Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 октября 2005 г. N Ф08-4693/05 "Признавая право собственности на многоквартирные жилые дома за ООО, суд должен был рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в качестве ответчиков граждан, являющихся собственниками квартир в доме, поскольку в многоквартирном доме у собственников квартир имеется общее имущество (статьи 289,290 Гражданского кодекса РФ, 36 ЖК РФ)" (извлечение)

Конкурсный управляющий ООО "Курортно-производственное объединение "Юг"" Ильина Л.М. обратилась в суд с иском к администрации Крыловского района о признании права собственности на объекты недвижимости (по прилагаемому перечню), расположенные в ст. Новопашковской, хуторах Тверском и Лобовой балке Крыловского района Краснодарского края на земельном участке площадью 1 108 кв. м и признании права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке площадью 27 га в Туапсинском районе (с учетом уточнения исковых требований).

По ходатайству истца к участию в деле вторым ответчиком привлечена администрация Туапсинского района.

Решением суда от 14.12.04 иск удовлетворен, в том числе признано право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Туапсинский район, пос. Майский, ул. Центральная:

1. дом N 1 общей площадью 543,2 кв. м (литера Ц), 1968 года постройки;

2. дом N 2 общей площадью 339,6 кв. м (литера Э), 1958 года постройки;

3. дом N 3 общей площадью 250,5 кв. м (литера Аз), 1932 года постройки;

4. дом N 4 общей площадью 158 кв. м (литера Д1), 1954 года постройки;

5. дом N 5 общей площадью 67,4 кв. м (литера А), 1960 года постройки;

6. дом N 5а общей площадью 181,4 кв. м (литера Ю), 1960 года постройки;

7. дом N 6 общей площадью 187,6 кв. м (литера Е), 1932 года постройки;

8. дом N 7 общей площадью 60,4 кв. м (литера А), 1960 года постройки;

9. дом N 9 общей площадью 54,8 кв. м (литера Б1), 1959 года постройки;

10. дом N 11 общей площадью 344,1 кв. м (литера Ж), 1932 года постройки;

11. нежилое помещение общей площадью 73,1 кв. м (подвал, литера Ц-1-1), 1968 года постройки, расположенное по адресу: Туапсинский район, пос. Майский, ул. Центральная, д. 1.

Определением от 07.02.05 удовлетворено заявление ООО "Курортнопроизводственное объединение "Юг"" об исправлении опечаток в решении суда, резолютивная часть после слов "пос. Майский Туапсинского района, ул. Центральная" изложена в следующей редакции:

1. дом N 1 общей площадью 112,1 кв. м, в том числе жилой 76,7 кв. м и подсобной 35,4 кв. м (литера Ц), 1968 года постройки;

2. дом N 2 общей площадью 166,1 кв. м, в том числе жилой 112,3 кв. м и подсобной 53,8 кв. м (литера Э), 1958 года постройки;

3. дом N 3 общей площадью 193,4 кв. м, в том числе жилой 59,2 кв. м и подсобной 134,2 кв. м (литера Аз), 1932 года постройки;

4. дом N 4 общей площадью 39,4 кв. м, в том числе жилой 39,4 кв. м (литера Д1), 1954 года постройки;

5. дом N 5 общей площадью 21,3 кв. м, в том числе жилой 21,3 кв. м (литера А), 1960 года постройки;

6. дом N 5а общей площадью 30,4 кв. м (литера Ю);

7. дом N 6 общей площадью 102,3 кв. м, в том числе жилой 96,5 кв. м (литера Е), 1932 года постройки;

8. дом N 7 общей площадью 60,4 кв. м (литера А1), 1960 года постройки;

9. дом N 9 общей площадью 52,1 кв. м, в том числе жилой 43,7 кв. м и подсобной 8,4 кв. м (литера Б1), 1959 года постройки;

10. дом N 11 общей площадью 75,7 кв. м, в том числе жилой 54,6 кв. м и подсобной 21,1 кв. м (литера Ж), 1932 года постройки;

11. нежилое помещение общей площадью 73,1 кв. м (подвал, литера Ц-1-1), 1968 года постройки.

Определением от 04.03.05 удовлетворено заявление ООО "Курортнопроизводственное объединение "Юг"" о разъяснении судебного акта, в котором указано, что решением суда признано право собственности на дома в пос. Майском, за исключением обременений в виде квартир, а именно:

1. дом N 1 (литера Ц), 1968 года постройки, за исключением обременения в виде квартир N 1, 2, 5, 6 (16, 4 кв. м), 7 - 12;

2. дом N 2 (литера Э), 1958 года постройки, за исключением обременения в виде квартир N 4 - 7;

3. дом N 3 (литера Аз), 1932 года постройки, за исключением обременения в виде квартир N 3, 4;

4. дом N 4 (литера Д1), 1954 года постройки, за исключением обременения в виде квартир N 1, 2, 4 - 6, 8;

5. дом N 5 (литера А), 1960 года постройки, за исключением обременения в виде квартиры N 2;

6. дом N 5а (литера Ю), за исключением обременения в виде квартир N 1, 2;

7. дом N 6 (литера Е), 1932 года постройки, за исключением обременения в виде квартир N 2, 2*, 8;

8. дом N 7 (литера А1), 1960 года постройки, за исключением обременения в виде квартир N 1, 2;

9. дом N 9 (литера Б1), 1959 года постройки без обременений;

10. дом N 11 (литера Ж), 1932 года постройки, за исключением обременения в виде квартир N 2 -4, 6, 8 - 11;

11. нежилое помещение общей площадью 73,1 кв. м (подвал, литера Ц-1-1), 1968 года постройки.

В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Граждане, проживающие в перечисленных домах, обратились в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой на принятые судебные акты. Заявители полагают, что обжалуемые судебные акты приняты об их правах и обязанностях, поскольку они являются собственниками квартир, а в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. Кроме того, в домах имеются неприватизированные квартиры, на которые признано право собственности за ООО "Курортно-производственное объединение "Юг"". Однако проживающие в них граждане желают реализовать свое право на приватизацию квартир. Заявители просят отменить судебные акты в части признания за истцом права собственности на расположенные по ул. Центральной в пос. Майском Туапсинского района дома NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 11 и нежилое помещение - подвал в доме N 1 и направить дело на новое рассмотрение.

В отзыве ООО "Курортно-производственное объединение "Юг"" выступило против удовлетворения жалобы.

В судебном заседании заявители жалобы и их представители поддержали доводы, содержащиеся в жалобе, представители ООО "Курортно-производственное объединение "Юг"" высказали свои возражения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и в судебном заседании, считает, что в обжалуемой части судебные акты подлежат отмене.

Признавая право собственности на многоквартирные жилые дома за ООО "Курортно-производственное объединение "Юг"" , суд должен был рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в качестве ответчиков граждан, являющихся собственниками квартир в доме.

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, в многоквартирном доме у собственников квартир имеется общее имущество. Поэтому ответчиками по иску о признании права собственности на многоквартирный жилой дом должны выступать собственники квартир, так как исковые требования прямо затрагивают их права и обязанности.

Кроме того, определениями от 07.02.05 и 04.03.05 суд фактически изменил содержание решения, что недопустимо в силу статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения, постановления в любом случае является принятие судом решения, постановления о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Поскольку собственники квартир не привлечены к участию в деле, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо выяснить, кто и на основании каких правоустанавливающих документов является собственником квартир, привлечь их к участию в деле в качестве ответчиков; проверить основания получения ООО "Курорт Небуг" жилых домов от Федерации независимых профсоюзов России и доводы жильцов неприватизированных квартир о наличии у них права на приватизацию занимаемых помещений.

Споры с участием в качестве стороны физического лица, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя, неподведомственны арбитражным судам. Согласно статье 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, а другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.

Таким образом, в зависимости от установленных обстоятельств, суду следует решить вопросы о выделении данного требования в отдельное производство и подведомственности спора арбитражному суду.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 14.12.04 в части признания за ООО "Курортно-производственное объединение "Юг"" права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Туапсинский район, пос. Майский, ул. Центральная:

1. дом N 1 общей площадью 543,2 кв. м (литера Ц), 1968 года постройки; 2. дом N 2 общей площадью 339,6 кв. м (литера Э), 1958 года постройки; 3. дом N 3 общей площадью 250,5 кв. м (литера Аз), 1932 года постройки; 4. дом N 4 общей площадью 158 кв. м (литера Д1), 1954 года постройки; 5. дом N 5 общей площадью 67,4 кв. м (литера А), 1960 года постройки; 6. дом N 5а общей площадью 181,4 кв. м (литера Ю), 1960 года постройки; 7. дом N 6 общей площадью 187,6 кв. м (литера Е), 1932 года постройки; 8. дом N 7 общей площадью 60,4 кв. м (литера А), 1960 года постройки; 9. дом N 9 общей площадью 54,8 кв. м (литера Б1), 1959 года постройки; 10. дом N 11 общей площадью 344,1 кв. м (литера Ж), 1932 года постройки; 11. нежилое помещение общей площадью 73,1 кв. м (подвал, литера Ц-1-1), 1968 года постройки, расположенное по адресу: Туапсинский район, пос. Майский, ул. Центральная, д. 1, и определения от 07.02.05 и от 04.03.05 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-40532/2004-31/877 отменить.

В указанной части дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части решение суда от 14.12.04 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.