Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 апреля 2008 г. N Ф08-2061/2008 "К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства" (извлечение)

ООО "Научно-производственное объединение "Спецэлектрод"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска (далее - комитет) в приватизации земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Химиков, 60/17 под не завершенным строительством зданием, обязать комитет подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и в двухнедельный срок направить обществу.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество уточнило требования и просило обязать комитет заключить договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 61:48:03 04 02:0103 площадью 2 930 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Химиков, 60/17 под не завершенным строительством зданием. Определением от 27.11.2007 суд принял уточнение иска.

Определением от 05.12.2007 суд привлек к участию в деле в качестве второго ответчика администрацию г. Волгодонска (далее - администрация).

Решением от 14.01.2008 в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован тем, что общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства, не относится к лицам, указанным в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, имеющим право на приватизацию земельного участка. Суд пришел к выводу, что общество не представило доказательства того, что строительство ведется на отведенном для этих целей участке с получением всех необходимых разрешений, кроме того, не определена площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объекта.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и удовлетворить заявленные требования. По мнению общества, объект незавершенного строительства является капитальным, неразрывно связан с землей, право собственности на него зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому общество имеет право на приватизацию земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Законодательство о приватизации предоставляет собственникам объектов незавершенного строительства право на приватизацию земельных участков.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит судебный акт оставить без изменения, указывая, что общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства, не относится к лицам, перечисленным в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Общество просит предоставить в собственность земельный участок площадью 2 930 кв. м, в то время как минимальная площадь его составляет 401 кв. м.

Комитет заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит удовлетворить.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение следует отменить.

Как видно из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит не завершенное строительством здание площадью 240,4 кв. м (литера 89) и навес площадью 142,9 кв. м (литера 89-1), расположенные по адресу: г. Волгодонск, ул. Химиков, 60/17 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.01.2001 серии 61 N 380855). Постановлением главы г. Волгодонска от 11.05.2007 N 1231 "Об утверждении проекта границ земельных участков по улице Химиков под производственной базой и административно-бытовым корпусом ООО "Научно-производственное объединение (НПО) "Спецэлектрод""" обществу утвержден проект границ земельных участков и их частей из населенных пунктов, находящихся по ул. Химиков, образуемых из земельного участка с кадастровым номером 61:48:03 04 02:0094, в том числе земельного участка площадью 0,2930 га под не завершенным строительством зданием для использования под производственную базу. Земельный участок площадью 2 930 кв. м. поставлен на государственный кадастровый учет (кадастровый номер 61:48:03 04 02:0103).

В письме от 02.08.2007 комитет в ответ на письмо общества отказал в приватизации земельного участка, указав, что объект незавершенного строительства, находящийся в собственности заявителя, является капитальным строением, однако не относится к зданиям, строениям и сооружениям, в связи с чем общество не может приватизировать земельный участок в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. После введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию и получения свидетельства о государственной регистрации права земельный участок может быть предоставлен обществу в собственность.

Считая отказ в приватизации незаконным, общество обратилось в арбитражный суд.

Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу, что общество как собственник объекта незавершенного строительства не имеет права на выкуп земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в силу названной статьи исключительное право на приватизацию земельного участка имеют собственники зданий, сооружений и строений.

При этом суд не учел следующее. Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Объектом незавершенного строительства может являться и здание, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания (строительства), а процесс создания (строительства) объекта недвижимости и степень его готовности.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.11.2001 общество является собственником не завершенного строительством здания. Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет принцип исключительного права на приватизацию земельного участка или приобретение права его аренды собственниками зданий, сооружений и строений.

Ни в отказе в приватизации земельного участка, изложенном в письме от 02.08.2007, ни в отзыве на заявление общества комитет не указывает иных оснований, препятствующих приватизации. Поскольку отказ в приватизации земельного участка только на том основании, что общество является собственником не завершенного строительством здания, а не собственником здания, не соответствует закону, отказ комитета в приватизации земельного участка кадастровый номер 61:48:03 04 02:0103 общей площадью 2 930 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Химиков, 60/17 под не завершенным строительством зданием, является незаконным.

Выводы суда о том, что общество не представило разрешения на строительство, доказательств соблюдения градостроительных норм и правил, государственная регистрации не завершенного строительством здания не свидетельствует о том, что строительство ведется не самовольно, истец требует предоставления в собственность земельного участка площадью 2 930 кв. м, в то время как минимальная площадь его составляет 401 кв. м, не могут быть приняты во внимание, поскольку комитет отказал в приватизации по другому основанию. Кроме того, согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Право собственности общества на не завершенное строительством здание в установленном порядке не оспорено, самовольной постройкой недвижимость не признана. Земельный участок площадью 2 930 кв. м, границы которого утверждены постановлением главы г. Волгодонска от 11.05.2007 N 1231 поставлен на государственный кадастровый учет.

При таких обстоятельствах решение следует отменить, отказ комитета в приватизации земельного участка, изложенный в письме от 02.08.2007 N 01-14/5859, признать незаконным.

В части требований об обязании комитета заключить договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 61:48:03 04 02:0103 площадью 2 930 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Химиков, 60/17 под не завершенным строительством зданием, дело следует направить в тот же суд для рассмотрения по существу. При рассмотрении спора, связанного с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, суду следует учесть, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.01.2008 по делу N А53-17864/2007-С2-11 отменить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска в приватизации земельного участка с кадастровым номером 61:48:03 04 02:0103 площадью 2 930 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Химиков, 60/17, изложенный в письме от 02.08.2007 N 01-14/5859.

В остальной части дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.