Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 августа 2008 г. N Ф08-4819/2008 "Судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что заявитель не имел правовых оснований на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома, поскольку он не соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным законом N 214-ФЗ к понятию застройщика" (извлечение)

ЗАО "Цифей" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края от 21.12.2007 N 002/300 о привлечении общества к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - Кодекс).

Определением от 07.02.2008 суд заменил Департамент финансово-бюджетного надзора Краснодарского края на его правопреемника в части прав и обязанностей по надзору в области долевого строительства на территории Краснодарского края - Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление).

Решением от 20.02.2008, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда от 19.05.2008, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в действиях общества имеется состав административного правонарушения по части 1 статьи 14.28 Кодекса, административным органом соблюден порядок привлечения к административной ответственности.

В Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 20.02.2008 и постановление апелляционной инстанции от 19.05.2008, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявление. По мнению общества, судебные инстанции не дали надлежащую оценку тому обстоятельству, что дважды за одно и то же административное правонарушение привлечено и общество, и его генеральный директор - единственный учредитель общества. Заявитель считает, что в ходе судебного разбирательства вина общества не нашла своего подтверждения. На дату составления протокола об административном правонарушении действовал договор аренды земельного участка от 01.02.2007 N 4300014760 между администрацией муниципального образования г. Краснодар и государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Кубанский государственный медицинский университет Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию" (далее - университет), переданный 03.04.2007 на государственную регистрацию.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить жалобу без удовлетворения, ссылаясь на несоответствие общества требованиям, предъявляемым к застройщику, и отсутствие у него в связи с этим права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель управления в судебном заседании просил судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, общество заключило с университетом договор от 21.04.2006 об инвестировании проектирования и строительства жилого дома со встроенной женской консультацией Кубанского государственного медицинского университета по ул. Зиповская, 4/1 в г. Краснодаре, по условиям которого права заказчика-застройщика переданы обществу.

В результате проверки финансово-хозяйственной деятельности общества установлено привлечение им денежных средств граждан для долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по указанному адресу при отсутствии зарегистрированного права собственности либо аренды земельного участка и разрешения на строительство.

По данным проверки в отношении общества составлен протокол от 03.12.2007 N 002/300 и вынесено постановление от 21.12.2007 N 002/300 о привлечении общества к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса в виде 400 тыс. рублей штрафа.

Общество, не согласившись с данным постановлением, обжаловало его в суд.

При рассмотрении спора судебные инстанции обоснованно руководствовались следующим.

Частью 1 статьи 14.28 Кодекса предусмотрена ответственность юридических лиц за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в виде штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Действие данного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ, т. е. с 01.04.2005 (часть 2 статьи 27 данного Федерального закона).

Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар 28.03.2006 выдало университету разрешение N 139-р на строительство 3-секционного 14-этажного жилого дома на земельном участке площадью 8 248 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 4/1. Распоряжением главы администрации муниципального образования г. Краснодар 21.12.2006 N 4340-р прекращено право университета на постоянное (бессрочное) пользование данным земельным участком, земельный участок предоставлен университету в аренду на три года для строительства 3-секционного 14-этажного жилого дома со встроено-пристроенным приемным отделением клиники. Университет заключил с администрацией муниципального образования г. Краснодар договор аренды земельного участка от 01.02.2007 N 4300014760 и передал его 03.04.2007 на государственную регистрацию.

Согласно материалам дела на момент проверки общество заключило 27 договоров участия в долевом строительстве 14-этажного 3-секционного жилого дома по ул. Зиповской, 4/1 (4/3) (по информации муниципального учреждения "Информационный центр по обеспечению градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар" от 16.08.2006 N 23/3-5433 сформированный земельный участок, предоставленный университету для строительства данного объекта, зарегистрирован по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 4/3) на сумму 66 527 130 рублей, 1 договор на сумму 1,5 млн. рублей расторгнут.

Тем самым общество привлекало денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного жилого дома. Данные обстоятельства подтверждаются информацией о количестве самостоятельных частей в составе объекта "14-этажный 3-секционный жилой дом по ул. Зиповской, 4/3", в отношении которых могут заключаться договоры участия в долевом строительстве на 01.10.2007, заключенными с гражданами договорами о долевом участии в строительстве жилья.

Судебные инстанции правомерно установили, что между администрацией муниципального образования г. Краснодар и обществом отсутствуют правоотношения по аренде земельного участка общей площадью 8 248 кв. м для целей строительства жилого дома, в отношении объектов которого общество в качестве застройщика заключило договоры участия в долевом строительстве. Общество не зарегистрировало в установленном порядке право собственности или аренды на данный земельный участок. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома у заявителя отсутствует, что подтверждается актом проверки и постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении от 21.10.2007.

Общество полагало правомерным привлечение им денежных средств по договорам участия в долевом строительстве данного объекта, ссылаясь на получение университетом разрешения на строительство, а также заключение им договора субаренды земельного участка, находящегося у университета в аренде по договору от 01.02.2007 N 4300014760, переданному на государственную регистрацию.

Однако срок действия разрешения N 139-р на строительство университетом 3-секционного 14-этажного жилого дома на земельном участке площадью 8 248 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 4/1, истек 28.04.2007.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, в силу статьи 131, части 1 статьи 164, части 3 статьи 433, статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4 и 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" считается незаключенным. Только после окончания проверки (23.10.2007) университет письмом от 06.12.2007 N 2106 обратился к главе муниципального образования г. Краснодар с просьбой дать согласие на заключение с обществом договора субаренды земельного участка площадью 8 248 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 4/3. При отсутствии государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.02.2007 N 4300014760 университет не мог сдавать арендованное имущество в субаренду, а значит, и заключить с обществом договор субаренды.

Наличие между университетом и органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, спора по поводу отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка не устраняет установленный на момент проверки факт отсутствия у общества зарегистрированного в установленном порядке договора субаренды и разрешения на строительство. Федеральный закон N 214-ФЗ не исключает обязанность застройщика иметь разрешение на строительство и зарегистрированный договор на право собственности или субаренды земельного участка в случае наличия таких договора и разрешения у его инвестора. Договор инвестирования не дает застройщику право привлекать денежные средства для целей строительства многоквартирного дома в отсутствие разрешения на строительство и зарегистрированного в установленном порядке права аренды (субаренды) или собственности на земельный участок.

В соответствии с частью 3 статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в случае совершения юридическим лицом административного правонарушения и выявления конкретных должностных лиц, по вине которых оно было совершено (статья 2.4 данного Кодекса), допускается привлечение к административной ответственности по одной и той же норме как юридического лица, так и указанных должностных лиц (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 5 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях").

При указанных обстоятельствах судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что заявитель не имел правовых оснований на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома, поскольку он не соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным законом N 214-ФЗ к застройщику.

Судебные инстанции всесторонне, полно и объективно установили фактические обстоятельства, оценили имеющиеся в деле доказательства. Нарушения норм процессуального права, являющиеся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, не установлены.

В соответствии со статьей 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается. Поэтому государственная пошлина на сумму 1 тыс. рублей, уплаченная обществом по платежному поручению от 09.07.2008 N 662 при подаче кассационной жалобы по данному делу, подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2008 по делу N А32-1011/2008-5/18-1АЖ оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Цифей" из федерального бюджета 1 тыс. рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 09.07.2008 N 662.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.