Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 июля 2008 г. N Ф08-3699/2008 "Поскольку арендатор не предъявил встречное требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений, а договором аренды такой зачет не предусмотрен, суд правомерно взыскал арендную плату без учета стоимости улучшений, которые могут быть взысканы в самостоятельном порядке" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2007 г. N Ф08-1410/07

МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Таврия" (далее - общество) о выселении из нежилого помещения "подземный переход" общей площадью 350 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов / Парковая аллея, взыскании 719 858 рублей, из которых 606 500 рублей - задолженность по арендной плате по договору от 25.03.2004 N 1218, 113 358 рублей - штрафные санкции (уточненные требования).

Решением от 15.11.2006 иск удовлетворен. Суд указал, что договор аренды от 25.03.2004 N 1218 является недействительной сделкой ввиду отсутствия государственной регистрации, в связи с чем сбереженная ответчиком арендная плата подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.04.2007 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение для разрешения спора с учетом государственной регистрации договора аренды.

При новом рассмотрении истец уточнил исковые требования и просил взыскать 433 883 рубля арендной платы и 57 564 рубля штрафных санкций.

Определением от 13.09.2007 производство по делу приостановлено для проведения судебно-технической экспертизы. Определением от 29.11.2007 производство по делу возобновлено.

Решением от 14.12.2007 договор аренды от 25.03.2004 N 1218 расторгнут. С общества в пользу учреждения взыскано 433 883 рубля основного долга и 25 367 рублей штрафа. Суд обязал общество освободить подземный переход, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов/Парковая аллея общей площадью 350 кв. м. В остальной части в иске отказано. Суд подтвердил правильность расчета истцом задолженности по арендной плате; размер штрафа уменьшен в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 решение изменено. С общества в пользу учреждения взыскано 357 890 рублей долга и 25 367 рублей штрафных санкций. Суд предписал обществу освободить занимаемый подземный переход в течение двух недель с момента вступления решения в законную силу. Постановление мотивировано тем, что нормами статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в связи с нарушением арендатором условий о порядке пользования арендованным имуществом, что исключает применение повышающего коэффициента 2 при расчете задолженности.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда. По мнению заявителя, суд безмотивно принял доводы истца о размере арендной платы, а также необоснованно применил ставки арендной платы для нежилых помещений, тогда как объект аренды является инженерным сооружением. Суд не указал обстоятельства, на основании которых он установил периоды, с которых у ответчика возникла обязанность по уплате арендной платы в повышенном размере; необоснованно отклонил доводы ответчика о необходимости исчисления арендной платы исходя из муниципальных ставок на аренду инженерных сооружений; не принял во внимание договор от 18.08.2003 N 12, заключенный ответчиком с собственником объекта аренды - администрацией г. Новороссийска, и содержащий условия об освобождении общества от арендной платы. Данное условие в совокупности с условиями договора аренды свидетельствует о волеизъявлении сторон на зачет арендной платы в счет оплаты неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен. В судебном заседании представитель учреждения отклонил доводы жалобы и пояснил, что при уточнении исковых требований расчет задолженности произведен исходя из аренды ответчиком инженерного сооружения.

Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, администрация г. Новороссийска, МУП "Благоустройство и инвестиции в строительство" и общество заключили договор о совместной деятельности в сфере благоустройства от 18.08.2003 N 11. Предметом договора является благоустройство подземного перехода, находящегося по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов. По условиям договора администрация г. Новороссийска обязалась выдавать разрешения на строительство объектов недвижимости; предоставить обществу сроком на 15 лет в пользование внутренние и наружные части подземного перехода, в целях последующего содержания подземного перехода освободить общество от арендных платежей за используемые площади.

25 марта 2004 года учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от N 1218 аренды подземного перехода площадью 350 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов и Парковая аллея, для использования под розничную торговлю. Срок действия договора определен с 25.03.2004 по 25.04.2019, размер арендной платы - 6 563 рублей 89 копеек. В соответствии с пунктами 5.1, 5.2, 1.5 и 1.6 договора арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату, размер ставок которой устанавливается администрацией города и подлежит корректировке в одностороннем порядке путем публикации постановлений органов местного самоуправления в газете "Новороссийский Рабочий". Согласно пункту 3.17 арендатор имеет право сдачи помещения субаренду с согласия арендодателя и с обязательным предоставлением договоров субаренды. В отличие от договора о совместной деятельности с администрацией договор аренды с учреждением не предусматривает зачета вложений общества в благоустройство подземного перехода в качестве арендных платежей.

Государственная регистрация договора осуществлена 19.04.2005. Объект передан по акту приема-передачи от 25.03.2004.

11 апреля 2006 г. истец направил ответчику претензию, указав на необходимость погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 461 784 рублей и уплатить штраф за ненадлежащее исполнение обязательств в размере квартальной арендной платы в сумме 113 358 рублей.

Как следует из акта проверки целевого использования нежилого муниципального помещения от 04.11.2004, общество без разрешения арендодателя передало часть занимаемых помещений в субаренду третьим лицам.

Неисполнение арендатором условий договора аренды явилось основанием для обращения арендодателя с иском в суд.

В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Согласно статье 615 Кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. При этом арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора. Статьей 619 Кодекса определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Установив наличие обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 3 статьи 619 Кодекса, являющихся самостоятельными основаниями для расторжения договора аренды, суд правомерно удовлетворил исковые требования о расторжении договора.

Как установлено судом, в ходе исполнения договора ответчик вносил арендную плату частично, не уплатив ее более двух раз подряд (т. 2, л. д. 74 - 83). В соответствии с актом сверки от 01.08.2007 ответчик уплатил 147 750 рублей. Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По правилам пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу пункта 3 статьи 433 названного Кодекса договор, подлежащий, государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Условие о зачете арендной платы в счет возмещения затрат на производимые ответчиком работы не является частью зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. Согласно пункту 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" заявление о зачете встречного однородного требования, поступившее до наступления срока исполнения обязательства, не прекращает соответствующие обязательства с наступлением упомянутого срока.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора.

Суд правомерно отклонил возражения ответчика о зачете стоимости улучшений в ходе рассмотрения спора, сославшись на пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65. Поскольку общество не предъявило встречный иск о взыскании стоимости улучшений, данный вопрос может быть рассмотрен в самостоятельном исковом порядке.

Размер арендной платы установлен на основании постановлений органа местного самоуправления, не предусматривающих дифференцированные ставки арендной платы в зависимости от вида недвижимого имущества (нежилое помещение или сооружение). Общество не опровергло расчет истца доказательствами. С учетом изложенного суд правомерно взыскал задолженность по арендной плате в полном объеме и обязал ответчика освободить подземный переход.

Доводы заявителя кассационной жалобы получили полную и всестороннюю оценку при рассмотрении дела в апелляционном суде. Главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия по переоценке доказательств. Основания для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции по доводам жалобы не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 по делу N А32-24859/2006-37/212-2007-37/84 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.