Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 октября 2008 г. N Ф08-5545/2008 "Поскольку судом неполно исследованы обстоятельства дела при отклонении иска о взыскании аренды и убытков, возникших в результате неисполнения обязанности освободить помещение после прекращения аренды, дело направлено на новое рассмотрение" (извлечение)

ООО "Рентхауз" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Ставропольпромстройбанк" (далее - банк) со следующими требованиями: освободить жилое помещение секции N 19 дома 66 по ул. Краснофлотская г. Ставрополя и сдать его по акту приема-передачи; взыскать 5 200 рублей арендной платы за пользование арендованным имуществом после прекращения действия договора найма за период с 01.11.2005 по 01.01.2008; взыскать 136 800 рублей убытков в виде упущенной выгоды, не покрытых арендной платой (в виде разницы между договорной платой за наем и платой за наем того же помещения по действующим на момент изменения исковых требований рыночных ставок за период с 01.11.2005 по 01.01.2008); взыскать 30 153 рублей убытков, непокрытых арендной платой (коммунальные услуги), за период с 01.11.2005 по 01.01.2008. Кроме того, общество заявляло требование о взыскании 89 551 рубля 36 копеек неустойки за просрочку оплаты, от которого впоследствии отказалось до вынесения решения (требования уточнены).

В качестве третьего лица к участию в деле привлечена гр. Жданкина И.А.

Решением от 21.04.2008 производство по делу в части требования о взыскании 89 551 рубля 36 копеек неустойки прекращено, в остальной части в иске отказано. Суд установил, что ответчик фактически не занимает и никогда не занимал спорное помещение, в связи с чем у него отсутствует обязанность освободить его и передать истцу. Общество и банк внесли изменения в заключенный ими договор аренды, согласно которому обязанность по внесению арендных платежей возложена на проживающую в спорном помещении гр. Жданкину И.А. с ее согласия. В связи с этим у банка не возникла обязанность по оплате арендной платы. Требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды отклонено в связи с недоказанностью противоправности поведения ответчика, его вины в причинении убытков, размера упущенной выгоды и возможности ее получения. Плата за коммунальные услуги была включена в арендную плату. Коммунальными услугами банк фактически не пользовался.

Постановлением апелляционного суда от 25.06.2008 решение от 21.04.2008 отменено в части отказа в иске о взыскании 4 105 рублей 14 копеек реального ущерба, производство по делу в этой части прекращено в связи с отказом от иска. Кроме того, решение изменено в части прекращения производства по делу о взыскании 89 551 рубля 36 копеек с указанием на прекращение производства по делу о взыскании 89 511 рублей 36 копеек. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе банк просит отменить постановление апелляционной инстанции в части прекращения производства по требованиям о взыскании 4 105 рублей 14 копеек и в части изменения решения и оставить в силе решение. Заявитель указывает, что общество не отказывалось от иска в части взыскания 4 105 рублей 14 копеек реального ущерба. Суд фактически не изменил решение от 21.04.2008 в части прекращения производства по требованию о взыскании 89 511 рублей 36 копеек неустойки.

Общество в кассационной жалобе просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. По мнению заявителя, суд неправомерно исходил из того, что по договору найма жилого помещения произошла замена стороны - банка - на Жданкину И.А. Банк использовал жилое помещение для проживания своих сотрудников. По окончании действия договора банк не возвратил помещение собственнику. Изменение в договор найма в части определения нанимателя не вносилось. Ответчик не оспорил представленный истцом расчет реальных убытков и упущенной выгоды.

Банк в отзыве просит жалобу общества отклонить, полагая, что судебные акты в части отказа в иске являются законными. В дополнении к отзыву банк сослался на то, что 21 декабря 2007 года право собственности на спорное помещение перешло к гр. Кюрджиевой Д.К., которой общество по договору цессии от 25.12.2007 уступило права требования спорных сумм; решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 09.09.2008 с Жданкиной И.А. в пользу Кюрджиевой Д.К. взыскано 140 225 рублей упущенной выгоды и 27 471 рубль 64 копейки реального ущерба.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалованные судебные акты подлежат отмене.

Как видно из материалов дела, АООТ "Гидроспецмонтажконструкция" (наймодатель) и ОАО "Акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк "Ставрополье"" (наниматель) заключили договор найма жилого помещения от 01.11.1999 N 20 (т. 1, л. д. 18 - 20). По указанному договору наймодатель сдал нанимателю комнату N 19 площадью 12 кв. м в общежитии по адресу: г. Ставрополь, ул. Краснофлотская, 66. В силу пункта 1.2 договора наниматель производит оплату согласно счету по цене 200 рублей в месяц путем перечисления денежных средств на расчетный счет наймодателя. В соответствии с пунктом 5.1 срок действия договора с момента подписания до 01.03.2000; если за 1 месяц до истечения срока договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается пролонгированным на тот же срок.

В соответствии с письмом банка от 09.12.2000 в комнату N 19 общежития заселена работник банка Жданкина И.А. с семьей. В письме указано, что оплата гарантирована и будет производиться за счет жильцов (т. 1, л. д. 51).

9 сентября 2005 года право собственности на общежитие в г. Ставрополь на ул. Краснофлотская, 66 зарегистрировано за обществом, что подтверждается свидетельствами о регистрации права (т. 1, л. д. 30, 31).

Как новый собственник помещения, общество направило банку требование от 27.09.2005 о прекращении договора от 01.11.1999 N 20 с 01.11.2005 в связи с истечением срока его действия и отсутствием намерения продлевать договор на новый срок (т. 1, л. д. 22).

24 октября 2006 г. общество повторно просило банк освободить занимаемое помещение (т. 1, л. д. 23, 24).

В связи с тем, что спорное помещение не было освобождено, общество обратилось в суд с иском.

Суд при рассмотрении дела правильно квалифицировал спорную сделку как договор аренды, правоотношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Отказывая в иске, суды исходили из того, что банку спорное помещение не передавалось, фактически его занимали физические лица (работники банка); переписка правопредшественника истца с банком свидетельствует о том, что стороны внесли изменения в договор в части оплаты арендованного помещения физическими лицами его занимающими (статья 391 Кодекса); действия Жданкиной И.А. по внесению платежей собственнику помещения, а не банку, подтверждают ее согласие на такой порядок расчетов.

Однако судебные инстанции не учли следующее.

Договорные отношения по поводу спорного помещения возникли между арендодателем и банком, который использовал это имущество для проживания своих работников. В связи с этим ссылка суда на то, что банку помещение не передавалось, противоречит материалам дела.

В деле отсутствуют доказательства заключения сторонами соглашений относительно замены банка как стороны спорного договора на физическое лицо -Жданкину И.А. Письмо банка об оплате помещения за счет жильцов, а также действия последних по внесению платежей соответствуют статье 313 Кодекса и не могут свидетельствовать о выбытии банка из спорных правоотношений. Таким образом, на банке лежат обязанности по возвращению спорного помещения собственнику, а также и по внесению арендных платежей до момента возврата имущества.

При таких обстоятельствах судебные акты следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит разрешить спор приняв во внимание указанные обстоятельства, а также проверить доводы банка относительно смены собственника помещений, уступки прав требования по спорным правоотношениям Кюрджиевой Д.К. с учетом принятого Промышленным районным судом г. Ставрополя решения от 09.09.2008

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2008 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2008 по делу N А63-1126/2007-С1-4 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.