Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июля 2008 г. N Ф08-4061/2008 "Поскольку доказательства несоответствия оспариваемого постановления закону или иному правовому акту и нарушения прав и охраняемых законных интересов общества не представлены, а факт незаконного возведения объектов недвижимости (самовольной постройки) на спорном земельном участке не влечет возникновения у общества права на данный земельный участок в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ, суд правомерно отказал в признании недействительным постановления на основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 августа 2007 г. N Ф08-3300/07, от 12 октября 2006 г. N Ф08-5103/06

ООО "Фирма "ВМ"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления мэра г. Ростов-на-Дону от 15.12.2003 N 2613 "О предоставлении ГОУ ВПО "РГУ" земельного участка по ул. Левобережной, 28а для эксплуатации гидрометеостанции, прибрежной зоны и акватории озера" (далее - постановление N 2613) в части включения в предоставленный земельный участок участка площадью 3 598 кв. м, занятого объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ГОУ ВПО "Ростовский государственный университет" (правопредшественник Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Южный федеральный университет", далее - университет), Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области и Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Решением от 04.05.2006 постановление N 2613 признано недействительным в части включения в предоставленный университету участок участка площадью 3 598 кв. м, занятого принадлежащими заявителю на праве собственности объектами недвижимости. Судебный акт мотивирован тем, что постановление в указанной части не соответствует нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы общества.

В порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле допущен прокурор Ростовской области.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.07.2006 решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2006 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что при рассмотрении дела не обсужден вопрос о том, сохраняется ли у общества предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право в качестве собственника объектов недвижимости приобрести земельный участок в собственность из земель, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование образовательного учреждения федерального уровня с учетом того, что участок обременен правом аренды. Судебные инстанции не проверили доводы университета об использовании участка для испытаний новых вооружений, не выяснили размер площади, необходимой для использования объектов недвижимости НКТБ "Пьезоприбор", не проверили компетенцию органа местного самоуправления относительно передачи земельного участка университету в постоянное (бессрочное) пользование.

Решением от 09.02.2007 заявление удовлетворено. Суд указал, что передача университету в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка, часть которого занята принадлежащими обществу объектами недвижимости, нарушает права последнего, предоставленные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. То обстоятельство, что заявитель не воспользовался своим исключительным правом до настоящего времени, не лишает его возможности реализовать его впоследствии. Материалами дела не подтверждается довод университета об особом режиме использования спорного участка как земли обороны; обременения участка для испытания нового гидроакустического вооружения не установлены.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.08.2007 решение от 09.02.2007 отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Кассационная инстанция предложила суду оценить условия договоров аренды от 18.02.1009 и 24.10.2000 на предмет направленности их на изъятие земли у университета с учетом того, что целью предоставления земельного участка являлось возведение последним недвижимого объекта, проверить наличие согласия уполномоченных органов, названных в статье 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" на совершение данных сделок. Суду также предложено учесть существенные обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А53-11142/06-С4-1, в рамках которого оспаривается право собственности общества на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке. В зависимости от результата суду следует решить вопрос о наличии у общества предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительных прав на спорный земельный участок, и соответственно, нарушает ли постановление N 2613 права и охраняемые законом интересы общества.

Решением от 22.11.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.04.2008, обществу отказано в удовлетворении заявления. Судебные акты мотивированы тем, что заявитель не доказал несоответствие постановления действующему законодательству и нарушение его прав и законных интересов. Судебные инстанции со ссылкой на установленные по делу N А53-11142/2006-С2-32 обстоятельства исходили из того, что объекты недвижимости возведены на спорном земельном участке незаконно, в связи с чем у заявителя отсутствует предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на аренду либо приватизацию земельного участка.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты. Заявитель указал, что земельный участок площадью 9 га в соответствии с постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 16.12.1992 N 1578 выделен НКТБ "Пьезоприбор", которое, не являющееся образовательным учреждением, дало согласие ответчику на возведение капитального строения на арендованном земельном участке. Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.11.1997 N 2149 обществу разрешено размещение кафе "У Голубого озера" на земельном участке площадью 0,0558 га на территории, раннее предоставленной НКТБ "Пьезоприбор". Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.02.2001 N 301 утвержден акт от 15.01.2001 приемки в эксплуатацию кафе "Голубое озеро". Суд неправомерно применил положения Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" к рассматриваемым отношениям. Заявитель полагает, что при заключении договоров аренды от 18.02.1998 и 24.10.2000 по существу пролонгировано действие договора аренды, заключенного в 1995 году. Суд не исследовал вопрос о том, когда ученый совет университета узнал или должен был узнать о предоставлении обществу земли в аренду с целью возведения объекта недвижимости.

В отзывах на кассационную жалобу прокуратура Ростовской области и университет просят оставить судебные акты без изменения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представители университета и прокуратуры Ростовской области поддержали доводы, изложенные в отзыве.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 22.11.2007 и постановление апелляционного суда от 17.04.2008 надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании решения городского исполнительного комитета Совета народных депутатов г. Ростова-на-Дону от 20.11.1968 N 854 университету предоставлено право на строительство здания лаборатории на участке, ранее отведенном Ростовскому областному обществу охотников и рыболовов на берегу водоема, образовавшегося при намыве насыпи. Решением от 04.06.1969 N 380 университету отведен земельный участок площадью 0,5 га под строительство гидрометеостанции для проведения особо важных научно-исследовательских работ и предоставлено право пользования прилегающим водоемом. Решением от 03.04.1974 N 260 земельный участок с площадью, увеличенной до 2 га, предоставлен университету в постоянное (бессрочное) пользование. Решением от 21.06.1978 N 680 во временное пользование сроком на 10 лет предоставлена береговая полоса озера "Искусственное" площадью 7 га для создания санитарно-защитной зоны.

Постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 16.12.1992 N 1578 НКТБ "Пьезоприбор" (структурному подразделению университета) в аренду сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 9 га на левом берегу реки Дон, занимаемый гидрометеостанцией. Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 18.04.2003 N 806 "О заключении с РГУ на новый срок договора аренды земельного участка по ул. Левобережной, 28а, занимаемого гидрометеостанцией, прибрежной зоной и акваторией озера" Комитету по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону предписано заключить с университетом сроком на 5 лет договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:04 13 11:0002 общей площадью 26,1651 га по ул. Левобережной, 28а, в том числе: площадью 2,5367 га, занимаемого гидрометеостанцией, площадью 8,5303 га, занимаемого прибрежной зоной, площадью 15,0981 га, занимаемого акваторией озера. Постановлением от 15.12.2003 N 2613 признано утратившим силу постановление N 806, указанный земельный участок площадью 26,1651 га предоставлен университету в постоянное (бессрочное) пользование.

В соответствии с постановлением главы администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону от 01.11.1995 N 1806 общество до ноября 1998 года на условиях аренды использовало земельный участок площадью 0,01 га на левом берегу р. Дон в районе Голубого озера для размещения сезонного кафе, заключив соответствующий договор с администрацией г. Ростова-на-Дону (т. 1, л. д. 38 - 42).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.11.1997 N 2149 обществу разрешено размещение кафе "У Голубого озера" на земельном участке площадью 0,0558 га на территории, предоставленной ранее НКТБ "Пьезоприбор" (площадью 9 га согласно постановлению главы администрации г. Ростова-на-Дону от 16.12.1992 N 1578). На общество возложены обязанности по межеванию земельного участка, уточнению границ, предоставлению в земельный комитет акта плана закрепления земли в натуре, с оформлением договора субаренды с НКТБ "Пьезоприбор" сроком на три года. Одновременно заявителю разрешено получить исходные данные для проектирования реконструкции кафе (АПЗ, технические условия и др.), разработать проектно-сметную документацию и согласовать ее в комитете по архитектуре и градостроительству, размещение кафе вести по разработанному и согласованному в установленном порядке проекту после получения разрешения на производство работ в администрации Кировского района. На основании указанного постановления университет (постоянный землепользователь) и общество (временный землепользователь) заключили договор от 18.02.1998 N 184 о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка площадью 0,0558 га, расположенного по адресу: Левый берег Дона, для размещения кафе.

В связи с реконструкцией кафе и разработкой проектной документации на строительство дополнительных объектов недвижимости, постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 28.07.2000 N 2022 НКТБ "Пьезоприбор" РГУ дано разрешение заключить с обществом сроком на 15 лет договор аренды земельного участка площадью 0,36 га из земель, предоставленных НКТБ "Пьезоприбор" РГУ в аренду на левом берегу р. Дон в районе Голубого озера.

Обществу разрешено в течение двух лет завершить выполнение проектных и строительных работ по реконструкции кафе "У Голубого озера" на земельном участке общей площадью 0,36 га, в том числе площадь существующего кафе - 131,2 кв. м и площадь пристройки к зданию кафе - 244,5 кв. м (т. 1, л. д. 7 - 8).

На основании постановления от 28.07.2000 N 2022 университет (арендатор) и общество (субарендатор) заключили договор от 24.10.2000 N 184 "и" о предоставлении в субаренду земельного участка 0,0558 га сроком на 15 лет, увеличив его площадь до 3 600 кв. м для реконструкции и эксплуатации кафе. Университет подписал акт от 28.04.2005 N 659 установления и согласования границ земельного участка площадью 0,3598 га (т. 1, л. д. 9 - 11, 113, 125 -127).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.02.2001 N 301 утвержден акт от 15.01.2001 по приемке в эксплуатацию кафе "Голубое озеро" по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Левобережная, 28а (т. 1, л. д. 13). Общество зарегистрировало право собственности на строения (литеры "АА", "Б") с условными номерами земельных участков под строениями 61:44:04 13 11:0002:1919/75:АА и 61:44:04 13 11:0002:1919/75:Б, получив свидетельства о государственной регистрации права от 28.02.2001 серии АБ 2000 РО 61 N 191268, 191269 (т. 1, л. д. 14, 15).

Постановлением от 15.12.2003 N 2613 признано утратившим силу постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 18.04.2003 N 806 "О заключении с РГУ на новый срок договора аренды земельного участка по ул. Левобережной, 28а, занимаемого гидрометеостанцией, прибрежной зоной и акваторией озера" и университету в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен участок общей площадью 261 651 кв. м (кадастровый номер 61:44:04 13 11:002), в том числе 25 367 кв. м для эксплуатации гидрометеостанции, 85 303 кв. м для эксплуатации прибрежной полосы, 150 981 кв. м для эксплуатации акватории озера. Таким образом, оспариваемым постановлением площадь земельного участка, предоставленного НКТБ "Пьезоприбор", увеличена на 2,067 га прибрежной зоны. Признанное утратившим силу постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 18.04.2003 N 806 являлось одним из оснований возникновения субарендных отношений между университетом и заявителем.

Общество, полагая, что постановление N 2613 не соответствует земельному законодательству и нарушает его права и законные интересы как собственника недвижимости, находящейся на спорном земельном участке, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным указанного ненормативного правового акта.

При рассмотрении дела Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области сообщило (т. 2, л. д. 110), что с момента принятия оспариваемого постановления и расторжения договора аренды снято обременение земельного участка площадью 261 651 кв. м правом аренды (субаренды) участка площадью 3 598 кв. м (кадастровый номер 61:44:04 13 11:0002/005).

В соответствии с пунктом 3 статьи 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", действовавшим на момент заключения договоров от 18.02.1998 и 24.10.2000, за государственным высшим учебным заведением закрепляются в бессрочное безвозмездное пользование выделенные ему в установленном порядке земельные участки. Согласно пункту 7 статьи 27 названного Закона высшее учебное заведение вправе выступать в качестве арендатора имущества. Сдача в аренду государственным высшим учебным заведением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков осуществляется без права выкупа с согласия ученого совета высшего учебного заведения. Согласно пункту 6 статьи 27 названного Закона полномочия собственников по распоряжению государственным имуществом системы высшего и послевузовского профессионального образования в отношении объектов федеральной собственности закрепляются за федеральным (центральным) органом управления высшим профессиональным образованием, осуществляющим эти полномочия совместно с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся высшие учебные заведения.

В силу закона университет имел право бессрочного безвозмездного пользования земельным участком, переданным обществу по договорам от 18.02.1998 и 24.10.2000; на предоставление земли в аренду обществу требовалось согласие ученого совета университета, а на изъятие земли - согласие федерального (центрального) органа управления высшим профессиональным образованием, осуществляющим эти полномочия совместно с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся высшие учебные заведения.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки, заключенные с нарушением закона, являются недействительными (ничтожными).

Судебные инстанции установили, что договоры аренды от 18.02.1998 и 24.10.2000 без согласия ученого совета университета, поэтому являются недействительными (ничтожными) сделками в силу статьи 168 Кодекса.

Поскольку в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, суд кассационной инстанции отклоняет доводы заявителя о необходимости исследования вопроса о том, когда ученый совет узнал или должен был узнать о договорах аренды от 18.02.1998 и 24.10.2000, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения для разрешения спора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2007 по делу N А53-11142/2006-С2-32 удовлетворен иск университета к обществу о признании недействительным права собственности общества на кафе "У Голубого озера" - объекты недвижимости: литеры А и А1 площадью 377,9 кв. м и литера Б площадью 12,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Левобережная, 28 а, и обязании общества снести самовольные объекты в месячный срок с момента вступления в законную силу решения. При рассмотрении указанного дела суды признали, что объекты недвижимости возведены ответчиком незаконно на земельном участке, предоставленном ему в субаренду без согласия ученого совета университета; поскольку земельный участок для строительства в установленном законом порядке обществу не предоставлялся, данные объекты являются самовольными постройками. Земельный участок используется университетом для испытания нового вооружения в интересах Министерства обороны Российской Федерации, Военно-Морского флота России и Российского авиационно-космического агентства, нахождение спорных объектов недвижимости на земельном участке препятствует указанной деятельности.

Судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что обстоятельства, установленные по делу N А53-11142/2006-С2-32, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела и являются преюдициальными в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку доказательства несоответствия оспариваемого постановления закону или иному правовому акту и нарушения прав и охраняемых законных интересов общества не представлены, а факт незаконного возведения объектов недвижимости (самовольной постройки) на спорном земельном участке не влечет возникновения у общества права на данный земельный участок в силу 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суд правомерно отказал в признании недействительным постановления N 2613 на основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2007 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2008 по делу N А53-2107/2006-С5-5-32с оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.