Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 ноября 2008 г. N Ф08-6129/2008 "Поскольку арендодатель не доказал факт передачи помещения арендатору, суд правомерно расторг договор аренды и взыскал предоплату за аренду" (извлечение)

ООО "Кодекс-РАВ" (далее - компания) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Офис Сервис" (далее - общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31.10.2008 N 8-КРШ, а также взыскании 22 720 рублей предоплаты за аренду, 534 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов на оплату услуг представителя и расходов на внесение изменений в учредительные документы.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.06.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2008, договор аренды нежилых помещений от 31.10.2008 N 8-КРШ расторгнут. С общества в пользу компании взыскано 22 720 рублей. В остальной части в иске отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что ответчик не доказал исполнение обязательства по передаче помещений арендатору.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суд необоснованно не принял во внимание ссылку истца на предоставленную ему арендодателем возможность самостоятельно принять помещения и составить акт приема-передачи. Факт неоднократного визуального осмотра арендатором спорных помещений свидетельствует о предоставлении ответчиком истцу беспрепятственного доступа и возможности пользоваться помещениями. Арендатор не мог не знать о недостатках арендуемого имущества, поскольку осматривал его при заключении договора аренды.

В отзыве и в судебном заседании компания просила решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, компания (арендатор) и общество (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения от 31.10.2008 N 8-КРШ, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду на срок 11 месяцев для использования под офис нежилое помещение по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 143, литера АГ, 6-й этаж, комната N 605, площадью 14,2 кв. м. В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор оплачивает арендную плату из расчета 800 рублей за 1 кв. м общей площади, что составляет 11 360 рублей в месяц, включая коммунальные расходы. Согласно пункту 3.2 в качестве гарантии обеспечения своих обязательств по договору арендатор в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора перечисляет на расчетный счет арендодателя гарантийный взнос исходя из суммы арендной платы за 1 месяц. В пункте 2.3.1 установлена обязанность арендодателя после выполнения арендатором условий расчетов, предусмотренных пунктами 3.1 и 3.2 договора, передать ему помещение по акту приема-передачи, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент его сдачи в аренды. В пункте 2.3.4 предусмотрена обязанность арендодателя обеспечивать беспрепятственный доступ к помещению представителям и иным лицам, указанным арендатором.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, компания уплатила обществу 22 720 рублей, что подтверждается распиской главного бухгалтера общества от 24.10.2007.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по передаче арендованного имущества компания обратилась с иском в суд о расторжении договора.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно статье 655 Кодекса передача здания или сооружения осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. В соответствии с пунктом 3 статьи 611 Кодекса если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. В силу статьи 620 Кодекса непредоставление арендодателем имущества в пользование арендатору является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Как следует из материалов дела, ответчик выполнил обязательства, установленные в пункте 2.3.4 договора в части обеспечения беспрепятственного доступа арендатора к арендуемому помещению. Однако общество не исполнил обязательства, установленные в статьях 611 и 655 Кодекса и предусмотренные пунктом 2.3.1 договора аренды, - не передало истцу арендуемое имущество в установленном порядке.

Кроме того, ответчик не опроверг доказательствами доводы истца о несоответствии помещений требованиям статьи 611 Кодекса. По условиям договора помещение арендовано для использования под офис. В то же время отсутствие электрического освещения в помещениях препятствует использованию этих помещений в соответствии с назначением имущества и условиями договора аренды.

Доводы ответчика о недобросовестности истца при заключении договора аренды опровергаются доказательствами фактического исполнения компанией его условий, в частности, перечислением гарантийного платежа, неоднократным осмотром помещений с целью проверки их пригодности для использования в соответствии с их назначением.

Оценив указанные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды. Поскольку истец не пользовался имуществом, суд правомерно взыскал с ответчика перечисленную сумму гарантийного платежа.

Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали доказательства, установили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно применили нормы материального и процессуального права. Предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения решения и постановления отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.06.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2008 по делу N А53-4840/2008-С2-11 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.