Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 марта 2008 г. N Ф08-1015/08 "Арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему на длительный срок земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 июля 2008 г. N Ф08-4179/2008

Индивидуальный предприниматель Мовсесян Ю.Ш. (далее - предприниматель), обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Юпитер" (далее - общество) и администрации г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) о признании права собственности на объект недвижимого имущества - торговый павильон N 6, состоящий из комнаты N 9 площадью 21, 4 кв. м в литере Е, 1 этаж, комнаты N 10 площадью 18 кв. м в литере Е, подвал, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области, территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, муниципальное учреждение департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростова-на-Дону, управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, департамент имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону, управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

Решением от 13.09.07 в иске отказано по тем основаниям, что спорный павильон является самовольной постройкой; земельный участок под спорным павильоном находится в аренде у общества и истцу в собственность или постоянное пользование не предоставлен.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.12.07 решение от 13.09.07 отменено, иск удовлетворен. Постановление мотивировано тем, что спорный павильон возведен предпринимателем за свой счет на основании заключенного с обществом договора долевого участия в строительстве на земельном участке, предоставленном администрацией обществу в аренду на 49 лет; в пункте 7.3 договора аренды предусмотрена возможность отчуждения обществом части расположенного на земельном участке недвижимого имущества с последующим изменением условий договора. Спорный объект недвижимости соответствует строительным правилам и нормам и не нарушает права третьих лиц.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционной инстанции от 10.12.07, считая, сто судом неправильно применены нормы материального права, и оставить в силе решение от 13.09.07. По мнению заявителя, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку исключительно при наличии вещного права на земельный участок под самовольной постройкой. Такое право у предпринимателя отсутствует. Заявитель считает неправомерным вывод суда о том, что признание права собственности на спорный павильон не входит в противоречие с разрешенным использованием земельного участка. Земельный участок под спорным павильоном предоставлен администрацией в аренду для размещения обществом оптово-розничного рынка как единого торгового комплекса, который может быть организован только юридическим лицом, а не индивидуальным предпринимателем или их группой.

В отзыве на жалобу предприниматель просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.

Другие лица, участвующие в деле, отзывов на жалобу не представили.

В судебном заседании представители администрации и предпринимателя повторили доводы, изложенные в жалобе и в отзыве.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 14.06.2000 N 1548 комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 19.09.2000 N 15522 "и". В соответствии с условиями названного договора арендодатель предоставил арендатору земельный участок площадью 16 066 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5 (промышленно-коммунальная зона жилого района "Темерник"), на срок 49 лет для проектирования, строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка. 19 сентября 2000 г. договор аренды зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону.

Распоряжением главного архитектора г. Ростова-на-Дону от 28.04.01 N Д-5958 на предоставленном в аренду земельном участке обществу разрешено проектирование и строительство административно-торгового корпуса, в котором имеется ссылка на рабочий проект торгового комплекса (рынок) "Темерник" и положительные заключения по нему государственной экологической экспертизы от 25.02.99 и центра санэпиднадзора от 25.08.2000.

На территории, предоставленной обществу в аренду, предприниматель без разрешительной документации возвел в июне - июле 2000 г. объект недвижимого имущества - павильон N 6 площадью 18 кв. м в составе единого комплекса торговых павильонов литера Е. Строительство спорного павильона осуществлено предпринимателем за свой счет, что подтверждено договором подряда от 10.06.2000, локальной сметой на строительные работы, актом сдачи-приемки выполненных работ за июль 2000 г., документами оплату строительно-монтажных работ.

24 апреля 2001 г. обществом и предпринимателем заключен договор о долевом участии в строительстве общегородского вещевого рынка "Юпитер", в соответствии с которым общество обязалось во втором квартале 2001 г. предоставить предпринимателю в собственность торговый павильон площадью 18 кв. м, расположенный на территории общегородского вещевого рынка "Юпитер" в соответствии с планом рынка по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5.

Заключениями МУ "Комитет по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону" от 21.06.05 N 01-20/12437, управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области N 312 объект литера Е площадью 785, 6 кв. м, размещенный на территории рынка ООО "Юпитер", признан не подлежащим сносу.

В письме от 06.05.06 общество сообщило предпринимателю о сдаче в эксплуатацию объектов недвижимости, расположенных адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5 (рынок "Темерник").

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя с иском в суд.

При рассмотрении спора судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что павильон является самовольной постройкой.

В соответствии с частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подачи иска) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные. Пунктом 4 названной статьи предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему на длительный срок для строительства на земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что разрешив предпринимателю строительство недвижимого объекта и использование его в течение длительного времени (согласно договору о долевом участии в строительстве от 24.04.01 время использования объекта определено как срок работы рынка, который в силу договора аренды от 19.09.2000 N 15522 "и" составляет 49 лет), общество фактически отказалось от своего права на часть земельного участка под возведенным предпринимателем строением, поскольку право на объект недвижимого имущества неразрывно связано с правом на землю в силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, как видно из материалов дела, строительство торговых павильонов изначально предполагалось с долевым участием предпринимателей.

Выводы суда о том, что возведенное строение соответствует строительным нормам и правилам, признание права собственности на павильон за предпринимателем не нарушает прав и интересов общества, также основаны на материалах дела, из которых следует, что строительство павильона осуществлялось с ведома и согласия общества. Данное обстоятельство в последующем было закреплено в договоре о долевом участии в строительстве оптово-розничного рынка.

Довод администрации о том, что строительство предпринимателем спорного объекта недвижимости осуществлено на земельном участке, не предоставленном для этих целей, не основан на материалах дела, из которых следует, что земельный участок предоставлен для целей строительства оптово-розничного рынка; в соответствии с рабочим проектом предусмотрено возведение комплекса торговых павильонов; пунктом 7.3 договора аренды от 19.09.2000 N 15522 "и" предусмотрено нахождение недвижимого имущества оптово-розничного рынка (в том числе и торговых павильонов) в собственности не только общества, но и иных лиц.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что к спорным правоотношениям подлежит применению часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.09.06, является ошибочным, поскольку с иском в суд о признании права собственности на самовольную постройку предприниматель обратился после 01.09.06. Однако ошибочность данного вывода не повлекла принятия неправильного судебного акта.

При указанных обстоятельствах предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 10.12.07 по делу N А53-7265/2007-С2-6 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.