Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 мая 2008 г. N Ф08-2077/2008 "Поскольку при передаче земельного участка в аренду государственная регистрация права собственности РФ на земельный участок для осуществления распоряжения им не требовалась (статья 17 Земельного кодекса РФ), судебные инстанции правомерно отказали истцу в удовлетворении требования о признании договора аренды недействительным" (извлечение)

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в лице Сочинского филиала (далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "Яхт-клуб "Имеритинская бухта"" (далее - общество) со следующими (уточненными) требованиями:

признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 12.09.2006 N 04-24/243СС;

обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю погасить в установленном порядке запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации обременения от 20.10.2006 N 23 23-22/017/2006-558 (т. 1, л. д. 24).

Исковые требования мотивированы следующим. На момент государственной регистрации оспариваемой сделки право собственности Российской Федерации на предоставленный в аренду ответчику земельный участок не зарегистрировано в установленном порядке. Распоряжение от 20.04.2006 N 04-04/1555С, которым обществу в аренду предоставлен спорный земельный участок, отменено распоряжением территориального управления от 18.01.2007 N 11-р. Поэтому договор аренды от 12.09.2006 недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрирующий орган) и администрация Краснодарского края (далее - администрация).

Решением от 29.03.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.01.2008, в иске отказано.

Судебные инстанции пришли к выводу, что отсутствие на момент заключения договора аренды регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, переданный в аренду обществу, не влечет недействительность (ничтожность) договора от 12.09.2006 на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции указал также на несостоятельность доводов истца о незаконности аренды в связи с отменой распоряжения территориального управления от 20.04.2006 N 04-04/1555С. Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-8299/2007-59/108 распоряжение территориального управления от 18.01.2007 N 11-р (об отмене распоряжения о предоставлению обществу спорного земельного участка), признано недействительным (т. 2, л. д. 26, 160).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению администрации, вывод судебных инстанций о том, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения, не соответствует закону. Заявитель указывает, что границы округа санитарной охраны курорта федерального значения Сочи установлены Постановлением Совета Министров СССР от 30.03.1948 N 985 "Об установлении границ округов и зон санитарной охраны и о мероприятиях по улучшению санаторного состояния курортов Евпатория, Саки, Сочи-Мацеста и курортов Южного берега Крыма". Согласно представленным в дело документам (данным кадастрового учета, письму Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.02.2007 N 52-2090/07-37.06, картографическому материалу) спорный земельный участок не входит в границы округа санитарной охраны курорта Сочи-Мацеста. Поскольку указанный участок не относится к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения, истец не имеет полномочий по распоряжению им (в том числе передаче в аренду обществу).

Общество, территориальное управление и регистрирующий орган отзывов на жалобу не направили.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить судебные акты и удовлетворить иск по указанным мотивам.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют законы и основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей ответчика и третьего лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, общество является собственником объектов недвижимости (нежилых зданий), расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижне-Имеритинская, 37 (т. 1, л. д. 87 - 89).

Распоряжением от 20.04.2006 N 04-04/1555С территориальное управление (в лице Сочинского филиала) предоставило обществу в аренду два земельных участка, в том числе участок площадью 5 495 кв. м, расположенный в первой зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне А-1-б, для размещения яхт-клуба с пансионатом по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижне-Имеритинская, 37. Обществу предписано выполнить работы по формированию, межеванию границ участков и постановке их на государственный кадастровый учет (пункт 4.1). Пунктом 4.5 распоряжения обществу запрещается строительство новых объектов, реконструкция и изменение функционального назначения существующих строений и сооружений до разработки проектной документации, проведения экспертиз и согласований, без получения разрешения на строительство в установленном порядке, а также без согласования с территориальным управлением (т. 1, л. д. 7 - 10).

12 сентября 2006 года территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 04-24/243СС о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 5 495 кв. м (кадастровый номер 23:49:04 02 040:0069). Срок действия договора установлен сторонами по 12.09.2055 (т. 1, л. д. 11 - 17).

По акту от 12.09.2006 арендодатель передал указанный в договоре земельный участок арендатору (т. 1, л. д. 18). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 47, 55).

Территориальное управление обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды от 12.09.2006 N 04-24/243СС недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование своих требований истец ссылается на то, что на момент заключения договора право собственности Российской Федерации на земельный участок, предоставленный обществу в аренду, не было зарегистрировано.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ) распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 Закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

В статье 3.1 названного Закона определены земельные участки, относящиеся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 3.1 Закона не связывает момент возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципального образования на указанные в ней земельные участки с датой государственной регистрации права. Поэтому право собственности Российской Федерации возникает с даты вступления в силу Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, в Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

Положение о возможности распоряжения земельными участками без государственной регистрации права собственности на них распространяется на земельные участки, не прошедшие процедуру разграничения, а также на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в силу федерального закона и в муниципальной собственности в силу закона субъекта Российской Федерации (статьи 17, 18, 19 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку при передаче земельного участка в аренду по договору от 12.09.2006 N 04-24/243СС государственная регистрация права собственности Российской Федерации на земельный участок для осуществления распоряжения им не требовалась, судебные инстанции отказали территориальному управлению в удовлетворении иска.

Территориальное управление (истец по делу) судебные акты не обжаловало.

Кассационную жалобу подала администрация, которая полагает, что спорный земельный участок не является федеральной собственностью.

Статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

На основании пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок относится к особо охраняемым природным территориям, так как он находится в границах первой зоны санитарной охраны курорта федерального значения. Поэтому довод администрации о том, что территориальное управление не имело полномочий по распоряжению земельным участком, несостоятелен.

Иные доводы жалобы (о том, что спорный земельный участок в границы округа охраны не входит, о неправильной оценке письма Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 28.03.2007 и документов кадастрового учета) направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций. Между тем, переоценка исследованных судом доказательств и сделанных на их основе выводов не входит в полномочия кассационной инстанции (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены судебных актов по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 29.03.2007 и постановление апелляционной инстанции от 25.01.2008 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-1492/2007-41/26 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.