Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 мая 2008 г. N Ф08-2908/2008 "Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 мая 2007 г. N Ф08-2775/07

ООО "Мострансгаз" обратилось в арбитражный суд к администрации г. Сочи с иском о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное в г. Сочи, ул. Кирпичная, 24: сушильную камеру (литера Б) площадью 323,3 кв. м; склад (литера В) площадью 820,16 кв. м; здание шиномонтажного цеха (литера Я) площадью 156,5 кв. м; часть бывшего здания шиномонтажного цеха (литера Я) площадью 523,9 кв. м; пристройку (литера Я2) площадью 944,1 кв. м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Автогрузсервис", которое в судебном заседании заявило ходатайство об объединении настоящего дела в одно производство с делом N А32-7654/2006-39/186 по иску ОАО "Автогрузсервис" к ООО "Мострансгаз" с участием в качестве третьего лица без самостоятельных требований Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса самовольных построек, расположенных по адресу: г. Сочи, ул. Кирпичная, 24.

Определением от 26.04.2006 ходатайство ОАО "Автогрузсервис" удовлетворено; дела N А32-65536/2005-39/1547 и А32-7654/2006-39/186 объединены в одно производство; объединенному делу присвоен N А32-65536/2005-(7654/2006-39/186)-39/1547.

Решением от 22.05.2006 в иске ООО "Мострансгаз" отказано, встречные требования ОАО "Автогрузсервис" частично удовлетворены: ООО "Мострансгаз" обязывалось устранить препятствия в пользовании ОАО "Автогрузсервис" земельным участком, расположенным в г. Сочи, ул. Кирпичная, 24, путем сноса за счет собственных средств самовольных построек - ограждения (забора) земельного участка площадью 5 709 кв. м, сушильной камеры (литера Б) площадью 323,3 кв. м, склада (литера В) площадью 820,16 кв. м, здания (литера Я1) площадью 523,9 кв. м, пристройки (литера Я2) площадью 944,1 кв. м.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.03.2007 решение от 22.05.2006 в части удовлетворения встречного иска ОАО "Автогрузсервис" и взыскания государственной пошлины отменено; в удовлетворении встречных требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2007 постановление апелляционной инстанции от 09.03.2007 отменено в части отказа ОАО "Автогрузсервис" в удовлетворении требований об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса за счет собственных средств самовольных построек: ограждения (забора) земельного участка площадью 5709 кв. м, сушильной камеры (литера Б) площадью 323,3 кв. м, склада (литера В) площадью 820,16 кв. м, здания (литера Я1) площадью 523,9 кв. м, пристройки (литера Я2) площадью 944,1 кв. м; дело в этой части передано на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции; в остальной части постановление оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции указал, что право аренды земельного участка в силу закона переходит к приобретателю недвижимости, аналогичное право аренды на соответствующий участок утрачивается (прекращается) у отчуждателя этой недвижимости. В случае прекращения права аренды у покупателя оно не может само по себе восстановиться у бывшего арендатора, реализовавшего объекты недвижимого имущества. Следовательно, с момента регистрации перехода к ООО "Мосгрузсервис" права собственности на здания профилактория и шиномонтажного цеха ОАО "Автогрузсервис" утратило право аренды на соответствующую часть земельного участка под реализованной недвижимостью. Данное право не восстановлено у ОАО "Автосервис" после разрушения зданий ООО "Мострансгаз". Суду следовало определить размер земельного участка, необходимого для использования проданных объектов недвижимости.

Постановлением апелляционной инстанции от 28.02.2008 решение от 22.05.2006 в части удовлетворения требований ОАО "Автогрузсервис" об обязании ООО "Мострансгаз" устранить препятствия в пользовании земельным участком путем сноса за счет собственных средств самовольных построек: ограждения (забора) земельного участка площадью 5 709 кв. м, сушильной камеры (литера Б) площадью 323,3 кв. м, склада (литера В) площадью 820,16 кв. м, здания (литера Я1) площадью 523,9 кв. м, пристройки (литера Я2) площадью 944 кв. м отменено. Судебный акт мотивирован тем, что согласно заключению эксперта минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов (литеры Ъ, Я, Г13), составляет 5 700 кв. м. Вновь созданные объекты недвижимости находятся в границах земельного участка, необходимого для использования приобретенных по договору купли-продажи объектов, что подтверждается графической схемой земельного участка, являющейся приложением к заключению эксперта. Право собственности на трансформаторную подстанцию решением суда признано за ООО "Мострансгаз".

В кассационной жалобе ОАО "Автогрузсервис" просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение, ссылаясь на следующие доводы:

- ООО "Служба заказчика" дважды проводило экспертизы, по данным которых размер площади земельного участка, необходимого для использования приобретенной по договору купли-продажи недвижимости, различается; по договору купли-продажи от 01.02.2002 ООО "Мострансгаз" приобрело у ОАО "Автогрузсервис" два здания, следовательно, по договору получено право пользования земельным участком под этими строениями в размере 1 280,1 кв. м (523,9 кв. м + 756,2 кв. м);

- суд признал за ООО "Мострансгаз" право пользования земельным участком, на котором возведены самовольные постройки, без разрешения пользователя земли и собственника земельного участка; документы, подтверждающие получение разрешения на строительство, ООО "Мострангаз" не представило;

- представитель администрации г. Сочи и Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю поддержали в судебном заседании требования ОАО "Автогрузсервис" об устранении препятствий в пользовании земельным участком;

- до настоящего времени земельный участок, занятый самовольными постройками, принадлежит на праве аренды ОАО "Автограузсервис".

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Мострансгаз" просит оставить постановление апелляционной инстанции от 28.02.2008 без изменения как законное и обоснованное.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установили суды, на основании договора купли-продажи от 01.02.2002 и передаточного акта от 22.04.2002 ООО "Мострансгаз" приобрел у ОАО "Автогрузсервис" в собственность здание профилактория для автотранспорта (литера Ъ) общей площадью 756,2 кв. м и здание шиномонтажного цеха вулканизации (литера Я) общей площадью 523,9 кв. м, расположенные в г. Сочи, ул. Кирпичная, 24, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности от 07.05.2002. В подпункте 2.2 договора предусмотрено, что покупатель приобретает право пользования земельным участком, необходимым для использования недвижимости, являющейся предметом договора.

Позднее стороны заключили договор субаренды земельного участка от 01.08.2003, по условиям которого ООО "Мострансгаз" предоставлен в субаренду земельный участок площадью 5 709 кв. м, расположенный по тому же адресу, для эксплуатации здания шиномонтажного цеха вулканизации и здания профилактория для автотранспорта. Границы земельного участка обозначены в приложении N 1 к договору субаренды.

Согласно техническим паспортам за период с 01.02.2002 по 2004 г. ООО "Мострансгаз" за счет собственных средств возвело на указанном земельном участке следующие объекты: сушильную камеру (литера Б) площадью 323,3 кв. м, склад (литера В) площадью 820,16 кв. м, а также произвело снос и реконструкцию здания шиномонтажного цеха (литера Я) площадью 156,5 кв. м, части бывшего здания шиномонтажного цеха (литера Я) площадью 523,9 кв. м, пристройки (литера Я) площадью 944,1 кв. м, объединив вторую часть бывшего здания шиномонтажного цеха (литера Я) площадью 523,9 кв. м, являющейся на данный момент пристройкой (литера Я) площадью 400,4 кв. м, бывшее здание профилактория для автотранспорта (литера Ъ) площадью 756,2 кв. м, в состав которого входит здание производственного цеха N 3 (литера Ъ) площадью 512,67 кв. м, пристройка (литера Ъ1) площадью 55,13 кв. м, пристройка (литера Ъ2) площадью 145,2 кв. м.

Данные обстоятельства послужили причиной для обращения в арбитражный суд ООО "Мострансгаз" с иском о признании права собственности на возведенные и реконструированные объекты, а также для заявления ОАО "Автогрузсервис" требования об устранении ООО "Мострансгаз" препятствий в пользовании участком, на котором осуществлены спорные постройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11) покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В названном случае перемена лица в обязательстве происходит в силу закона и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

В соответствии со статьей 59 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий.

Отказывая в удовлетворении требований ОАО "Автогрузсервис", суд апелляционной инстанции сослался на экспертное заключение от 12.12.2007, подготовленное ООО "Служба заказчика" на основании требований Строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89) "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Согласно указанному заключению площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации приобретенных ООО "Мострансгаз" зданий, составляет 5 700 кв. м. При этом экспертом установлено, что вновь созданные объекты недвижимости находятся в границах земельного участка, необходимого для использования приобретенных у ОАО "Автогрузсервис" по договору купли-продажи объектов. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что права ОАО "Автогрузсервис" не нарушены действиями ООО "Мострансгаз" по возведению объектов недвижимости на спорном земельном участке.

Возражения ОАО "Автогрузсервис" относительно выводов, изложенных в заключении эксперта от 12.12.2007, носят неконкретный характер. Заявитель не представил основанный на соответствующих градостроительных нормативах расчет, опровергающий выводы эксперта. Расчет ООО "Служба заказчика" от 08.02.2007 о размере минимальной площади земельного участка для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы (литеры Ъ, Я) по ул. Кирпичной, 24 в Адлерском районе г. Сочи (т. 4, л. д. 1) и расчет, содержащийся в экспертном заключении от 12.12.2007, не содержат существенных отличий.

Остальные доводы жалобы надлежит отклонить, поскольку они были предметом обсуждения судов, им дана правильная оценка. Основания для отмены либо изменения обжалуемого решения по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2008 по делу N А32-65536/2005-(7654/2006-39/186)-39/1547 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.