Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 июля 2008 г. N Ф08-3859/2008 "Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании договора, если буквальное значение его условий неясно и не может быть установлено путем сопоставления с другими условиями и общим смыслом договора, следует принимать во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, и последующее их поведение" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 февраля 2009 г. N А32-9681/2007-9/223

ООО "Денимакс" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Краснодарский центр координации ресурсов и маркетинга "Центромаркет"" (далее - ОАО "Центромаркет") об обязании возвратить незаконно занимаемые нежилые помещения N 26 (12 кв. м), N 30 (33 кв. м), N 30/1 (6,4 кв. м), N 30/2 (10,7 кв. м), N 30/3 (25,9 кв. м), N 75 (12 кв. м) общей площадью 100 кв. м, расположенные на 2 этаже здания по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, 279, путем их освобождения (уточненные требования).

Решением от 28.11.2007 суд обязал ответчика в месячный срок после вступления решения в законную силу освободить спорные помещения. Суд пришел к выводу, что право пользования помещениями общей площадью 100 кв. м возникло у истца в результате обмена принадлежавшего ему в том же здании права пользования другими помещениями общей площадью 684,9 кв. м.

При рассмотрении апелляционной жалобы общества "Центромаркет" апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент). Постановлением апелляционной инстанции от 11.03.2008 решение от 28.11.2007 отменено, в иске отказано. Отменяя решение, апелляционный суд исходил из того, что обмен права пользования помещениями площадью 684,9 кв. м на право пользования помещениями площадью 100 кв. м произошел между департаментом и ОАО "Центромаркет"; общество "Денимакс" в этой части тройственной сделки от 28.12.2004 не участвовало, право пользования помещениями площадью 100 кв. м не получало, так как вместо права пользования помещениями площадью 684,9 кв. м, возвращенного департаменту, получило возможность при содействии департамента приобрести в собственность другой объект - здание котельной, находившееся в ведении муниципального предприятия; поскольку истец не стал титульным пользователем спорных помещений, он не наделен правом их истребования либо устранения препятствий в их использовании. Выводы судебных инстанций по ранее рассмотренному арбитражному делу N А32-2698/2006-44/74 о том, что именно общество "Денимакс", передав муниципалитету в лице департамента свои права на помещения площадью 684,9 кв. м, получило взамен права на помещения площадью 100 кв. м, признаны апелляционным судом не имеющими преюдициального значения, так как, по мнению суда, они являются правовым толкованием тройственного договора и не устанавливают фактические обстоятельства.

В кассационной жалобе ООО "Денимакс" просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение суда. Заявитель полагает, что апелляционным судом неправильно определена воля сторон при заключении предварительного договора от 28.12.2008 и указывает, что право выкупа котельной предоставлялось ему дополнительно, наряду с обменом права пользования большей площадью на меньшую. Котельная была выкуплена возмездно, предоставленная собственником (муниципалитетом в лице департамента) возможность совершения этой сделки не могла компенсировать обществу "Денимакс" отказ в пользу департамента от права пользования 684,9 кв. м торговых и служебных площадей. Помещения площадью 100 кв. м реально передавались обществу "Денимакс", что подтверждается, как указывает заявитель жалобы, договором о предоставлении эксплуатационных услуг и установлено по делу N А32-2698/2006-44/74.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Центромаркет" просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ОАО "Центромаркет" с 30 октября 1996 года обладало правом пользования сроком на 15 лет нежилыми помещениями общей площадью 684,9 кв. м, расположенными на 5-ом этаже здания по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, 279. Данное право передано обществу "Центромаркет" администрацией г. Краснодара в качестве вклада в уставный капитал.

31 января 2003 года на внеочередном собрании акционеров ОАО "Центромаркет" с участием 100% акционеров, в том числе, управления муниципальной собственности администрации г. Краснодара, принято решение об исполнении обществом "Центромаркет" договорных обязательств перед ООО "Денимакс" передачей кредитору в виде отступного на срок до 30.11.2011 права пользования помещениями пятого этажа здания по ул. Северной, 279 в г. Краснодаре.

Договор об отступном, прекративший денежные обязательства должника, заключен ООО "Денимакс" и ОАО "Центромаркет" 26.07.2004 на условиях, установленных собранием акционеров должника. Помещения общей площадью 684,9 кв. м переданы кредитору.

28 декабря 2004 года между департаментом, ООО "Денимакс" и ОАО "Центромаркет" заключен предварительный договор, в пунктах 1.1, 1.2 которого предмет договора изложен следующим образом: стороны договорились о подготовке и заключении в последующем соглашения о взаимной уступке (обмене) права пользования нежилыми помещениями общей площадью 684,9 кв. м, расположенными по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, 279, на право пользования нежилыми помещениями общей площадью 88 кв. м (с учетом дополнительного соглашения от 01.02.2005 - 100 кв. м) в том же здании и заключении договора безвозмездного пользования зданием котельной, расположенной по адресу: г. Краснодар, ул. Новороссийская, 252, с последующим оформлением договора купли-продажи котельной в счет компенсации стоимости евроремонта, проведенного в помещениях площадью 684,9 кв. м, и капитального ремонта мест общего пользования площадью 250 кв. м. Стороны обязались заключить соглашение о взаимной уступке прав пользования до 30.12.2004, т. е. в течение двух дней, и произвести передачу помещений по актам. Департамент принял на себя обязанность подтвердить право пользования ОАО "Центромаркет" помещениями площадью 88 кв. м (100 кв. м) соответствующим приказом (пункт 2.1.1 предварительного договора) и осуществить действия, обеспечивающие передачу обществу "Денимакс" котельной (находящейся в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия) в безвозмездное пользование, а затем - в собственность путем заключения договора купли-продажи. Под этими действиями понимается дача департаментом в порядке пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия на отчуждение котельной (пункт 2.3.1 договора). Общество "Денимакс" приняло обязательство в течение трех дней с момента подписания договора освободить помещения площадью 684,9 кв. м и передать их департаменту (пункт 3.4 договора).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок для заключения основного договора, а если срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года.

Для реализации договора от 28.12.2004 заключившие его стороны в пределах сроков, установленных предварительным договором и статьей 429 Кодекса составили ряд документов, в том числе, односторонних (приказ департамента о передаче обществу "Центромаркет" права пользования помещениями площадью 100 кв. м взамен права пользования помещениями площадью 684,9 кв. м), двусторонних (соглашение между ОАО "Центромаркет" и департаментом о взаимной уступке прав на помещения и акты приема-передачи между теми же лицами) и трехсторонних (дополнительное соглашение к предварительном договору в части увеличения площади передаваемых в пользование помещений).

Отсутствие в предварительном договоре указаний на то, между кем именно должен произойти обмен правами пользования помещениями, кто произвел ремонт помещений и мест общего пользовани и составление передаточных актов только между департаментом и ОАО "Центромаркет" позволило апелляционному суду путем толкования названных документов, прийти к выводу, что право пользования помещениями площадью 100 кв. м обществу "Денимакс" не передавалось, а полученное обществом "Денимакс" по договору отступного право пользования помещениями площадью 684,9 кв. м отдано собственнику только за право приобретения в собственность котельной. По этим же основаниям отклонены утверждения общества "Денимакс" о том, что конечной целью предварительного договора и составленных его сторонами впоследствии документов являлась замена предмета отступного помещениями площадью 100 кв. м, а возможность выкупа у муниципального предприятия котельной предоставлялась ему в счет стоимости ремонта, произведенного в период пользования помещениями площадью 684,9 кв. м.

Между тем, правильность оценки возникших между сторонами правоотношений в значительной степени зависела от выяснения, того, были ли фактически переданы обществу "Денимакс" помещения площадью 100 кв. м после того, как право пользования ими было передано департаментом в уставный капитал общества "Центромаркет".

К материалам дела приобщены судебные акты по делу N А32-2698/2006-44/74. Решением от 22.06.2006 по названному делу, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, обществу "Центромаркет" отказано в иске к департаменту о признании недействительным предварительного договора от 28.12.2004 и соглашения от 30.03.2005 о взаимной уступке (обмене) правами пользования нежилыми помещениями. Решением суда, в частности, установлено, что по предварительному договору обязательство передать департаменту право пользования помещениями площадью 684,9 кв. м принято на себя обществом "Денимакс" в обмен на передаваемое ему же департаментом право пользования помещениями площадью 88 кв. м и обязательство продать ему котельную. Акты приема-передачи составлены обществом "Центромаркет" по поручению ООО "Денимакс", а факт последующего пользования обществом "Денимакс" помещениями площадью 100 кв. м подтверждается заключенным им и муниципальным учреждением договором о предоставлении эксплуатационных услуг и актом сверки взаиморасчетов. Из содержания апелляционного и кассационного постановлений следует, что решение обжаловалось обществом "Центромаркет", а собственник спорных помещений в лице департамента вместе с обществом "Денимакс" возражал против удовлетворения жалобы, т. е. соглашался с выводами суда и считал, что суд правильно установил фактические обстоятельства.

Таким образом, использование истцом спорных помещений является преюдициально установленным обстоятельством, имеющим существенное значение для решения вопросов о приобретении истцом законного титула пользователя и наличии у него прав по устранению препятствий в осуществлении права пользования.

Выводы судебных инстанций по ранее рассмотренному делу означают, что существо тройственных отношений заключалось в необходимости замены предмета отступного, которым ранее было погашено обязательство ООО "Центромаркет" перед ООО "Денимакс", а поскольку отступное предоставлялось за счет имущества, право пользования которым находилось в уставном капитале должника, стороны данных правоотношений сочли необходимым первоначально оформить передачу в уставный капитал общества "Центромаркет" право пользования помещениями площадью 100 кв. м, чтобы обеспечить замену предмета договора об отступном, подлежащем передаче кредитору, с соблюдением той же формы.

Такое же понимание сложившихся правоотношений выражал по делу N А32-2698/2006-44/74 и собственник помещений.

Обязательность вступивших в законную силу судебных актов, установленная статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проявляется, в частности, в недопустимости предположения о несоответствии выводов, содержащихся в судебных актах, закону или фактической основе, на которой эти выводы базируются. Игнорирование выводов суда по ранее рассмотренному делу, как и непринятие во внимание преюдициально установленных обстоятельств, порождает неопределенность правоотношений для участвующих в них лиц.

Кроме того, апелляционной инстанцией по настоящему делу не учтены положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при толковании договора, если буквальное значение его условий неясно и не может быть установлено путем сопоставления с другими условиями и общим смыслом договора, следует принимать во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, практику, установившуюся о взаимоотношениях сторон, и последующее их поведение.

При толковании предварительного договора с учетом названных правил следует признать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что отказ ООО "Денимакс" от полученного в счет возмещения денежного долга права пользования помещениями площадью 684,9 кв. м, при наличии произведенных за время пользования затрат на ремонт этих помещений, а также мест общего пользования, не мог быть обусловлен только возможностью приобретения в собственность по отдельной возмездной сделке здания котельной.

Неправильное применение судом апелляционной инстанции процессуальных норм о преюдициальном значении установленных по ранее рассмотренному делу обстоятельств и об обязательности вступивших в законную силу судебных актов, а также неприменение норм гражданского законодательства о правилах толкования договоров влечет отмену апелляционного постановления с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 102, 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2008 по делу N А32-9681/2007-9/223 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2007 оставить в силе.

Взыскать с ОАО "Краснодарский центр координации ресурсов и маркетинга "Центромаркет"" в пользу ООО "Денимакс" 1 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за кассационную жалобу

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.