Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 августа 2008 г. N Ф08-3865/2008 "Суд правильно удовлетворил требования о сносе объектов, которые являются самовольными постройками; договоры купли-продажи таких объектов ничтожны, государственная регистрация права собственности на них недействительна" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 июня 2007 г. N Ф08-3609/07

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к предпринимателям Сидорову И.В. и Арутюняну А.В. с требованиями:

- о признании недействительными (ничтожными) заключенных Сидоровым И.В. и Арутюняном А.В. договора купли-продажи от 21.05.2007 здания закусочной (литера А) с террасами (литеры а, a1) общей площадью 35,20 кв. м и договора купли-продажи от 25.09.2007 здания санитарного блока (литера Г) с террасой (литера Г1) площадью застройки 16,40 кв. м, расположенных по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная (угол ул. Красногвардейской) (далее - спорное имущество);

- о признании недействительным зарегистрированного права собственности Арутюняна А.В. на спорное имущество (путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними записей о регистрации от 25.07.2007 N 23-23-121038-2007-101 и от 25.10.2007 N 23-23-121061-2007-392);

- об обязании Сидорова И.В. в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок, занятый спорными строениями, путем их сноса за свой счет, привести земельный участок в пригодное для использования состояние, а в случае отказа - разрешить территориальному управлению совершить соответствующие действия за счет Сидорова И.В. со взысканием с него необходимых расходов в случае, если он не исполнит решение суда в течение установленного срока.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба).

Решением от 18.02.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.04.2008, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что спорные объекты являются самовольными постройками, поэтому договоры купли-продажи от 21.05.2007 и от 25.09.2007 ничтожны, государственная регистрация права собственности за Арутюняном А.В. недействительна. Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку Арутюнян А.В. на то, что он является добросовестным приобретателем, указав, что к данным отношениям нормы о добросовестности не применяются.

В кассационной жалобе предприниматель Арутюнян А.В. просит отменить состоявшиеся судебные акты, в удовлетворении иска отказать. Заявитель не согласен с выводами суда, сделанными по делу N А32-8022/2006-39/222, о том, что земельный участок, на котором расположены спорные объекты, является особо охраняемой природной территорией и находится в федеральной собственности. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи от 21.05.2007 имелось вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2006 по делу N А32-8022/2006-39/222, а также свидетельство о государственной регистрации за Сидоровым И.В. права собственности и технические паспорта на спорные строения, из содержания которых следовало, что какие-либо ограничения (обременения), претензии третьих лиц в отношении здания закусочной и санитарного блока отсутствуют. По мнению заявителя, он является добросовестным приобретателем спорного имущества, так как о наличии претензий территориального управления ему стало известно лишь после заключения оспариваемых договоров.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установили суды, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2006 по делу N А32-8022/2006-39/222 по иску Сидорова И.В. к администрации г. Геленджик за Сидоровым И.В. признано право собственности на спорное имущество: здание закусочной (литера А) с террасами (литеры а, a1) общей площадью 35,20 кв. м, здание санитарного блока (литера Г) с террасой (литера Г1) площадью застройки 16,40 кв. м, расположенные по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная (угол ул. Красногвардейской).

15 мая 2007 года территориальное управление обратилось с кассационной жалобой на решение суда от 24.05.2006, в которой просило отменить указанный судебный акт, ссылаясь на то, что земельный участок под спорными постройками является особо охраняемой природной территорией федерального значения, находится в федеральной собственности и в ведении федеральных органов государственной власти; в установленном порядке уполномоченным органом предпринимателю Сидорову И.В. под возведенную постройку не предоставлялся; территориальное управление не привлечено к участию в деле.

21 мая 2007 года Сидоров И.В. и Арутюнян А.В. заключили договор купли-продажи здания закусочной (литера А) с террасами (литеры а, a1).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.06.2007 по делу А32-8022/2006-39/222 решение от 24.05.2006 отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

25 июля 2007 года (после отмены решения суда по делу А32-8022/2006-39/222) произведена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости от Сидорова И.В. к Арутюняну А.В. на основании договора купли-продажи от 21.05.2007.

25 сентября 2007 года ответчики заключили договор купли-продажи здания санитарного блока (литера Г) с террасой, переход права собственности зарегистрирован регистрационной службой 25.10.2007.

При новом рассмотрении дела N А32-8022/2006-39/222-2007-39/312 решением от 17.10.2007 суд отказал Сидорову И.В. иске о признании права собственности на спорное имущество.

Территориальное управление оспорило договоры купли-продажи от 25.05.2007 и от 25.09.2007, а также государственную регистрацию права собственности на имущество за Арутюняном А.В., полагая, что действиями ответчиков нарушены права территориального управления как собственника земельного участка, на котором расположены объекты, являющиеся самовольными постройками.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований и (или) правовых предпосылок для регистрации права.

Основанием приобретения права собственности на спорное имущество Сидоровым И.В. (продавцом) являлось решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2006 по делу N А32-8022/2006-39/222. Однако впоследствии указанное решение отменено и в иске о признании права собственности на самовольные постройки отказано, так как земельный участок, на котором предпринимателем Сидоровым И.В. возведены постройки, не был ему предоставлен в установленном законом порядке собственником либо уполномоченным им органом.

В силу части 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Статьей 168 Кодекса предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что оспариваемые договоры купли-продажи являются ничтожными сделками в силу части 2 статьи 222 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возведенные Сидоровым И.В. постройки не стали объектами гражданского оборота и не могли быть переданы по оспариваемым сделкам. Регистрация права собственности за Арутюняном А.В. также правомерно признана недействительной, поскольку отсутствует основание возникновения права собственности на самовольное строение - судебное решение.

Довод заявителя жалобы о том, что он является добросовестным приобретателем, был предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции. Суд правильно указал, что на данные отношения нормы статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестном приобретении имущества не распространяются. Правила о добросовестности приобретателя применятся в отношении имущества, способного быть объектом гражданского оборота, предприниматель Арутюнян А.В. приобрел самовольные постройки, которые такими объектами не являются.

С учетом изложенного основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 по делу N А32-25386/2008-48/1 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.