Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 декабря 2004 г. N Ф08-5723/04 "Договор аренды земельного участка в силу несогласованности сторонами условия об объекте аренды является незаключенным" (извлечение)

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ростовской области (далее - Территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Электробытприбор", Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, администрации г. Ростова-на-Дону о признании недействительным договора аренды от 27.01.2000 N 1189 "и".

Решением от 29.07.04 в иске отказано, договор аренды признан незаключенным. Суд указал, что стороны не согласовали предмет договора аренды, поскольку из текста договора невозможно установить земельный участок, подлежащий передаче в аренду. спорный договор нельзя квалифицировать как договор с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку в качестве арендатора по договору выступал ОАО "Электробытприбор".

Постановлением апелляционной инстанции от 27.10.04 решение от 29.07.04 отменено, в иске отказано. По мнению суда, между администрацией г. Ростова - на- Дону и ОАО "Электробытприбор", ООО "Сервисстрой", ТОО ТПФ "Юг", ООО "Ласс-Плюс" было достигнуто соглашение о передаче в аренду единого земельного участка ( без выделения в натуре его отдельных частей) с множественностью лиц на стороне арендатора. Договор N 1189 "и" является одним из взаимосвязанных документов, которыми оформлен единый договор аренды земельного участка площадью 24653 кв. Ссылка в отдельных договорах аренды на доли земельного участка сделана в целях определения размера арендных платежей за пользование земельным участком для каждого из сособственников недвижимого имущества.

В кассационных жалобах Территориальное управление и государственное учреждение "Краснознаменное Северо-Кавказское региональное пограничное Управление федеральной службы безопасности Российской Федерации" просят постановление от 27.10.04 отменить, решение от 29.07.04 оставить в силе. Жалобы обоснованы следующим:

- договор аренды N 1189 "и" является не заключенным, поскольку в качестве объекта аренды выступает не земельный участок, а доля в праве аренды этого участка, что противоречит требованиям статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- суд ошибочно квалифицировал договор N 1189 "и" как договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку из договора видно, что арендатором по договору является лишь одно лицо;

- на момент подписания спорного договора институт множественности лиц на стороне арендатора отсутствовал в законодательстве;

- в настоящее время спорный земельный участок разделен на два обособленных участка с присвоенными кадастровыми номерами, в силу чего он не может быть объектом аренды.

В отзывах на кассационную жалобу Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области поддержало доводы заявителя кассационной жалобы, а ОАО "Электробытприбор" выступило против ее удовлетворения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 02.12.04 до 9 час. 10 мин. 07.12.04. Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

14 октября 1999 года и 29.11.99 Мэр г. Ростова-на-Дону вынес постановления N 2369 и N 2732, которыми ОАО "Электробытприбор", ООО "Сервисстрой", ООО "ПТФ "Юг"", ООО "Ласс-Плюс" в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок, расположенный в г. Ростове-на-Дону, ул. Сиверса, 28 (кадастровый 61:44:05 10 02:0009). Участок предоставлен для эксплуатации указанными лицами помещений административного здания (Литера АА1), собственниками которых они являются.

14 февраля 2000 года на основании постановлений Мэра г. Ростова-на-Дону N 2369, N 2732 и акта установления и согласования границ земельного участка N 2452 А ОАО "Электробытприбор" и администрация г. Ростова-на-Дону заключили договор аренды 951/1000 доли в праве на земельный участок, площадью 24 653 кв. м. В последствие остальные сособственники помещений заключили с администрацией аналогичные договоры аренды 9/1000, 23/1000, 17/1000 доли в праве аренды земельного участка.

На основании постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 04.09.02 N 1794 земельный участок, расположенный в г. Ростове-на-Дону, ул. Сиверса, 28, разделен на два участка: площадью 21 799 кв. м (кадастровый номер 61:44:05 10 02:0014) и 2 855 кв. м (кадастровый номер 61:44:05 10 02:0015).

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 11.09.03 N 1322-р спорный земельный участок отнесен к федеральной собственности.

2 апреля 2004 года распоряжением Территориального управления N 232-р, земельный участок площадью 2 855 кв. м (кадастровый номер 61:44:05 10 02:0015) предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование государственному учреждению "Краснознаменное Северо-Кавказское региональное пограничное управление ФСБ РФ".

Невозможность использования предоставленного земельного участка вследствие занятия его ответчиком и другими арендаторами, послужила основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии с требованиями статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Между тем такой объект аренды как доля в праве аренды соответствующего земельного участка не соответствует требованиям, установленным указанной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации, так как по смыслу статьи доли в праве в аренду передаваться не могут.

При таких обстоятельствах, обоснован вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 27.01.2000 N 1189 "и" в силу несогласованности сторонами условия об аренде является незаключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Кодекса земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 36 Кодекса в случае, если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящееся на нем строения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В тоже время спорный договор заключен администрацией г. Ростова-на-Дону только с ОАО "Электробытприбор", тогда как договоры аренды с ООО "Сервисстрой", ООО "ПТФ "Юг"", ООО "Ласс-Плюс" заключены в разное время с разными арендаторами и представляют собой отдельные договоры. Следовательно, спорный договор нельзя квалифицировать как договор с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом необоснован вывод суда об отсутствии в законодательстве на момент заключения спорного договора института множественности лиц на стороне арендатора. Этот институт закреплялся и в статье 37 Земельного кодекса РСФСР и статье 321 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разделение земельного участка и присвоение вновь обособленным участкам кадастровых номеров не может влиять на возможность использования участка в качестве объекта аренды по договору от 27.01.2000, поскольку указанные действия были произведены после заключения договора аренды.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.04 по делу N А53-6807/2004-С4-32 отменить.

Решение арбитражного суда от 29.07.04 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.