Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 марта 2008 г. N Ф08-724/08 "Ответчик не представил доказательства выполнения им в спорный период предусмотренных статьями 614 и 622 Гражданского кодекса РФ обязанностей по внесению арендной платы, которую обязан был уплатить за период с момента передачи имущества арендатору и до момента его возврата арендодателю, поэтому суд правомерно удовлетворил иск. Вину арендодателя в невозможности использовать арендованное имущество ответчик не доказал" (извлечение)

Департамент имущественно-земельных отношений администрации г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к Ростовской областной коллегии адвокатов в лице филиала "Северный Кавказ" (далее - коллегия адвокатов) о взыскании 201 514 рублей 63 копеек долга по договору аренды, 9 758 рублей 88 копеек пени за нарушение срока исполнения денежного обязательства и 14 629 рублей 96 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 05.09.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.11.07, иск удовлетворен в полном объеме. Судебные акты мотивированы тем, что арендатор получил в аренду нежилое помещение, но обязательство по внесению арендной платы не выполнил.

В кассационной жалобе коллегия адвокатов просит отменить судебные акты, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель указывает, что он не использовал арендованное нежилое помещение, поскольку произошел разрыв отопительной системы. По мнению заявителя суд не учел, что балансодержатель подписал данные о состоянии помещения после аварии, однако ремонт в помещениях не произвел. Ответчик полагает, что разрыв теплосети вне арендованного помещения не может быть вменен ему в вину, поэтому ответственность арендатор нести не должен.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 02.12.04 департамент (арендодатель) и коллегия адвокатов (арендатор) на период с 02.12.04 до 01.06.05 для использования под юридическую консультацию заключили договор N 9671-8 аренды нежилого помещения площадью 40,80 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 11, литера А. Стороны подписали акт от 02.12.04 приема-передачи помещений в аренду, согласовали ежемесячную арендную плату в размере 3 701 рубль 38 копеек.

В пункте 5.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде пени за каждый день просрочки платежа из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. В связи с принятием постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 07.12.04 N 2000 стороны заключили дополнительное соглашение от 01.01.05 к договору об увеличении арендной платы до 9 583 рублей 92 копеек в месяц.

По истечении срока действия договора аренды ответчик не освободил нежилое помещение при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор продлен на неопределенный срок.

Предписанием от 15.05.06 N из-5428/10 арендодатель предупредил арендатора о прекращении действия договора с 25.08.06. Коллегия адвокатов возвратила арендодателю нежилое помещение по акту приема-передачи 28.04.07.

Неисполнение коллегией адвокатов обязанности по оплате за пользование помещением в период с 01.01.05 по 28.04.07 послужило основанием обращения департамента с иском.

При рассмотрении спора суд правильно применил нормы материального права, регулирующие отношения сторон.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездной сделкой. Договором аренды не предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование в соответствии с условиями договора в надлежащем состоянии.

Согласно пункту 2 статьи 612 Кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его неисправности при заключении договора или передаче имущества.

Суд первой инстанции установил, что коллегия адвокатов приняла арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи от 02.12.04, согласно которому объекты благоустройства находились в удовлетворительном состоянии, отсутствие горячего водоснабжения не вызывало возражений у арендатора.

Согласно пунктам 2.3.3, 2.34 и 2.35 договора ответственность за содержание полученного в аренду помещения, инженерных сетей, коммуникаций и оборудования в исправном санитарном и пожаробезопасном состоянии возложена на арендатора, как и обязанность производить ремонт арендуемого имущества.

Ответчик не представил доказательства выполнения им в спорный период предусмотренных статьями 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностей по внесению арендной платы, которую обязан был уплатить за период с момента передачи имущества арендатору и до момента его возврата арендодателю, поэтому суд правомерно удовлетворил иск.

При рассмотрении спора встречный иск к департаменту о возмещении стоимости ремонта, произведенного по вине арендодателя, заявлен не был. Доказательства разрыва отопительной системы либо затопления арендуемого помещения по вине балансодержателя помещений или арендодателя в дело не представлены. Арендатор не доказал, что затруднение в использовании нежилых помещений вызвано ненадлежащим исполнением арендодателем обязанностей по договору аренды.

Возмещение убытков, причиненных по вине коммунальных служб, может являться предметом самостоятельного иска, заявленного к виновному на основании положений главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах выводы судов о наличии у коллегии адвокатов неисполненной обязанности по уплате арендных платежей соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права.

Оснований для изменения или отмены обжалованных судебных актов, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция не установила.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 05.09.07 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 23.11.07 по делу N А53-6309/2007-С2-32 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.