Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 марта 2004 г. N Ф08-607/04 "В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса РФ арендные отношения продолжаются с новым собственником. Это правило действует и в отношении договора аренды с последующим выкупом. В соответствии со статьей 460 названного Кодекса, если покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, то на него переходят соответствующие обязанности" (извлечение)

ООО "Дон-Сиб" (далее - общество) предъявило к СПК "Прогресс" (далее - кооператив) иск об обязании ответчика в соответствии с условиями договора аренды с выкупом изготовить и передать техническую документацию на предмет договора - незавершенный строительством металлический ангар.

До принятия решения общество, ссылаясь на статью 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявило требования о взыскании с кооператива 38 674 рублей реального ущерба и 182 477 рублей 76 копеек упущенной выгоды в связи с действиями ответчика по отключению ангара от электроснабжения и остановкой производства столярных изделий.

Решением от 10.11.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.01.04, с кооператива в пользу общества взыскано 221 151 рубль 76 копеек реального ущерба и упущенной выгоды. Судебные инстанции исходили из того, что заявленные убытки связаны с неисполнением арендодателем условий договора аренды по передаче технической документации и отключением объекта договора от электроснабжения. Истец доказал наличие и размер убытков, возникших из-за простоя столярного цеха, расположенного в арендуемом ангаре. Довод ответчика о незаключенности договора отклонен: суд исходил из того, что статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на имущество, арендованное с последующим выкупом.

В кассационной жалобе кооператив просит отменить судебные акты и отказать в иске. Заявитель указывает, что договор аренды является незаключенным; отсутствуют надлежащие доказательства наличия и размера убытков; ангар неправомерно передан другому лицу; истцом одновременно изменены предмет и основание иска.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает, что объект незавершенного строительства не относится к недвижимому имуществу, в связи с чем государственная регистрация аренды имущества, не относящегося к недвижимости, не требовалась и договор является заключенным. При наличии заключенного договора действия кооператива по отключению объекта аренды от энергоснабжения неправомерны. Реальный ущерб составляют затраты общества, связанные с подключением к другому источнику энергии. Отключение электроэнергии привело к невозможности выполнения обществом заказов по гражданским договорам и неполучению соответствующей платы. Указанные договоры предусматривали выполнение работ из материалов заказчика, поэтому, по мнению общества, необоснованны доводы кооператива о необходимости учитывать производственные затраты при исчислении упущенной выгоды.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, кооператив (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды с выкупом незавершенного строительством металлического ангара размером 12 на 36 м., расположенного на территории машинного двора СПК "Прогресс". Договор не содержит даты его подписания, однако стороны не оспаривали, что он подписан в день составления акта от 12.01.02 передачи объекта арендатору.

По условиям договора арендодатель передает здание ангара с технической документацией и разрешает его подключение к своему источнику электропитания с установкой отдельного счетчика. Арендатор проводит реконструкцию и достройку за свои средства, согласовывает с соответствующими организациями необходимую документацию и по окончании строительства использует объект для производственных нужд. До окончания срока действия договора (три года) арендатор вправе в любое время полностью внести выкупную сумму, в связи с чем действие договора прекращается. До этого момента арендатор ежемесячно вносит арендную плату в размере 2 тыс. рублей и оплачивает потребленную электроэнергию.

Требование об обязании ответчика передать техническую документацию мотивировано наличием такой обязанности в договоре и невозможностью сдачи объекта в эксплуатацию.

Как следует из протокола судебного заседания от 29.10.03 истец в данном судебном заседании изменил предмет иска и письменно заявил о взыскании убытков, в связи с чем суд объявил перерыв до 04.11.03, а по окончании перерыва завершил рассмотрение дела, огласив резолютивную часть решения.

Приняв к производству заявление о взыскании убытков, суд исходил из того, что истцом изменен только предмет иска. Однако при этом не учтено содержание поданного истцом заявления (т. 1, л. д. 138). Новое требование основано на юридически значимых фактах, не приводившихся в обоснование требований о передаче технической документации: - это неправомерные, по мнению истца, действия арендодателя по отключению электроэнергии; затраты арендатора на подключение к источнику электропитания, находящемуся у третьего лица; вынужденное невыполнение составляющих производственную деятельность истца заказов в связи с простоем станков, работающих на электроэнергии.

При таких обстоятельствах отсутствует общность оснований первоначального и нового требований. Соответственно, новые требования приняты к рассмотрению с нарушением статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из содержания заявления истца следует, что он не отказывался от прежних требований и не заменял их другими, а предъявил новый иск, возможности принятия которого и объединения в одном производстве с первоначальным должны были рассматриваться по правилам главы 13 названного Кодекса (статьи 125, 126, 130) и по каждому требованию суд обязан был принять решение.

Приняв новый иск, суд не провел обязательные подготовительные процедуры, предусмотренные главой 14 Кодекса, что существенно нарушало права ответчика и могло привести к принятию неправильного решения. Объявленный судом перерыв на 4 дня не компенсировал данные процессуальные нарушения. Ответчик не имел возможности провести всестороннюю проверку доказательств, представленных истцом в обоснование требований о взыскании упущенной выгоды и привести доказательства в опровержение новых требований. В апелляционной инстанции доводы ответчика о недоказанности требований о взыскании упущенной выгоды надлежащим образом не оценивались.

Отключение электроэнергии имело место с 1 по 11 марта 2003 года (т. 1, л. д. 69), что ответчик не оспаривает. Значительная часть заказов, вследствие неисполнения которых истец заявил об упущенной выгоде, получена с мая по июль 2003 года, то есть их неисполнение не связано с названным отключением.

Истец утверждает, что имело место еще одно отключение 02.06.03, однако ответчиком отрицается, что отключение произведено им. В подтверждение своего довода истец представил акт от 02.06.03, который судами не оценивался. Из содержания актов от 01.03.03 и 11.03.03 следует, что они составлены представителями обеих сторон для фиксации показаний счетчика до отключения и на момент повторного подключения. В актах нет указаний на то, что целью их составления являлось подтверждение противоправных и односторонних действий ответчика, как утверждал истец.

Из заявления об изменении иска невозможно установить, что именно истец включает в сумму реального ущерба.

Суд, считая договор заключенным, не дал оценку его условию о том, что арендатор обязан произвести достройку объекта за собственные средства, не выяснил, входит ли в эту обязанность устройство истцом автономного энергоснабжения. Выяснение данных обстоятельств имеет существенное значение для решения вопроса об обоснованности требований о возмещении расходов на подключение ангара к другому источнику энергии.

Не получило надлежащей оценки условие договора о том, что арендатор вправе использовать объект для производственных нужд только после окончания строительства. По общему правилу под окончанием строительства объекта недвижимости понимается принятие его в эксплуатацию соответствующими органами, в том числе органами энергонадзора, после чего объект может использоваться по своему предназначению. Буквальное значение вышеназванного договорного условия также соответствует данному правилу, причем, независимо от заключенности или действительности договора это условие выражает волю сторон на упорядочение их взаимоотношений.

Суд не выяснил, было ли истцом закончено строительство объекта, однако это обстоятельство имеет существенное значение, поскольку иск заявлен о возмещении убытков, причиненных созданными ответчиком препятствиями в осуществлении истцом производственной деятельности, для которой ангар мог быть использован только при выполнении определенных условий.

В деле имеется акт приема-передачи от 01.07.03 (т. 1, л. д. 34), по которому кооператив во исполнение определения от 20.12.02 суда общей юрисдикции передал ангар новому собственнику - Яковенко А.Б.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации арендные отношения продолжаются с новым собственником. Это правило действует и в отношении договора аренды с последующим выкупом. В соответствии со статьей 460 названного Кодекса, если покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, то на него переходят соответствующие обязанности по отношению к этим лицам. Замена арендодателя предполагает переход к нему обязанностей прежнего арендодателя, вытекающих из договора аренды.

Поскольку иск о передаче технической документации основан на договоре аренды и произошла замена лица в обязательстве, следовало обсудить вопрос о замене стороны в процессе либо привлечении нового собственника к участию в деле третьим лицом.

В соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Частью 2 статьи 651 Кодекса установлено, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В силу статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон) государственной регистрации подлежат любые вещные права на недвижимое имущество, его обременения и сделки с ним, в том числе аренда. В статье 1 Закона недвижимость определяется основным квалифицирующим признаком - неразрывной связью с землей. Объект незавершенного строительства, обладающий данным признаком, также относится к недвижимому имуществу, о чем прямо указано в статье 25 Закона. Следовательно при сдаче объекта незавершенного строительства в аренду должны соблюдаться требования статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации о регистрации сделки, а при их несоблюдении наступают последствия в виде незаключенности договора.

Указанные последствия необходимо учитывать при рассмотрении требований о предоставлении ответчиком технической документации, обусловленной договором. При рассмотрении требований о возмещении убытков следует иметь ввиду, что отсутствие договорных арендных отношений само по себе не исключает возмещения ущерба, если доказано его наличие, размер и виновное поведение причинителя ущерба, находящееся в причинной связи с возникновением убытков.

Полномочия кассационной инстанции по исследованию и установлению новых обстоятельств, оценке доказательств ограничены статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, судом первой инстанции не соблюдены необходимые процедуры принятия нового иска, в связи с чем решение от 10.11.03 и постановление апелляционной инстанции от 05.01.04 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил :

решение от 10.11.03 и постановление апелляционной инстанции от 05.01.04 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-8159/2003-С2-30 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.