Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 апреля 2008 г. N Ф08-1587/2008 "Статья 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит ограничения в виде предоставления только собственнику права на обращение с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора и предоставляет право обращения с таким заявлением обеим сторонам договора" (извлечение)

Индивидуальный предприниматель Николаенко М.П. обратился с иском к Комитету по управлению имуществом администрации Белокалитвенского района (далее - комитет), индивидуальным предпринимателям Казанникову А.Д. и Миронову И.Н. об обязании не чинить препятствия в пользовании земельным участком площадью 268 га с кадастровым номером 61:04:43 00 00:7347, расположенным в земельном массиве бывшего колхоза "Донец" Белокалитвенского района Ростовской области, запрещении торгов по продаже права на заключение договоров аренды данного земельного участка и обязании предпринимателей Казанникова А.Д. и Миронова И.Н. передать участок истцу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление сельского хозяйства администрации Белокалитвенского района.

Решением от 28.11.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.02.2008, в иске отказано на том основании, что истец не доказал наличия у него права на земельный участок. Требование о запрете органу комитету проводить торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, при наличии нескольких заинтересованных лиц, противоречит законодательству.

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Николаенко М.П. просит отменить судебные акты, считая необоснованным вывод судебных инстанций о том, что договор аренды земельного участка от 08.08.2001 N 22, заключенный КФХ "Николаенко" и администрацией г. Белая Калитва, расторгнут с момента подписания 26.04.2004 соглашения о его расторжении, поскольку соглашение не прошло государственную регистрацию. Заявитель утверждает, что соглашение от 26.04.2004 подписано им под влиянием заблуждения в связи с неграмотностью. Заявитель считает, что осуществить регистрацию соглашения вправе только комитет, как правообладатель участка. Заключенный администрацией и ООО "КФХ "Николаенко"" договор аренды от 27.04.2004 N 52 является ничтожным в связи с его мнимостью, так как общество не осуществляло производственную деятельность и фактически участок использовался КФХ "Николаенко". В связи с оспариванием торгов заявитель считает, что индивидуальные предприниматели Казанников А.Д. и Миронов И.Н. неправомерно завладели участками, суд необоснованно пришел к выводу, что предприниматели отказались от пользования земельными участками, так как участки не используются в связи с окончанием полевых работ до весны 2008 года.

Заявитель направил телеграмму с ходатайством об отложении судебного заседания, со ссылкой на плохое состояние здоровья. Ходатайство не подлежит удовлетворению, так как заявитель не лишен возможности направить представителя для участия в судебном заседании и в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Индивидуальный предприниматель Миронов И.Н. направил ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие, которое подлежит удовлетворению на основании пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на жалобу комитет просит отказать в ее удовлетворении, считая судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установлено судебными инстанциями, администрация г. Белая Калитва (арендодатель) и КФХ Николаенко (арендатор) заключили договор аренды от 08.08.2001 N 22 земельного участка общей площадью 268 га с кадастровым номером 61:04:43 для производства сельскохозяйственной продукции сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке (запись о регистрации N 61-47-44/2001-115) (т.1, л. д. 14 - 26). Согласно плану земельного участка в его состав вошли поля со следующими контурами: пашни N 63 (площадь 81,4 га), N 64 (площадь 91,4 га), N 65 (площадь 52 га) и пастбища площадью 27 га, расположенные между контурами N 64 и 65 (т.1 л.д. 15, 54). Соглашением от 26.04.2004 КФХ Николаенко и комитет, которому администрацией переданы полномочия по договорам аренды, расторгли договор от 08.08.2001 N 22 (т. 1, л. д. 41).

27 апреля 2004 года Комитет и ООО "КФХ "Николаенко"" на 11 месяцев заключили договор аренды N 52 этого же земельного участка (кадастровый номер 61:04:43). Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.12.2005 по делу N А53-27638/2005-С4-41 с ООО "КФХ "Николаенко"" взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 52 и на него возложена обязанность передать комитету земельный участок в связи с отсутствием оснований для владения участком вследствие истечения 26.03.2005 срока действия договора. Земельный участок возвращен комитету по акту приема-передачи от 31.05.2006 (т.1, л. д. 52 - 54, т. 2, л. 18).

Комитет (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Казанников А.Д. (арендатор) на 11 месяцев заключили договор аренды этого же участка от 17.04.2006 N 164. По истечении срока действия договора Казанников А.Д. возвратил участок арендодателю по акту приема-передачи от 17.04.2007 (т.1, л. д. 148 - 150, т. 2, л. д. 4).

Согласно выписке из государственного земельного кадастра от 15.03.2006 N 2 04-3/06-0287 земельный участок площадью 268 га поставлен на кадастровый учет с присвоением ему номера 61:04:60 00 10:0672. Решением комитета от 21.02.2007 N 131 сформированы следующие участки: участок площадью 206,4 га (163,4 га пашни, 27 га пастбищ, 10 га других земель, лесов, 6 га кустарников), участок площадью 49 га пашни, местоположение которого совпадает с контуром поля N 65. В газете "Перекресток" от 17.03.2007 N 51-52 комитет опубликовал сообщение о предоставлении на торгах названных участков в аренду. В связи с поступлением заявок от нескольких лиц - Николаенко М.П., Казанникова А.Д. и Миронова И.Н., комитет отказал им в предоставлении участков и принял решение о выставлении права аренды участков на торги.

Считая, что является арендатором выставленного на торги земельного участка, индивидуальный предприниматель Николаенко М.П. обратился с иском в арбитражный суд.

В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю (статья 622 Кодекса).

Установив, что договор от 08.08.2001 N 22 расторгнут соглашением сторон от 26.04.2004 и в отношении этого участка комитет заключил с ООО "КФХ "Николаенко"" договор аренды от 27.04.2004 N 52, который исполнен сторонами, судебные инстанции правомерно отказали индивидуальному предпринимателю Николаенко М.П. в удовлетворении иска со ссылкой на недоказанность наличия у него какого-либо вещного или обязательственного права в отношении спорного участка.

Доводы заявителя о том, что договор от 08.08.2001 N 22 не расторгнут в связи с отсутствием государственной регистрации соглашения от 26.04.2004, надлежит отклонить.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса российской Федерации и Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статьи 2, 17) государственной регистрации подлежат сделки, связанные с возникновением, изменением и прекращением права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи. В силу статьи 26 Закона с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 132-О указано, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

После подписания соглашения от 26.04.2004 истец не обращался в регистрирующий орган с заявлением о его регистрации. Довод о том, что с таким заявлением вправе обратиться только комитет, как собственник участка, несостоятелен ввиду того, что статья 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит такого ограничения и предоставляет сторонам договора равное право обращения с заявлением. Утверждение заявителя о расторжении договора от 08.08.2001 N 22 в связи с его неграмотностью опровергается последующим добровольным заключением истцом краткосрочного договора аренды от 27.04.2004 N 52. Ссылка заявителя на мнимость договора N 52 опровергается решением от 22.12.2005 по делу N А53-27638/2005-С4-41, которым с ООО "КФХ "Николаенко"" взыскана задолженность по арендной плате за пользование участком и на основании которого ООО "КФХ "Николаенко"" возвратило земельный участок комитету.

Доводы заявителя жалобы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа. Постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2007 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2008 по делу N А53-11449/2007-С2-50 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.