Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2008 г. N Ф08-7047/2008 "Суды правомерно отклонили требования ТСЖ о признании недействительным зарегистрированного за застройщиком права собственности на часть подземной стоянки (проезд между гаражными боксами), поскольку застройщик строил подземную стоянку за свой счет, спорные помещения проданы физическим лицам, которые вправе зарегистрировать право собственности на долю в общем имуществе" (извлечение)

ТСЖ "Пушкинская" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд к ООО "Фирма "Кристина"" (далее - общество) со следующими требованиями:

- обязать общество за его счет и его силами устранить дефекты в устройстве кровли подземной автостоянки жилого дома по ул. Пушкинской, 72 в г. Ростове-на-Дону в соответствии с рабочим проектом и требованиями строительных норм и правил (СНиП);

- обязать общество предать в установленном порядке подземную автостоянку указанного дома товариществу;

- признать недействительным зарегистрированное право собственности на общее имущество данного жилого дома, а именно помещения автостоянки N 15, 19, 21 - 38, расположенной в подвале дома (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 21.03.2006, серии 61 АВ N 075084) (с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, МУП технической инвентаризации и оценки объектов недвижимости г. Ростова-на-Дону, Ростовская контрольно-эксплуатационная часть района.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.07.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2008, исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал общество устранить за его счет дефекты в устройстве кровли подземной автостоянки жилого дома по ул. Пушкинская, 72-а в г. Ростове-на-Дону в соответствии с рабочим проектом и требованиями строительных норм и правил. Суд предписал выполнить работы в объемах, предусмотренных в приложении N 1 и N 2 заключения N 176N35/1 строительно-технической экспертизы, проведенной ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу"; срок окончания восстановительных работ установить до 1 октября 2008 года; работы выполнять поэтапно: на 1 этапе - с восточной стороны и южной стороны, на 2 этапе - с западной стороны; график проведения работ согласовать с товариществом. Суд признал недействительным зарегистрированное право собственности общества на нежилые помещения N 15 площадью 6,2 кв. м, N 19 площадью 5,7 кв. м, расположенные в подвале 5-7-9-11-15-этажного дома (литера п/А), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Пушкинская, N 72а. В остальной части иска отказано.

Решение мотивировано тем, что ответчик выступал заказчиком работ, связанных со строительством многоквартирного 5-7-9-11-15-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями, по окончании строительства результат передан КЭУ СКВО - в отношении встроенных административных помещений, товариществу - в отношении жилых и нежилых помещений, входящих в состав дома. Указанный многоквартирный жилой дом представляет собой сложный объект, в состав которого входит, в том числе, помещения подземной автостоянки. При этом кровля автостоянки является одновременно территорией двора. Работы, выполненные при устройстве кровли автостоянки, не соответствуют требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, поэтому требования истца в части устранения дефектов являются обоснованными. Требования об обязании общества предать в установленном порядке подземную автостоянку товариществу отклонены, поскольку отсутствуют доказательства неправомерного удержания этих помещений. Мотивируя решение суда в части признания недействительным зарегистрированного за ответчиком права собственности в отношении помещений N 15 и 19, суд указал, что данные помещения, щитовая и коридор, являются частью единого комплекса недвижимого имущества - жилого дома, и объектами общей собственности всех сособственников. Отказывая в признании недействительным зарегистрированного права собственности на помещения N 21 - 38, суд исходил из того, что указанные помещения на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации являются собственностью общества. По договорам купли-продажи физические лица приобрели долю в праве собственности на спорные помещения, однако переход права собственности в установленном порядке не зарегистрировали. Это не исключает возможности физическим лицам обратиться в регистрационную службу с соответствующим заявлением.

Постановление апелляционной инстанции дополнительно мотивировано тем, что товарищество участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений. Оформление передачи гражданам помещений в подземной автостоянке договорами купли-продажи не влияет на правовое положение общества как застройщика, поэтому суд обоснованно возложил на ответчика обязанность по устранению дефектов кровли автостоянки. Общество не приводит доводов, какие именно работы, указанные в экспертном заключении и решении суда, являются излишними, равно как и не поясняет, каким именно образом ссылки на СНиПы повлияли на экспертное заключение. В случае невозможности выполнения работ в срок, установленный решением суда, ответчик имеет право обратиться с ходатайством об отсрочке исполнения решения.

В кассационной жалобе товарищество просит отменить решение от 09.07.2008 и постановление от 15.09.2008 в части отказа в признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности на помещения N 21 - 38 в подвале жилого дома, принять новый судебный акт. Заявитель указывает, что спорные помещения являются местами общего пользования (проезда) всех владельцев парковочных мест, поэтому в силу закона признаются общей долевой собственностью.

В отзыве на кассационную жалобу общество возражает против удовлетворения жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

В судебном заседании представители товарищества и общества поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 10.01.1997 N 29 Ростовской КЭЧ района СКВО в бессрочное (постоянное) пользование с оформлением и выдачей государственного акта на землепользование предоставлен земельный участок площадью 0,36 га по ул. Пушкинская, 72 в г. Ростове-на-Дону.

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 27.10.1997 N 1994 КЭУ СКВО разрешено проектирование жилого дома с долевым участием ИЧП фирма "Кристина" (правопредшественник общества) на земельном участке по ул. Пушкинская, 72. Пунктом 2.2.2 постановления предусмотрено размещение в доме подземной автостоянки (т. 1, л. д. 37).

Общество и КЭУ СКВО заключили договор от 25.02.1997, по условиям которого общество приняло на себя обязанности застройщика, обязалось осуществить строительство административно-жилого комплекса по ул. Пушкинской, 124/17 (т. 1, л. д. 38). Подземная автостоянка предусмотрена проектной документацией, разработанной ОАО "Ростовгражданпроект".

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 29.06.2001 N 1831 утвержден акт приемки в эксплуатацию от 28.06.2001 жилого дома с офисными помещениями КЭУ СКВО с долевым участием общества по ул. Пушкинская, 72 "а" в г. Ростове-на-Дону (т. 1, л. д. 42 - 45).

1 октября 2001 года указанный жилой дом передан застройщиком товариществу, что подтверждается актом приема-передачи от 01.10.2001 (т. 1, л. д. 46).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 28.10.2003 N 2275 утвержден акт приемки в эксплуатацию подземной автостоянки на 40 автомобилей под жилым домом по ул. Пушкинской, 72а от 24.09.2003 (т. 1, л. д. 54 - 59).

12 марта 2004 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности общества на нежилое помещение - подземная автостоянка на 40 автомобилей общей площадью 1 346,62 кв. м в подвале 5-7-9-11-15- этажного дома (литера п/А), расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская 72а.

Как следует из материалов дела, общество, осуществляя права застройщика, привлекало инвестиции физических лиц на основании договоров о долевом участии в строительстве жилого дома.

Помещения в подземной автостоянке передавались обществом гражданам по договорам купли-продажи. Пунктом 1 указанных договоров предусмотрено, что их предметом, помимо индивидуально-определенных помещений подземной автостоянки, является определенная доля в праве на принадлежащее обществу нежилое помещение, проезд, комната N 21 - 38 общей площадью 566,4 кв. м, расположенные в подвале 5-7-9-11-15-этажного дома (литера п/А), находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 72а. Переход права собственности на индивидуально-определенные помещения подземной автостоянки от общества к физическим лицам зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРП от 03.07.2008 N 01/396/2008-221 - 01/396/2008-249, свидетельствами о государственной регистрации права, копии которых имеются в материалах дела.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 21.03.2006 (серии 61 АВ N075084), в соответствии с которым обществу принадлежит на праве собственности нежилое помещение (автостоянка), комнаты N 15, 19, 21 - 38 общей площадью 578,3 кв. м, расположенные в подвале 5-7-9-11-15-этажного дома (литера п/А), находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Пушкинская, 72а.

Письмом от 12.03.2007 товарищество обратилось к обществу с просьбой устранить дефекты в устройстве крыши подземной автостоянки, допущенные при строительстве (т. 1, л. д. 127).

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Товарищество не согласно с судебными актами в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности на помещения подземной стоянки N 21 - 38 (проезд).

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Понятие общего имущества содержится в статьях 1 и 7 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент заключения договоров о долевом участии в строительстве, согласно которым общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, вступившего в действие с 01.03.2005.

Согласно пункту 1 и 3 статьи 8 названного Закона общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев.

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (введенного в действие с 01.03.2005) определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Суды обеих инстанций оценили в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства и сделали обоснованный вывод об отсутствии оснований к отнесению помещений N 21 - 38 к имуществу, находящемся в общем имуществе многоквартирного жилого дома. Из материалов дела видно, что спорные помещения не предназначены для размещения технического оборудования и коммуникаций, обслуживающие жилое домовладение, проектировались и принимались в эксплуатацию как отдельный от жилого дома объект недвижимости. Товарищество не представило доказательств, свидетельствующих о том, что помещения подземной автостоянки построены за счет привлеченных средств третьих лиц, в том числе лиц, приобретших нежилые и жилые помещения в жилом доме. Как правильно указал суд первой инстанции, сам по себе факт отнесения спорных помещений к объектам многоквартирного жилого дома, в состав которого входит подземная автостоянка, не исключает согласно требованиям статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность создания такого объекта с привлечением собственных средств ООО "Фирма "Кристина", которое по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию приобрело право собственности на такие помещения наряду с другими участниками долевого строительства. Кроме того, помещения автостоянки отчуждались ответчиком на основании договоров купли-продажи, заключенных с физическими лицами, а не посредством передачи результатов долевого участия в строительстве лицам, принявшим в нем участие. При указанных обстоятельствах, вывод суда о наличии у общества права собственности на помещения N 21 - 38 является правильным.

Как следует из представленных договоров купли-продажи, их предметом, помимо индивидуально-определенных помещений подземной автостоянки (комната в подвале), являлись определенные доли в праве на принадлежащее обществу нежилое помещение (проезд), комната N 21 - 38 общей площадью 566,4 кв. м, расположенное в подвале 5-7-9-11-15-этажного дома (литера п/А), находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 72а.

Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 Кодекса).

В силу подпунктов 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. В этой ситуации государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Из отзыва регистрационной службы от 04.07.2008 N 08-12/3428 видно, что с заявлениями о государственной регистрации перехода права на долю в праве собственности на нежилые помещения N 21 - 38, представляющие собой проезд к гаражам, покупатели доли на основании договоров купли-продажи в органы регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним не обращались.

Таким образом, физические лица (покупатели помещений в подземной автостоянки) не лишены возможности обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на нежилые помещения N 21 - 38. В случае уклонения общества, являющегося продавцом по договорам купли-продажи, от государственной регистрации перехода права собственности на помещения N 21 - 38, указанные лица вправе обратиться в суд с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности.

Довод товарищества о том, что общество повторно после продажи мест автостоянки физическим лицам зарегистрировало за собой право собственности на спорные помещения, несостоятелен, поскольку из свидетельства о государственной регистрации права собственности от 21.03.2006 N 075084 видно, что запись в Едином государственном реестре о праве собственности сделана 12.03.2004 за N 61-01/44-50/2004-16.

При указанных обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Однако в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.07.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2008 по делу N А53-11540/2007-С2-50 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.