки с 2004 года, когда на собрании собственников земельных долей было принято решение об их передаче в аренду крестьянскому хозяйству.

В кассационной жалобе кооператив просит отменить судебные акты и принять новое решение. Кооператив считает, что его действиями убытки хозяйству не причинялись. В результате преобразования в 1992 году совхоза "Красноармейский" в акционерное аграрное предприятие закрытого типа земли совхоза закреплены в равных долях в коллективную собственность акционеров, с которыми вновь созданное предприятие с 1995 года заключало арендные договоры. Решение о преобразовании ААП "Красноармейское" в сельскохозяйственный кооператив принималось акционерами на общем собрании в связи с принятием Закона "Об акционерных обществах". Права и обязанности предприятия перешли к кооперативу, с которым, как и ранее, ежегодно заключались договоры аренды земельных долей. Договорные отношения продолжались до регистрации в ноябре - декабре 2005 года собственниками земельных долей права собственности на обособленные ими земельные участки. Кооператив, являясь законным пользователем, в соответствии с правилами севооборота произвел вспашку земель осенью 2004 года под осенний посев 2005 года для получения урожая в 2006 году. Содержание земель под "парами" на протяжении 2005 года требовало значительных материальных и трудовых затрат. К моменту получения от собственников уведомлений (в конце ноября 2005 года) о прекращении договорных отношений посевные работы были завершены, на полях произрастала озимая пшеница, срок договоров, заключенных на 11 месяцев, не истек, оснований для их одностороннего досрочного расторжения не имелось. Кооператив считает, что права на урожай принадлежат ему как законному пользователю, а заключение с хозяйством договоров аренды на те же земли является неправомерным.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Постановлением главы администрации Орловского района Ростовской области от 29.03.1993 N 278 утверждены границы 15 864 гектаров земель, предоставленных акционерному агропромышленному предприятию "Красноармейский" для ведения сельскохозяйственного производства. В постановлении указано, что земли предоставлены предприятию в собственность, однако в государственном акте на землю N РО-29-0119, выданном на основании постановления, значится, что земля предоставлена в коллективную совместную собственность (т. 1, л. д. 14 - 16). К акту приложен список собственников земельных долей (992 физических лица, из них 440 пенсионеров), каждому из которых принадлежит по 15,8 гектаров.

Согласно уставу 1998 года и приложению к уставу на момент преобразования кооператив являлся правопреемником ААП "Красноармейский" и объединял 352 члена, передавших кооперативу свои земельные доли в пользование.

В деле имеются договоры аренды, заключенные кооперативом с собственниками земельных долей в различные годы и предусматривающие обязанность кооператива (арендатора) выдавать арендную плату продукцией сельскохозяйственного производства (т. 2, л. д. 37 - 113).

В ноябре - декабре 2005 года 48 арендодателей направили кооперативу уведомления об отказе от ранее заключенных договоров аренды земельных долей. В уведомлениях указано, что арендодатели на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждают арендатора за три месяца о прекращении договоров, заключенных на неопределенный срок, считают себя свободными от необходимости компенсации затрат кооператива, понесенных им в сентябре - декабре 2005 года (вспашка, посев и т. д.), а кроме того, полагают, что кооператив ненадлежаще выполнял обязанности по арендной плате, увеличение которой на 0,5 тонн сельхозпродукции арендодателей не устраивает (т. 2, л. д. 114 - 164).

При оценке действий сторон и иных участников названных правоотношений следовало руководствоваться нормами главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде и нормами земельного законодательства с учетом пункта 2 статьи 607 Кодекса, согласно которому законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если арендатор совершает указанные в данной статье нарушения, но и в этих случаях прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ (пункт 3 статьи 46).

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (если предметом аренды является недвижимость). В отношении земельных участков данное правило подлежит применению с учетом статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. Из обстоятельств настоящего спора с учетом названных норм следует, что на момент посева кооперативом озимой пшеницы в сентябре - октябре 2005 года (что подтверждается собственниками земельных долей в уведомлениях) кооператив являлся арендатором земель, на которых произведен сев. По смыслу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ. Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ. Таким образом, арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью. Осуществлению указанных прав не может воспрепятствовать заключение собственником земли в указанный период арендного договора с другим лицом, либо изменение по инициативе арендодателя предмета аренды путем выделения и обособления земельного участка, находившегося на момент заключения арендного договора в общем с другими совладельцами земельном массиве. В названных случаях невозможно выполнение арендодателем обязанности по передаче новому арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды (статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку передаче должен предшествовать возврат арендованного имущества прежним арендодателем в том состоянии, в котором он его получил (статья 622 Кодекса). Однако такая обязанность возникает у прежнего арендатора сельс кохозяйственных земель не ранее завершения цикла уже начатых сельскохозяйственных работ. Прекращение режима общей долевой собственности путем выделения земельного участка и постановки его на кадастровый учет не прекращает прав собственника на земельную долю, как ошибочно указали судебные инстанции, а преобразовывает указанное право в право индивидуальной собственности, соответственно сохраняются прежние арендные отношения. Вывод судов о том, что при этом ранее заключенный договор аренды земельных долей прекращается, не основан на нормах права.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 24.07.02 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции от 05.02.07) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе находящиеся в долевой собственности. Статьей 16 названного Закона (в редакции Федеральных законов от 07.03.05 N 10-ФЗ и 05.02.07) предусмотрено, что договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу настоящего Закона, должны быть приведены в соответствие с правилами статьи 9 Закона в течение 6 лет, а в случае неисполнения данного предписания в течение указанного срока к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Таким образом, признание судами договоров, ранее заключенных между кооперативом и собственниками долей, противоречащими статье 9 Закона (ничтожными) не соответствует тем последствиям, которые прямо указаны в Законе.

Неправильное применение материальных правовых норм и неприменение норм, подлежащих применению, привело к тому, что судебными инстанциями были неверно оценены фактические обстоятельства дела и не исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора.

При названных обстоятельствах судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 09.07.07 и постановление апелляционной инстанции от 23.11.07 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-2096/2007-С2-11 отменить, передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.