Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 марта 2004 г. N Ф08-527/04 "Истец, перечислив арендную плату и произведя затраты по ремонту здания, при условии неиспользования его в силу непригодности, а в дальнейшем - в связи с расторжением договора по инициативе арендодателя, имеет право на возмещение произведенных расходов" (извлечение)

Индивидуальный предприниматель Виниченко В.Ю. (далее предприниматель) обратился с иском к муниципальному учреждению "Управление муниципальной собственности администрации города Краснодара" о взыскании 168 443 рублей убытков, составляющих расходы истца на уплату арендной платы и улучшение арендованного имущества (уточненные требования).

Решением от 11.07.03 исковые требования удовлетворены в размере 158 842 рублей, в остальной части иска отказано. Суд пришел к выводу, что ответчик передал истцу в аренду имущество, непригодное для использования по назначению. Поскольку истец произвел в арендованном здании неотделимые улучшения с согласия арендодателя и в связи с расторжением договора аренды по инициативе ответчика не пользовался зданием по назначению, то иск подлежит удовлетворению. Из суммы убытков, взыскиваемых истцом, суд исключил расходы за отвод земельного участка, согласование проекта подвода воды и проведение телефона.

Суд апелляционной инстанции уточнил наименование ответчика муниципальное учреждение "Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации города Краснодара" (далее департамент).

Постановлением апелляционной инстанции от 03.11.03 решение суда первой инстанции изменено, с ответчика в пользу истца взыскано 133 832 рубля 75 копеек убытков. В остальной части решение оставлено без изменения. Определением от 05.01.04 суд апелляционной инстанции исправил арифметическую ошибку, определив, что с ответчика подлежит взысканию 139 831 рубль. Из суммы убытков исключены расходы предпринимателя на геологические исследования, разработку рабочего проекта фундамента, разработку размещения объекта, а также расходы по согласованию проекта и технических условий по водоснабжению.

В кассационной жалобе департамент просит отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель считает, что истцу не могут быть возмещены расходы по улучшению арендованного имущества, так как по условиям договора арендатор принял помещение, требующее ремонта. Проведение капитального и текущего ремонта в соответствии с пунктом 5.2.5 договора производится за счет средств арендатора. При прекращении договора произведенные арендатором улучшения безвозмездно передаются арендодателю; департамент не несет ответственности за недостатки переданного имущества, поскольку они были оговорены при заключении договора аренды.

В судебном заседании представитель истца просил судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителя предпринимателя, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, муниципальное учреждение "Управление муниципальной собственности администрации города Краснодара" (арендодатель и правопредшественник департамента) и предприниматель (арендатор) 13.11.01 заключили договор аренды N 540/3, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество нежилое помещение (литера В) общей площадью 86,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. 2-й Пятилетки, 19, для использования под баню и прачечную.

По акту приема-передачи от 13.11.01 арендатор получил в пользование требующее ремонта помещение, износ которого составляет 68%.

В письме от 25.06.02 N 3454.49 департамент предложил предпринимателю расторгнуть договор аренды от 13.11.01 N 540/3 в связи с жалобами жителей микрорайона по вопросу выделения предпринимателю здания и земельного участка.

По соглашению сторон договор расторгнут. Предпринимателю предоставлено другое помещение.

Спор возник в связи с тем, что департамент отказался возместить предпринимателю понесенные им в период действия договора аренды расходы по уплате арендной платы и улучшению арендованного имущества или зачесть их в счет арендной платы за новое помещение.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

По договору аренды от 13.11.01 N 540/3 предпринимателю передано имущество в состоянии, не пригодном для его использования по назначению, определенному договором. Данное обстоятельство подтверждается актом экспертизы от 10.12.01 N 4937/16, справкой предприятия "Бюро технической инвентаризации" от 21.01.02 N 221-586, из которых следует, что состояние здания оценивается как ветхое и его износ составляет 66-69%.

В письме от 0 5.03.02 N 1439.49 департамент разрешил предпринимателю проведение перепланировки и капитально-восстановительного ремонта здания.

Суд, исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что исполнение договора аренды от 13.11.01 N 540/3 предполагало проведение арендатором капитально-восстановительного ремонта за свой счет при условии его дальнейшего использования по назначению.

Суд установил, что предприниматель в спорный период перечислял ответчику арендную плату за здание и земельный участок, при этом фактически не использовал и не мог использовать арендуемое имущество в связи с непригодностью его эксплуатации по назначению, а принимал меры, направленные на восстановление здания. Так, им оплачены работы по разборке кровли, распиловке деревьев, вывозу мусора, установке столбов для забора, стоимость экспертизы технического состояния объекта аренды, технических условий теплоснабжения и межевого дела.

Истец, перечислив арендную плату и произведя затраты по ремонту здания при условии неиспользования его в силу непригодности, а в дальнейшем - в связи с расторжением договора по инициативе арендодателя, имеет право на возмещение произведенных расходов.

Оснований для изменения или отмены решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 03.11.03 и определение от 05.01.04 по делу N А32-8430/03-37/135 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.