Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 июня 2004 г. N Ф08-2211/04 "Вывод суда о наличии оснований к удовлетворению требования о возмещении затрат на капитальный ремонт арендованного помещения признан необоснованным" (извлечение)

ООО "Изумруд" обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству государственного имущества Карачаево-Черкесской Республики о взыскании 157 096 рублей долга и 114 820 рублей 55 копеек процентов, всего 271 916 рублей 55 копеек. Истец также просил обратить взыскание на помещение, расположенное по адресу: г. Черкесск, ул. Лободина, 55Б. В обоснование требований истец указал, что по договору аренды ответчик передал ему не пригодные (без ремонта) к эксплуатации помещения, которые в 2000 году ООО "Изумруд" отремонтировало, затратив 173 335 рублей. Истец просит взыскать с арендодателя проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период до 04.11.03. Третьим лицом в иске обозначено федеральное государственное учреждение "Управление эксплуатации Большого Ставропольского канала" (далее учреждение).

Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики решением от 27.11.03 взыскал с территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Карачаево-Черкесской Республике (далее управление) в пользу ООО "Изумруд" 157 096 рублей долга и 114 820 рублей 55 копеек процентов, всего 271 916 рублей 55 копеек. Взыскание обращено на нежилое помещение площадью 120 кв. м, расположенное по адресу: г. Черкесск, ул. Лободина, 55Б. Решение основано на положениях статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей право арендатора произвести вызванный необходимостью капитальный ремонт арендованного имущества, взыскав с арендодателя его стоимость (л. д. 42).

Апелляционная инстанция постановлением от 09.02.04 отменила решение в части обращения взыскания на нежилое помещение, в остальной части судебный акт оставила без изменения, согласившись с выводами первой инстанции (л. д. 99100).

Учреждение в кассационной жалобе просит апелляционное постановление об оставлении без изменения решения и решение в части, оставленной без изменения отменить, в иске отказать. Третье лицо считает, что требование арендатора не подлежит удовлетворению, поскольку он знал о недостатках переданного в аренду имущества и принял обязательство по его ремонту. В дополнительном соглашении стороны предусмотрели право арендатора на возмещение затрат лишь в случае досрочного расторжения договора не по инициативе арендатора. Доказательств расторжения договора не представлено. Основания для взыскания процентов с ответчика, являющегося государственным учреждением, отсутствуют.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление об оставлении без изменения решения и решение, в части оставленной без изменения, следует отменить, в иске отказать.

В обоснование иска истец сослался на заключенный сторонами договор аренды от 02.10.2000 и предусмотренное статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендатора произвести вызванный необходимостью капитальный ремонт помещения и взыскать стоимость этого ремонта с арендодателя.

Суды пришли к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению. При этом не учли, что норма статьи 616 Кодекса, возлагающая обязанность по проведению капитального ремонта на арендодателя, является диспозитивной. В этой статье, в частности, указано, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

В договоре аренды от 02.10.2000, на который ссылаются истец и суд, стороны предусмотрели, что текущий и капитальный ремонт осуществляет арендатор самостоятельно (л. д. 9).

Из статьи 611 Кодекса следует, что основная обязанность арендодателя по договору аренды предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В подписанном сторонами акте приема-передачи помещения от 02.10.2000 дана техническая характеристика помещения и отражены недостатки (л. д. 13).

При названных обстоятельствах вывод суда о наличии оснований к удовлетворению заявленного требования о возмещении затрат на капитальный ремонт арендованного помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.

В обоснование судебных актов суды первой и апелляционной инстанций также сослались на дополнительное соглашение к договору от 13.12.2000, в котором стороны предусмотрели, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений в объеме, предусмотренном актом приема-передачи нежилого помещения, подлежит возмещению в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или иным, не связанным с инициативой арендатора, причинам (л. д. 15).

Ссылаясь на дополнительное соглашение суды не учли, что требования заявлены о возмещении затрат на капитальный ремонт помещения, со ссылкой на статью 616 Кодекса.

Согласно переписке сторон и другим доказательствам стороны согласовывали выполнение именно капитального ремонта, истец заключал договор с другим лицом на выполнение капитального ремонта (л. д. 14, 30).

Споры, связанные с улучшением арендованного имущества, подлежат разрешению с учетом статьи 623 Кодекса. Данная норма гласит, что случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При разрешении спора необходимо устанавливать предусмотренные дополнительным соглашением к договору обстоятельства, т. е. факт и основания досрочного расторжения договора, так как в силу пункта 1.4 договора неотъемлемые улучшения арендуемого имущества производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды, если иное не будет определено отдельным соглашением.

Как указано выше, в дополнительном соглашении определено, что затраты, связанные с улучшением имущества, подлежат возмещению в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или иным не связанным с инициативой арендатора причинам.

Из материалов дела следует, что территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Карачаево-Черкесской Республике, являясь новым органом по управлению и распоряжению имуществом Российской Федерации на территории республики, считает требования необоснованными.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 09.02.04 по делу N А25-1866/03-5 об оставлении решения без изменения и решение от 27.11.03 в части, оставленной без изменения, отменить, в иске отказать.

В остальной части постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.