Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 ноября 2008 г. N Ф08-6378/2008 "Поскольку право федеральной собственности на земельный участок возникло в силу Федеральных законов, и правомочным органом собственника земельного участка не принималось решение об отчуждении этого участка в частную собственность общества, суд правомерно признал недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный администрацией муниципального образования" (извлечение)

ТУ ФАУФИ по Краснодарскому краю (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования города-курорта Анапа, (далее - администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом г. Анапа (далее - комитет) и ООО "Перспектива" (далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи от 03.10.2005 N 0344 земельного участка площадью 6 600 кв. м (кадастровый номер 23:37:02030002:0018), расположенного по адресу: г. Анапа, ст. Благовещенская; признании недействительным зарегистрированного право собственности за обществом на указанный участок путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 04.06.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.09.2008, иск удовлетворен. Суды признали недействительными договор купли-продажи земельного участка и зарегистрированное право собственности путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.12.2005 N 23-23/2005-228. Судебные акты мотивированы тем, что переданный по договору земельный участок является федеральной собственностью, находится в ведении федеральных органов исполнительной власти и расположен в пределах особо охраняемой территории федерального значения; договор купли-продажи заключен субъектом, который не имел правомочий действовать от имени собственника - Российской Федерации.

В кассационных жалобах администрация и общество просят отменить судебные акты. Заявители указывают, что суды не учли пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации", согласно которому до разграничения государственной собственности на землю распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления, в черте границ которых находятся земельные участки. По мнению администрации, в материалах дела отсутствуют доказательства отнесения спорного земельного участка к особо охраняемым природным территориям федерального значения и вхождения его в границы округов санитарной охраны города-курорта Анапы. Заявители полагают, что земельный участок относится к категории земель поселений и подлежит использованию согласно кадастровому плану. Право собственности Российской Федерации может возникнуть на основании пункта 1 статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации только на земельные участки, а не на территории, и только после государственной регистрации. Территория города-курорта Анапа не передавалась в ведение федеральных органов власти. Поэтому вывод судебных инстанций об отнесении его к федеральной собственности не основан на законе и является предположительным.

Отзыв на кассационные жалобы не получен.

В судебном заседании кассационной инстанции представители администрации и общества поддержали доводы жалоб, представитель управления просил судебные акты оставить без изменения, ссылаясь на их законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования город-курорт Анапа от 03.10.2005 N 3145 "О предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка ООО "Перспектива" в ст. Благовещенской города-курорта Анапа" комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 03.10.2005 N 0344 земельного участка площадью 6 600 кв. м (кадастровый номер 23:37:02030002:0018), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст. Благовещенская, прибрежная зона для размещения базы отдыха "Ока".

Управление, полагая, что договор купли-продажи от 03.10.2005 N 0344 заключен ответчиками в нарушение требований действующего законодательства, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При разрешении спора судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" позволяет органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить публичную собственность на земельные участки, является отнесение к конкретному уровню собственности в случае, предусмотренном федеральным законом.

В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации, указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. Включение в их состав участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, допускается в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорту Анапа в границах округа санитарной охраны, определенного Постановлением Совмина РСФСР от 30 января 1985г. N 45, придан статус федерального курортного региона. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях".

Судебными инстанциями установлено, что спорный земельный участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта Анапа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Администрация (комитет) не представили суду доказательств наличия согласия федерального собственника на отчуждение земельного участка, расположенного во второй зоне санитарной охраны курорта Анапа. Следовательно, договор от 03.10.2005 N 0344 заключен субъектом, не имеющим надлежащих полномочий действовать от имени собственника (Российской Федерации). Поэтому вывод судебных инстанций о недействительности (ничтожности) оспариваемой сделки (в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) является правильным.

Выводы судов об отсутствии у администрации города права распоряжения спорным земельным участком, находящимся в пределах границ округов санитарной охраны города-курорта Анапа, основаны на материалах дела и нормах действующего законодательства.

Довод заявителей о том, что кадастровый план не содержит сведений о принадлежности спорного участка к особо охраняемым природным территориям, и он отнесен к землям поселений, право распоряжения которыми предоставлено местной администрации, исследовался и оценивался судебными инстанциями в ходе рассмотрения дела.

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение, и такие земельные участки используются в соответствии с требованиями, предусмотренными настоящим Кодексом. Отсутствие в кадастровом плане сведений о нахождении участка, занятого имуществом общества, во второй зоне округа санитарной охраны, не может являться основанием для неприменения к нему режима земель особо охраняемых территорий.

Статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Рассмотрен и обоснованно отклонен апелляционным судом довод о необходимости внесения в соответствующий государственный кадастр особо охраняемых природных территорий спорного участка. Действующее законодательство не ставит отнесение земельного участка к категории особо охраняемых природных территорий в зависимость от того, включен ли он в государственный кадастр особо охраняемых природных территорий. Суд указал, что государственный кадастр особо охраняемых природных территорий, осуществляемый на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 19.10.1996 N 1249 "О порядке ведения государственного кадастра особо охраняемых природных территорий", имеет учетный (информационный) характер.

В соответствии со статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В кассационной жалобе администрация указывает на то, что право федеральной собственности на земельный участок по смыслу пункта 1 статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации возникает в силу федерального закона. Поэтому такое право не может возникнуть на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р.

Между тем право федеральной собственности возникает в данном случае на основании Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", определяющего компетенцию Правительства Российской Федерации по отнесению курортов к особо охраняемой территории федерального значения. Следовательно, утверждая распоряжением от 12.04.1996 N 591-р перечень особо охраняемых природных территорий федерального значения, Правительство Российской Федерации действовало в соответствии с положениями названного Федерального закона.

По мнению заявителя жалобы, право собственности Российской Федерации возникает только в отношении земельных участков, а не территорий, и только после государственной регистрации права на такие участки.

Данный довод ошибочен, так как любой участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится по общему правилу к федеральной собственности. Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре. Исключением из этого общего правила являются случаи, когда земельные участки в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения отнесены к муниципальной собственности по иному критерию. Поскольку земельный участок, переданный комитетом обществу по договору купли-продажи от 03.10.2005, является федеральной собственностью (расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта), положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в данном случае применению не подлежат.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы права, материалы дела исследовали полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дали правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2008 по делу N А32-20929/2007-22/376 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.