Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 августа 2008 г. N Ф08-4257/2008 "Разрешение на строительство объекта выдано до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", следовательно, осуществление государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве, а также договора уступки права требования не требовалось" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 декабря 2007 г. N Ф08-8470/07

ООО "Сервис-Юг-ККМ" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Строительно-инжиниринговая группа "Геленджик"" (далее - ООО "СТРИНГ "Геленджик"") о признании за ООО "Сервис-Юг-ККМ" права собственности на нежилые помещения N 1, 2 и 3 общей площадью 270,4 кв. м, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома (литера Б1), находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Красноармейская, 11.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Геленджик.

Решением от 23.05.2007 исковые требования удовлетворены. Суд исходил из того, что жилой дом фактически построен, однако процедура сдачи дома в эксплуатацию не соблюдается, ответчик не исполняет обязанности по передаче истцу спорных нежилых помещений, предъявление истцом требований о присуждении исполнения обязанности в натуре не является достаточным способом защиты гражданских прав в силу неисполнимости судебного решения по такому требованию, поэтому суд вправе подтвердить право собственности истца на нежилые помещения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.12.2007 решение от 23.05.2007 отменено, дело передано на новое рассмотрение для выяснения вопросов о том, не влечет ли удовлетворение требований истца о признании права собственности на спорное имущество нарушения законных прав и интересов других кредиторов ООО "СТРИНГ "Геленджик"" и не направлено ли применение истцом такого способа защиты на преимущественное удовлетворение интересов ООО "Сервис-Юг-ККМ" перед другими кредиторами, а также исследовать, является ли договор от 17.05.2006 N 11 заключенным.

Решением от 19.03.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.05.2008, иск удовлетворен. Суды пришли к выводу, что договор об инвестировании строительства от 17.05.2006 N 011 является заключенным, обязательства сторон по инвестированию строительства исполнены надлежащим образом, строительство объекта завершено, спорные помещения соответствуют строительным, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. Однако ответчик не осуществляет деятельность по сдаче дома в эксплуатацию, в связи с чем истец правомерно заявил иск о признании за ним права собственности. Удовлетворение иска о признании права собственности на спорные объекты не влечет нарушение прав других кредиторов ответчика, а также предпочтительное удовлетворение требований ООО "СТРИНГ "Геленджик"", поскольку истец не является конкурсным кредитором.

В кассационной жалобе ООО "СТРИНГ "Геленджик"" просит отменить состоявшиеся судебные акты, в иске отказать. По мнению заявителя, истец выбрал ненадлежащий способ защиты: поскольку дом не сдан в эксплуатацию, инвестор вправе требовать от застройщика исполнения обязательства в натуре либо возмещения убытков. Заключенный с ООО "Авераж" договор об инвестировании строительства от 17.05.2006 N 011 в установленном порядке не зарегистрирован, в связи с чем является ничтожной сделкой, следовательно, ничтожен и договор уступки права требования от 24.05.2006, заключенный ООО "Авераж" и ООО "Сервис-Юг-ККМ". Кроме того, на момент заключения договора уступки прав ООО "Авераж" оплатило не всю стоимость спорных помещений, поэтому у ООО "Сервис-Юг-ККМ" могло возникнуть право требования только на оплаченную часть помещений; истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора, предусмотренный пунктом 4.3 договора от 17.05.2006 N 011; удовлетворение иска нарушает права и законные интересы других кредиторов ответчика, который находится в процедуре банкротства.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Сервис-Юг-ККМ" просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города-курорта Геленджика от 23.03.2004 N 324 ответчику предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 3 442 кв. м, расположенный по ул. Тельмана, 6 в г. Геленджике, для эксплуатации здания гостиничного комплекса на 150 мест (литера Б1). 18 ноября 2004 г. ООО "СТРИНГ "Геленджик"" выдано разрешение на строительство 33-квартирного жилого дома по адресу: г. Геленджик, ул. Тельмана, 6. Впоследствии земельному участку по ул. Тельмана, 6 в г. Геленджике присвоен адрес: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Красноармейская, 11.

17 мая 2006 г. ООО "СТРИНГ "Геленджик"" (застройщик) и ООО "Авераж" (инвестор) заключили договор, согласно которому ООО "Авераж" обязалось перечислить 2 900 тыс. рублей на строительство указанного дома, а ООО "СТРИНГ "Геленджик"" - после завершения строительства передать ему в собственность помещения N 1 - 3 общей площадью 270,4 кв. м, расположенные на первом этаже дома. Инвестор обязался принять помещения и самостоятельно совершить действия, связанные с государственной регистрацией права собственности на помещения.

Инвестор перечислил 2 900 тыс. рублей застройщику в мае - июле 2006 года (т. 1, л. д. 9 - 19).

На основании договора от 24.05.2006 ООО "Авераж" с согласия ООО "СТРИНГ "Геленджик"" уступило ООО "Сервис-Юг-ККМ" права требования по договору от 17.05.2006 N 11 (т. 1, л. д. 20). Расчеты по договору уступки права требования от 24.05.2006 произведены полностью, что подтверждается справкой ООО "Авераж" от 22.04.2007 (т. 1, л. д. 22).

Дом не сдан в эксплуатацию. Согласно заключению управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 05.02.2007 N 390 спорный жилой дом может быть принят в эксплуатацию при условии завершения работ по благоустройству площадок и озеленению до 01.05.2007 (т. 1, л. д. 26, 27).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2007 по делу N А32-13539/2007-1/390Б в отношении ООО "СТРИНГ "Геленджик"" введена процедура наблюдения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Сервис-Юг-ККМ" в арбитражный суд с иском.

Выполняя указания кассационной инстанции, суды пришли к выводу о том, что договор об инвестировании строительства от 17.05.2006 N 011 является заключенным и отклонили доводы ООО "СТРИНГ "Геленджик"" о недействительности договора уступки требования, поскольку предмет и существенные условия данного договора сторонами согласованы.

Вывод судов является обоснованным. В договоре об инвестировании строительства жилого дома от 17.05.2006 N 011 содержится описание объекта недвижимости, общая площадь части объекта, его местонахождение, сумма и форма инвестиций, порядок финансирования инвестором объекта, определение доли инвестора в объекте инвестиций в натуре, срок передачи инвестору помещений и документации, необходимой для государственной регистрации права собственности истца на помещения. Кроме того, обязательства сторон по инвестированию строительства исполнены надлежащим образом, строительство объекта завершено, спорные помещения соответствуют строительным, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 27 Закона об участии в долевом строительстве действие закона и соответственно требование о государственной регистрации как договора об участии в долевом строительстве, так и договора уступки права требования распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного Федерального закона.

Разрешение на строительство 33-квартирного жилого дома по адресу: г. Геленджик, ул.  Красноармейская, 11 выдано 18.11.2004, т. е. до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, следовательно, осуществление государственной регистрации договора от 17.05.2006 N 011, а также договора уступки права требования от 24.05.2006 не требовалось.

Суд первой инстанции с учетом установленных обстоятельств, статей 8 и 218 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно исходил из того, что истец приобрел права на спорные объекты в связи с их созданием в установленном порядке для себя и за свой счет путем финансирования строительства и через гражданско-правовые сделки по приобретению прав на эти объекты. Суд установил, что строительство жилого дома завершено, объект готов к эксплуатации, объем финансирования и размер доли инвестора (ООО "Авераж", ООО "Сервис-Юг-ККМ") ответчик не оспаривает, притязания третьих лиц на спорное имущество отсутствуют, фактически спорные нежилые помещения находятся во владении истца, застройщик длительно не исполняет обязанность по вводу объекта в эксплуатацию. При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил заявленные требования.

Суды также правомерно отклонили довод ответчика о нарушении удовлетворением данного иска прав иных (конкурсных) кредиторов ООО "СТРИНГ "Геленджик"".

Суды оценили представленные в подтверждение заявленного требования договор от 17.05.2004 N 011 и договор уступки права требования и пришли к выводу о том, что указанные договоры являются заключенными, обязательства сторон по ним исполнены надлежащим образом. Денежное требование у должника отсутствует, поскольку договор сторонами не расторгнут в установленном законом порядке, по условиям действующего договора 17.05.2004 N 011 у должника сохраняется обязанность передать истцу квартиру, а не возвратить денежные средства. Таким образом, требование инвестора не является денежным и не подлежит рассмотрению в деле о банкротстве. В соответствии с пунктом 5 статьи 4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно. Предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене или изменению обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2008 по делу N А32-8625/2007-31/216 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.