Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2004 г. N Ф08-4768/04 "В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату" (извлечение)

Администрация г. Сочи обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Интерсодружество" о расторжении договора аренды земельного участка от 16.02.99 N 1275.

Решением от 25.03.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.07.04, иск удовлетворен. Судебные инстанции исходили из того, что обществом не выполнены обязательства по договору в виде своевременного внесения арендной платы и целевого использования земельного участка. При рассмотрении спора суд установил.

На основании постановления главы администрации г. Сочи от 02.08.96 N 552 индивидуальному частному предприятию Стрельцовой Э.А. "Интерсодружество" выделен земельный участок по пер. Морскому в Центральном районе г. Сочи площадью 1,21 га, на который оформлен государственный акт серия КК-2 N 426001634. Согласно постановлению администрации г. Сочи от 15.11.99 земельный участок площадью 4 200 кв. м у истца изъят, а земельный участок, находящийся в фактическом пользовании, площадью 7 916 кв. м переоформлен в аренду сроком на 49 лет.

Во исполнение постановления администрации г. Сочи от 02.08.96 N 552 с предпринимателем заключен договор аренды от 16.02.99 N 1275 земельного участка площадью 12 116 кв. м сроком на 49 лет. По условиям договора земельный участок предоставлен для строительства межрегионального детского учебно-оздоровительного комплекса, приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим. В пункте 2.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при изменении базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Право пользования земельным участком площадью 7 916 кв. м по пер. Морскому зарегистрировано (свидетельство от 21.11.01 серия 23-АА N 398190).

26 апреля 2002 года в адрес ООО "Интерсодружество" (правопреемник индивидуального частного предприятия "Интерсодружество") Комитет по управлению имуществом г. Сочи направил письмо с рекомендацией погасить задолженность по арендной плате либо дать согласие на добровольное расторжение договора аренды от 16.02.99.

Постановлением главы администрации г. Сочи от 02.09.02 N 521/9 у ООО "Интерсодружество" земельный участок изъят, руководителю Комитета по управлению имуществом г. Сочи предписано аннулировать договор аренды от 16.02.99 N 1275 и дополнительное соглашение к нему от 08.02.99 N 1214.

9 сентября 2002 года зарегистрировано прекращение права аренды ООО "Интерсодружество" на земельный участок по пер. Морскому в Центральном районе г. Сочи. Между тем по делу N А32-17506/2002-54/1516 Арбитражного суда Краснодарского края постановление главы администрации г. Сочи от 02.09.02 признано недействительным.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, судебные инстанции сослались на акт выездной проверки разработки земельного участка, в ходе которой комиссия в составе представителей Комитета по управлению имуществом г. Сочи выявила нарушения порядка использования земельного участка. Кроме того, комиссия пришла к выводу о невыполнении арендатором обязательств по договору в части внесения арендной платы. Основанием для удовлетворения иска также явилось установление факта неосвоения участка в установленные сроки. Так по данным Комитета архитектуры и градостроительства г. Сочи в период с 1995 по 2004 год ООО "Интерсодружество" проектная и иная градостроительная документация, связанная с освоением спорного земельного участка, не предоставлялась.

ООО "Интерсодружество" обратилось в Федеральный арбитражный суд СевероКавказского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, судебные инстанции не приняли во внимание отсутствие у общества статуса пользователя земельного участка, на момент обращения в суд с настоящим иском земельный участок предоставлен ООО "Строймонтаж-14"; истец нарушил досудебный порядок урегулирования спора, письмо заместителя руководителя Комитета по управлению имуществом г. Сочи не является доказательством соблюдения претензионного порядка; арендованное имущество выбыло из пользования ответчика на основании постановления администрации г. Сочи от 02.09.02, следовательно, арендная плата с указанной даты внесению не подлежит; суд неправильно применил нормы пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации о неиспользовании земельного участка в течение трех лет, вывод суда о нарушении ООО "Интерсодружество" срока освоения земельного участка неправомерен; суд апелляционной инстанции не исследовал дополнительные документы, представленные в материалы дела.

В отзыве на кассационную жалобу администрация г. Сочи просит состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 названной статьи) либо земельным законодательством, включающим такое основание как неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в течение трех лет , если более длительный срок не предусмотрен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. (пункт 4 этой же статьи).

В материалы дела доказательства не использования ответчиком земельного участка по целевому назначению, выразившегося в неосвоении и ухудшении его состояния, представлены. Довод заявителя жалобы о необоснованном применении к сложившимся правоотношениям трех летнего срока освоения земельного участка не может быть принят во внимание.

Кроме того, при рассмотрении дела судебные инстанции исследовали обстоятельства, связанные с систематическим не исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы, и установили размер задолженности ответчика. Довод, изложенный в кассационной жалобе, об отсутствии у общества статуса землепользователя и, как следствие, отсутствии обязанности осуществлять плату за землю несостоятелен.

Также неправомерным является мнение заявителя жалобы о несоблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 25.03.04 и постановление апелляционной инстанции от 02.07.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-28676/2003-39/402оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.