Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 ноября 2008 г. N Ф08-7131/2008 "В пункте 3.7 договора аренды закреплено, что размер ежегодной арендной платы изменяется в одностороннем порядке на основании законов и решений городской думы об изменении ставок арендной платы и земельного налога без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Таким образом, в спорный период (2006 год) размер арендной платы следует определять в соответствии с действовавшими в этот период нормативными правовыми актами" (извлечение)

Комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к автогаражному кооперативу "Текстильщик" (далее - кооператив) о взыскании 362 729 рублей 13 копеек по договору аренды от 30.06.2003 N 688, в том числе 353 764 рублей 87 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 и 8 964 рублей 26 копеек пеней за несвоевременную уплату арендных платежей за период с 14.02.2006 по 01.01.2007 (требования уточнены).

Определениями от 07.02.2008 и 29.04.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, МУП БТИ г. Шахты и гражданин Долгоносов А.Н.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.07.2008 в иске отказано.

Суд исходил из того, что для применения новых ставок арендной платы за землю, установленных решением Шахтинской городской Думы от 26.12.2005 N 147, сторонам по договору аренды следовало переоформить в установленном порядке ранее заключенный сторонами договор аренды земельного участка либо внести в него соответствующие изменения. Поскольку данные действия совершены не были, требование истца о взыскании 353 764 рублей 87 копеек задолженности, рассчитанной исходя из новых ставок арендной платы, является неправомерным. В связи с отсутствием у кооператива долга по арендной плате, отклонено и требование комитета о взыскании 8 964 рублей 26 копеек неустойки (т. 2, л. д. 43).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2008 решение отменено. С кооператива в доход консолидированного бюджета Ростовской области взыскано 362 492 рублей 27 копеек по договору аренды земельного участка от 30.06.2003 N 688, в том числе 353 533 рублей 87 копеек задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 и 8 958 рублей 40 копеек пеней за период с 14.02.2005 по 01.01.2007. В остальной части в иске отказано.

Апелляционный суд пришел к выводу, что к договору аренды земельного участка от 30.06.2003 N 688 в силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормативные акты органа государственной власти субъекта Российской Федерации о размере арендной платы. Поэтому в спорный период (2006 год) размер арендной платы определяется в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки" и решением Шахтинской городской Думы от 26.12.2005 N 147 "Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты". Изменение арендной платы в связи с принятием соответствующего решения Шахтинской городской Думой согласовано сторонами в пункте 3.7 договора от 30.06.2003 N 688. Произведенный истцом расчет задолженности ответчика по спорным правоотношениям соответствует положениям указанных нормативных правовых актов. Вместе с тем, суд установил, что на земельном участке, предоставленном кооперативу в аренду (площадью 64 320,2 кв. м), расположены земельные участки, принадлежащие на праве пожизненного (наследуемого) владения гражданам Долгоносову А.Н. и Бондаренко И.К. Данное обстоятельство подтверждено вступившим в законную силу решением Шахтинского городского суда от 18.01.2008. Поэтому площади земельных участков, принадлежащих на вещном праве указанным физическим лицам, исключены апелляционным судом из расчета исковых требований (т. 2, л. д. 124).

Кооператив обжаловал постановление от 12.09.2008 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить принятый по делу акт, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права. Ответчик полагает, что без внесения изменений в договор аренды земельного участка от 30.06.2003 N 688 не подлежат применению ставки арендной платы, установленные решением Шахтинской городской думы от 26.12.2005 N 147 "Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты". По мнению заявителя, апелляционный суд истолковал положения решения от 26.12.2005 N 147 без учета требований, установленных статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Долгоносов А.Н. в отзыве на жалобу указал на незаконность заключенного между комитетом и кооперативом договора аренды от 30.06.2003 N 688, поскольку указанный в нем земельный участок обслуживает объекты недвижимости (индивидуальные гаражи), принадлежащие физическим лица (членам кооператива).

Иные участвующие в деле лица отзывов на жалобу не направили.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы жалобы, просили кассационную инстанцию отменить апелляционное постановление, оставив в силе решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.07.2008.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на законе и соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

От Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие указанного третьего лица.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, кооператив учрежден с целью строительства и эксплуатации гаражей для автомобилей и мотоциклов с коляской, находящихся в собственности граждан, что следует из его устава (т. 1, л. д. 77).

Комитет и кооператив заключили договор аренды земельного участка от 30.06.2003 N 688, по которому кооперативу передан в аренду земельный участок площадью 64 320,20 кв. м с кадастровым номером 61:59:04 03 05:0005. по адресу: г. Шахты, поселок ХБК. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л. д. 12 - 13). По акту приема-передачи земельный участок передан кооперативу. Правообладатель участка в выписке из Единого государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не указан, участок относится к неразграниченным землям (т. 1, л. д. 120).

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Даная норма введена в пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ. Однако соответствующее правило существовало и ранее в статье 10 Земельного кодекса Российской Федерации, которая относила к полномочиям субъектов Российской Федерации полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

В пункте 3.7 договора аренды также закреплено, что размер ежегодной арендной платы изменяется в одностороннем порядке на основании законов и решений городской думы об изменении ставок арендной платы и земельного налога без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор и подлежит обязательной уплате в каждом случае изменения (введения) ставок арендной платы (в том числе и коэффициентов индексации).

Таким образом, в спорный период (2006 год) размер арендной платы следует определять в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки" и решением Шахтинской городской Думы от 26.12.2005 N 147 "Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты".

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отклонил довод кооператива о том, что без внесения изменений в договор от 30.06.2003 N 688 ставки, установленные указанными нормативными актами, неприменимы к отношениям сторон.

Согласно пункту 9 постановления главы администрации Ростовской области N 283 органы местного самоуправления области при расчете годового размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, вправе вводить ставки по дополнительному виду использования земель и дифференцировать ставку арендной платы по виду использования земель, повышать установленные этим постановлением ставки арендной платы за землю по видам использования земель.

Комитет произвел расчет арендной платы за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 в соответствии с пунктом 4.3. приложения N 1 к решению Шахтинской городской думы от 26.12.2005 N147 "Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты" (вступило в силу 01.01.2006). Согласно этому расчету (т. 1, л. д. 147) арендная плата за 2006 год составила 353 745 рублей 1 копейку. При определении размера арендной платы комитетом учтены Постановление главы администрации Ростовской области от 14.11.2002 N 532 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области", содержащее результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области и кадастровый план спорного участка (т. 2, л. д. 33). Ответчик не оспаривал наличие перед истцом долга за 2005 год в размере 19 рублей 85 копеек (т. 1, л. д. 36).

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5 договора стороны предусмотрели ответственность кооператива за нарушение сроков внесения арендной платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в этот период, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным. В кассационной жалобе кооператив (арендатор земельного участка) не приводит доводов относительно необоснованности расчета задолженности, составленного комитетом.

При разрешении спора апелляционный суд установил, что на земельном участке, предоставленном кооперативу, расположены земельные участки, принадлежащие на вещных правах гражданам Долгоносову А.Н. (21 кв. м) и Бондаренко И.К. (21 кв. м). Площади участков, принадлежащих гражданам, правомерно исключены судом из расчета долга по арендной плате (неустойки), поскольку указанные граждане в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации должны уплачивать земельный налог.

Суд апелляционной инстанции исследовал имеющиеся в деле доказательства, установил фактические обстоятельства и пришел к правильным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены постановления от 12.09.2008 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена заявителем в доход федерального бюджета при ее подаче (т. 2, л. д. 135).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2008 по делу N А53-21217/2007-С2-28 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.