Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 декабря 2008 г. N Ф08-7806/2008 "Суды правильно указали, что согласно статье 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения" (извлечение)

ООО "Алжан" (далее - общество) обратилось с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Дагестан (далее - министерство), ОАО "Махачкалинский центральный универмаг" (далее - универмаг) о признании недействительным договора купли-продажи от 25.08.2003 N 4, заключенного между универмагом и министерством в части земельного участка площадью 470,4 кв. м, находящегося под приобретенным обществом помещением, а также регистрации за универмагом права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.01.2004 N 05-0149/2003-205 на указанный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования городской округ "город Махачкала" (далее - администрация) и Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан (регистрационная служба).

Решением от 19.06.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.10.2008, договор купли-продажи от 25.08.2003 N 4 и регистрация от 21.01.2004 N 05-0149/2003-205 за универмагом права собственности на указанный земельный участок признаны недействительными.

Суды исходили из того, что универмаг, заключив договор купли-продажи всего земельного участка, занятого объектами недвижимости, находящимися в собственности универмага и иных лиц, нарушил право истца на постоянное (бессрочное) пользование частью участка и его исключительное право на приобретение данной части участка в собственность в порядке, установленном Земельным Кодексом Российской Федерации.

В кассационной жалобе универмаг просит отменить судебные акты, в удовлетворении иска отказать, указывая, что вывод судов о том, что иск является негаторным, поскольку истец не требует реституции. Принадлежащее на праве собственности ООО "Алжан" помещение, вместе с помещениями ОАО "ЦУМ" и ООО "Радуга-3", составляют неделимое здание, что исключает возможность возникновения у ООО "Алжан" права на отдельный земельный участок. Земельный участок сформирован под всем зданием и наличии у истца технического паспорта на объект недвижимости не означает делимости строения. Универмаг считает, что суды самостоятельно изменили предмет иска, посчитав, что он направлен на защиту приобретенного в силу закона вещного права общества и устранение его нарушений, поэтому неправильно применили статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзывах на кассационную жалобу общество и администрация просят оставить судебные акты без изменения, указывая, что выводы судов соответствуют закону, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители истца и третьего лица поддержали доводы, изложенные в отзывах на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела и выслушав представителей общества и администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как установлено судебными инстанциями, в 1993 г. учреждено ТОО "Радуга", правопреемником которого является ООО "Алжан", зарегистрированное решением Управления регистрации и лицензирования г. Махачкалы от 14.01.2001 N1970-п-2001. По договору купли-продажи от 16.01.1996 универмаг продал ТОО "Радуга" нежилые помещения площадью 470,4 кв.м, расположенные в пристроенной части здания универмага (уточненная площадь 473,1 кв.м). Право собственности общества на эти помещения зарегистрировано 21.06.2007 (запись о регистрации N 05-05-01/051/2007-217, свидетельство о государственной регистрации права серии 05-АА N085032).

Постановлением администрации от 14.11.2003 N 2468 обществу для эксплуатации объекта недвижимости предоставлен в собственность земельный участок площадью 897,0 кв.м., расположенный по ул. Кормасова, 14 (раннее Советская, 14), разрешена реконструкция и расширение столовой. Границы земельного участка установлены в натуре, оформлено землеустроительное дело. Земельный участок зарегистрирован в государственном земельном кадастре (кадастровый план от 20.12.2007).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 16.10.2007 по делу N А15-1428/2007 универмагу отказано в иске о признании недействительным постановления N 2468.

Здание ОАО "Махачкалинский Центральный универмаг" площадью 1268,4 кв.м расположено в г. Махачкале по ул. Коркмасова, 14 (ранее ул. Советская, 14) на земельном участке площадью 4 574 кв.м. Постановлением администрации от 17.06.1994 N 520 перерегистрировано право универмага на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, о чем выдан государственный акт N РД-40г-0199.

12.12.2005 за универмагом зарегистрировано право собственности на нежилые помещения магазина (литера "А") площадью 6 351,8 кв. м по указанному адресу (свидетельство о регистрации права серии 05-АА N024199).

По договору купли-продажи от 25.08.2004 N 4 министерство продало универмагу земельный участок площадью 4 600 кв. м (кадастровый номер 05:40:000047:0002, кадастровый план от 22.11.2002 N 02/2003-2076-ИЮ, категория - земли поселений), ранее предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования. Универмаг право собственности на участок зарегистрировал 21.01.2004 (запись регистрации N05-01/49/2003-2005 и свидетельство серии 05-РД N086593). Земельный участок площадью 4 600 кв.м. включает в себя участок площадью 470,4 кв.м., на котором расположена недвижимость общества.

Считая, что договор от 25.08.2004 N 4 является ничтожным и нарушает его права землепользователя, а право собственности на земельный участок в размере 470,4 кв.м. зарегистрировано за универмагом незаконно, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

По правилам пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи от 29.12.1995 и передачи объекта недвижимости обществу, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Судами установлено, что на основании договора купли-продажи помещений и в силу приведенных норм закона, общество приобрело право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под принадлежащей ему недвижимостью, которое относится к числу вещных прав, подлежащих защите в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действии Земельного кодекса Российской Федерации" и статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации общество имеет право на выкуп земельного участка для использования объекта недвижимости.

Суды правильно указали, что согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку заявленное истцом требование направлено на защиту его вещного права, приобретенного в силу закона, и имеет целью устранение нарушений этого права, судебные инстанции обоснованно отклонили довод ответчика о пропуске обществом срока исковой давности. Не являясь стороной по оспариваемой сделке, истец не мог требовать реституции, правомерно заявив иск о восстановлении нарушенных прав землепользователя.

Заключив оспариваемый договор купли-продажи, универмаг и министерство нарушили требования статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В силу статьей 166, 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна с момента заключения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения обжалованных судебных актов суд кассационной инстанции не находит.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 19.06.2008 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2008 по делу N А15-447/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.