Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2005 г. N Ф08-5044/05 "Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства" (извлечение)

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Юридическобухгалтерское агентство "ЮРОС"" (далее - агентство) о расторжении договора аренды земельного участка от 19.05.97 N 12028, взыскании 40 132 рублей 29 копеек задолженности по арендной плате и 12 520 рублей 73 копеек пеней, всего 52 653 рублей 02 копеек. В обоснование требования указано, что договор аренды земельного участка от 19.05.97 заключен администрацией г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) и ООО "Инжиниринговое внедренческое предприятие "Оазис"" (далее - ООО "Оазис"). Агентство приобрело право аренды земельного участка на основании заключенного с ООО "Оазис" мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2000 по делу N А5310129/99-С2-29. Ответчик нарушает условия договора аренды по внесению арендных платежей. Задолженность определена за период с 19.06.2000 по 10.03.05.

Арбитражный суд Ростовской области решением от 16.05.05 расторг договор аренды от 19.05.97 N 12028, заключенный администрацией и ООО "Оазис", взыскал с агентства в пользу департамента 40 132 рубля 29 копеек задолженности по арендной плате и 12 520 рублей 73 копейки пеней, всего 52 653 рубля 02 копейки. В обоснование решения указано, что право аренды земельного участка по договору от 19.05.97 агентство приобрело по мировому соглашению, утвержденному определением суда от 19.04.2000 по делу N А53-10129/99-С2-29. Ответчик нарушал условия договора по внесению арендных платежей. Задолженность определена за период с 19.04.2000 по 10.03.05. Пунктом 2.8. договора установлена пеня за просрочку платежа. В силу пункта 2.9 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае невнесения арендных платежей в течение двух сроков подряд. Письмами от 26.08.04 N из-10668/5 и из-10669/5 арендодатель предупредил арендатора о расторжении договора (л. д. 71 - 73).

Агентство в кассационной жалобе просит решение отменить, дело передать на новое рассмотрение. Ответчик считает, что оснований для расторжения договора аренды и взыскания неустойки не имеется, поскольку арендодатель не признавал прав агентства по договору аренды от 19.05.97, препятствовал пользоваться земельным участком, предоставленным для устройства торгово-остановочного комплекса, и исполнять обязанности по внесению арендной платы, понуждал заключить договор аренды на 1 год. По договору от 19.05.97 срок аренды установлен на 15 лет. По указанию администрации г. Ростова-на-Дону администрация района отказывалась выдать свидетельство на торговлю, ссылаясь на отсутствие прав на земельный участок. Мэр г. Ростова-на-Дону 04.12.2000 издал постановление N 3357 об изъятии земельных участков у ООО "Оазис" и передаче их агентству на срок 1 год.

Представитель агентства в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы и пояснили, что арендатор не получал претензию арендодателя о расторжении договора, поскольку она была направлена по юридическому адресу, ответчик фактически находится по другому адресу, который истцу известен, так как после перемены адреса стороны вели переписку.

Представитель департамента возражал против удовлетворения кассационной жалобы и пояснил, что истец не знал нового адреса ответчика. Департаменту не было известно о переписке администрации и агентства. Истец признает права нового арендатора по договору.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение надлежит отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.

Из материалов дела следует, что 19.05.97 администрация (арендодатель) и ООО "Оазис" (арендатор) подписали договор аренды земельного участка N 12028, по которому арендодатель обязался передать арендатору в аренду на срок с 28.10.96 по 28.10.11 земельный участок площадью 0,003 га для установки торгово-остановочного комплекса по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 218 (л. д. 7 - 10).

Согласно определению от 19.04.2000 по делу о банкротстве ООО "Оазис" N А53-10129/99-С2-29 Арбитражный суд Ростовской области в стадии конкурсного производства утвердил мировое соглашение, заключенное должником ООО "Оазис" и кредитором агентством, производство по делу о банкротстве прекратил (л. д. 47 - 48).

В резолютивной части определения указано, что ООО "Оазис" обязуется в счет погашения 1 328 042 рублей 19 копеек кредиторской задолженности передать агентству имущественные права, основанные на договорах аренды земли (приложения N 1, 2). ООО "Оазис" обязуется передать агентству обозначенные права не позднее трех дней с даты утверждения мирового соглашения путем передачи указанных в приложениях документов.

В подписанном должником и кредитором приложении N 1 к мировому соглашению приведены даты и номера 64 договоров аренды и адреса земельных участков, в том числе договор от 19.05.97 N 12028 земельного участка по ул. Ленина, 238 (л. д. 51).

Суд первой инстанции при рассмотрении дела исходил из того, что агентство приобрело предусмотренное договором от 19.05.97 N 12028 право аренды земельного участка на основании заключенного с ООО "Оазис" и утвержденного судом мирового соглашения.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В силу названной нормы в случае перенайма, ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, приобретший право аренды. Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования (ст. 382 - 398), и о переводе долга (ст. 391, 392). В соответствии со статьями 389 и 391 Кодекса уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка от 19.05.97 N 12028 на срок с 28.10.96 по 28.10.11 зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону.

Заключенные до вступления в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (31 января 1998 г.) договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указами Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю".

При передаче прав и обязанностей по подлежащему регистрации договору аренды подлежит регистрации сделка - договор перенайма как соглашение между прежним и новым арендатором. С момента государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор.

В материалах дела отсутствуют доказательства регистрации сделки перенайма.

При названных обстоятельствах выводы суда о том, что ответчик приобрел права и обязанности по договору аренды и нарушал обязательства по внесению арендных платежей нельзя признать соответствующим имеющимся в деле доказательствам.

Ответчик утверждает, что он не пользовался земельным участком, им фактически пользуется другое лицо, имеющее договор субаренды с прежним арендатором. Арендодатель не признавал права агентства как нового арендатора. Субарендаторы не производил платежи ответчику, так как арендодатель направил им письма, в которых сообщил о том, что агентство не имеет оснований для использования земельного участка.

Доказательства, свидетельствующие о вступлении агентства во владение или пользование земельным участком, в материалах дела отсутствуют.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 30 информационного письма от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В материалах дела нет сведений о получении агентством письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Представленные доказательства, в частности, письмо от 26.08.04 N из10669/5 и отметка на уведомлении о его невручении свидетельствуют о том, что предупреждение направлялось агентству по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Островского, 47, но не было получено ответчиком.

Согласно приложенной к кассационной жалобе переписке арендодатель направлял агентству корреспонденцию по другому адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 32/2, оф. 57/1. По утверждению ответчика, он фактически находился по этому адресу, о котором истец суду не сообщил, в связи с чем агентство также не получило определение суда о назначении дела к судебному разбирательству.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, разрешить спор с учетом доводов ответчика.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.05.05 по делу N А53-4168/2005-С4-42 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.