Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 марта 2008 г. N Ф08-127/08 "Арендодатель не вправе ставить вопрос о расторжении договора аренды на часть обособленного земельного участка, имеющего кадастровый номер и являющегося предметом договора аренды" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 февраля 2007 г. N Ф08-528/07

Администрация Новокубанского района (далее - администрация) обратилась с иском к ООО "Новокубанск-продукт" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка площадью 8 548 кв. м, расположенного по адресу: Новокубанский район, п. Большевик, о взыскании 4 415 рублей 92 копеек задолженности по арендным платежам (уточненные требования).

Решением от 12.06.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.09.06, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.02.07 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суду предложено оценить акт обследования земельного участка от 17.07.06 и доводы администрации о нарушении ответчиком обязанностей арендатора.

При новом рассмотрении администрация уточнила исковые требования, просила расторгнуть договор аренды на часть земельного участка.

Ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу, об отложении рассмотрения спора и принятии повторного встречного иска, ранее оставленного без рассмотрения, суд не удовлетворил.

Решением от 14.06.07 в иске отказано.

Определением суда апелляционной инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, индивидуальный предприниматель Зубкова С.Н (далее - предприниматель).

Постановлением апелляционной инстанции от 26.12.07 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для расторжения договора аренды, учитывая установленное законом право арендатора земельного участка сдавать его в субаренду при уведомлении об этом арендодателя. Суды указали на отсутствие задолженности по арендным платежам, недоказанность права собственности истца на спорный земельный участок.

В кассационных жалобах предприниматель и администрация просят отменить судебные акты, заявленные требования удовлетворить, учитывая следующее: суды проигнорировали указание кассационной инстанции и не дали надлежащей оценки предоставленным доказательствам; неправомерно не приняли во внимание, что действия общества нарушают требования статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации; не учли неправомерное изменение арендатором целевого назначения земельного участка, так как вместо продовольственного рынка на участке размещены закусочные.

Изложенные в кассационной жалобе доводы предпринимателя о нарушении судебными актами ее прав заключаются в намерении получить часть земельного участка в аренду после регистрации принадлежащих заявителю объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

В судебном заседании 11.03.08 объявлен перерыв до 14 часов 10 минут 14.03.08.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, администрация Верхнекубанского сельского округа и общество сроком на 10 лет заключили договор от 12.01.99 N 2100000243 о передаче обществу в аренду земельного участка площадью 8 548 кв. м (кадастровый номер 23:21:03 05) для осуществления оптово-торговой и производственной деятельности. Земельный участок расположен в пос. Большевик. Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Новокубанского района 19.02.99.

Согласно кадастровому плану от 21.12.05 N 21/05-03-8611 арендуемому земельному участку присвоен номер 23:21:03 05 001:0126, указано разрешенное использование (назначение): "Для организации оптово-торговой базы и рынка по торговле продуктами питания и товарами народного потребления", обременение - аренда в пользу ООО "Новокубанскпродукт" (т. 5, л. д. 76-78) .

Письмом от 09.09.05 N 1710 администрация уведомила общество о досрочном расторжении договора в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендных платежей, неправомерной передачей части земельного участка в субаренду, возведением на нем капитальных сооружений без согласования с арендодателем.

В письмах от 20.09.05 и 06.10.05 общество сообщило администрации о заключении на территории рынка договоров субаренды земельного участка, отсутствии задолженности по арендной плате и сослалось на право арендатора предоставлять земельный участок в субаренду без согласия арендодателя.

Считая, что допущенные обществом нарушения являются основанием для расторжения договора, администрация обратилась в арбитражный суд с иском, в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка, оставив в пользовании общества часть его площадью 2 400 кв. м для использования производственного здания, принадлежащего ответчику на праве собственности (т. 4, л. д. 11-13).

Администрация предоставила свой проект кадастрового плана на земельный участок площадью 2 400 кв. м (с тем же кадастровым номером), копию постановления главы администрации от 30.07.06 N 1598 об утверждении границ нового участка.

Основания и порядок расторжения договора аренды земельного участка предусмотрены в статьях 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суды правильно указали, что не может рассматриваться в качестве существенного нарушения передача части земельного участка в субаренду третьим лицам, поскольку такое право арендатору предоставлено статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при отсутствии в договоре аренды условия об обязательности согласия арендодателя на передачу земли в субаренду.

Суды установили, что иски администрации к предпринимателям Волненко Е.И., Максимчук С.С., Ениватовой О.В. о сносе их самовольных строений на территории рынка удовлетворены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Краснодарского края по делам N А32-3162/2006-31/4, А32-3163/2006-31/29, А32-3160/2006-9/104, что опровергает довод истца о том, что самовольное строительство на земельном участке осуществляло общество.

Требование о расторжении договора аренды земельного участка в части его площади 6 148 кв. м суды правомерно не удовлетворили. Согласно пункту 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Предметом договора аренды от 12.01.99 является конкретный обособленный земельный участок, имеющий кадастровый план.

При наличии правовых оснований пользования земельным участком предприниматель Зубкова С.Н. вправе обращаться к администрации с заявлением о его предоставлении в общем порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 14.06.07 и постановление апелляционной инстанции от 26.12.07 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-7884/06-9/187-2007-9/12 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.