Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 января 2009 г. N Ф08-7720/2008 Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 15 января 2009 г. N Ф08-7720/2008
(извлечение)

ООО "Магазин "Рыба"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба) с заявлением о признании незаконным решения регистрационной службы от 28.01.2008 N 01/262/2007-466,467 об отказе в государственной регистрации права на нежилые помещения подвала N 2,3,5,6,7 здания литера "под/А", нежилые помещения первого этажа N 55, 57, 59 здания литера "А", нежилые помещения N 62, 63, пристройки литера "А8", нежилое помещение N 64 пристройки литера "А10", нежилые помещения N1-5 надстройки литера "над /А", общей площадью 413,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 69, и на нежилые помещения N 3/1,5 подвала здания литера "под/А", площадью 24 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 67, а также обязании регистрационной службы зарегистрировать право собственности на вышеуказанные нежилые помещения за обществом. Требования мотивированы тем, что регистрационная служба незаконно возлагает на заявителя обязанность по предоставлению акта ввода в эксплуатацию вышеуказанных помещений, прошедших реконструкцию, поскольку для государственной регистрации указанных объектов не требуется разрешения на реконструкцию и акта ввода в эксплуатацию.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2008, требования общества удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что заявитель представил все необходимые документы для регистрации, поэтому решение регистрирующего органа от 28.01.2008 об отказе в регистрации не основано на законе. В силу пункта 4 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства или его частей, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта и не являются нарушением строительных норм.

В кассационной жалобе регистрационная служба просит отменить решение от 19.05.2008 и постановление от 21.10.2008, в удовлетворении требований отказать. Заявитель указывает, что у общества отсутствует документ, подтверждающий представление обществу в установленном порядке земельного участка для строительства пристроек, поскольку в договоре аренды земельный участок предназначен для эксплуатации магазина. Вывод судебных инстанций о том, что в данном случае обществу не требуется разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию, противоречит действующему законодательству. Представленные заявителем технические заключения не могут свидетельствовать о возможности строительства новых объектов без разрешения на строительство. Спорные нежилые помещения возведены без согласованной проектной документации, без разрешения на строительство и землеотвода, т.е. являются самовольными постройками.

В судебном заседании представитель регистрационной службы поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заинтересованного лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, Комитет по управлению имуществом г. Краснодара и торговое предприятие "Рыба" заключили договор купли-продажи от 03.06.1994 нежилых помещений: площадью 381,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 67, и площадью 361,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 69.

По договору аренды земельного участка от 10.07.2000 N 1075 Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Краснодара предоставил обществу земельный участок, площадью 604,27 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 67, 69 для эксплуатации магазина на срок до 20.06.2020.

В марте 2007 года общество обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Краснодара по поводу согласования реконструкции зданий по ул. Красная 67, 69. В письме от 21.03.2007 N 23/1334-С департамент указал, что выдачи разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию не требуется, так как изменения объектов не затрагивают конструктивные характеристики объекта.

31 июля 2007 года общество обратилось в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения подвала N 2,3,5,6,7 здания литера "под /А", нежилые помещения первого этажа N 55, 57, 59 здания литера "А", нежилые помещения N 62, 63, пристройки литера "А8", нежилое помещение N 64 пристройки литера "А10", нежилые помещения N1-5 надстройки литера "над /А", общей площадью 413,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 69, и на нежилые помещения N 3/1,5 подвала здания литера "под/А", площадью 24 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 67.

28 августа 2007 года государственная регистрация приостановлена до 28.09.2008. Заявителю предложено дополнительно представить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, законченного реконструкцией, для регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества.

Общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением от 07.11.2007 о признании незаконным решения регистрационной службы о приостановлении государственной регистрации объектов недвижимости и обязании регистрационной службы зарегистрировать право собственности на нежилые помещения.

Письмом регистрационной службы от 28.01.2008 обществу отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с тем, что оно в указанный срок не устранило причины, препятствующие проведению государственной регистрации.

В связи с получением отказа в регистрации, общество уточнило заявленные требования и просило признать незаконным решение регистрационной службы об отказе в государственной регистрации права собственности на указанные в заявлении объекты недвижимости и обязании регистрационной службы зарегистрировать право собственности на данные объекты.

Вывод судебных инстанций о незаконности решения регистрирующего органа сделан по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела, имеющим существенное значение для разрешения спора без учета норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который совершил оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Если в течение срока, на который была приостановлена государственная регистрация права, не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Регистрационная служба отказала обществу в регистрации права собственности в связи с отсутствием разрешения на строительство и акта ввода реконструированного объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты), количества этажей, площади, показателей производственной мощности.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что регистрационная служба не может сама установить, что изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Для решения таких вопросов необходимы специальные познания в области архитектуры и градостроительства. Так как подготовка документов для выдачи разрешений на строительство возложена Градостроительным кодексом РФ на органы исполнительной власти и местного самоуправления, и именно эти органы должны быть уполномочены на выдачу документов, подтверждающих отсутствие необходимости получения разрешения на строительство.

Судебные инстанции, удовлетворяя требования общества, исходили из того, что у общества отсутствует необходимость получения разрешения на строительство. В обоснование данного вывода суд сослался на письмо Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Краснодара от 21.03.2007 N 23/1334-с, в котором указано, что реконструкция здания не повлияла на несущую способность основных несущих конструкций, а, следовательно, не требует выдачи разрешения на строительство и на ввод данного объекта в эксплуатацию. Аналогичный вывод содержится и в техническом заключении ГУП "Крайжилкоммунпроект".

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из материалов дела видно, что нежилое здание-магазин литера А, под/А, над/А, а5 реконструировано путем возведения пристройки литера а10 площадью 11,5 кв.м на месте входа в подвал литера а5 площадью по наружному обмеру 5 кв. м, увеличения размеров надстройки с 28 кв. м до 39,4 кв. м, увеличения помещения N 57 первого этажа литера А за счет помещения N 58 первого этажа литера А, увеличения площади помещения N 55 первого этажа литера А за счет помещений первого этажа N 51, 52 литера А по ул. Красной, 69 и помещений N 8, 9 литера А по ул. Красной, 67 с 135,3 кв. м до 200,3 кв. м, увеличения помещений подвала N 2 за счет помещений N 7, 3.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что общество получило разрешение на капитальную реконструкцию принадлежащего ему здания магазина. Вывод суда об отсутствии такой необходимости является недостаточно обоснованным. Письмо Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодара и техническое заключение ГУП "Крайжилкоммунпроект" не могут являться надлежащими и достаточными доказательствами, подтверждающими данные обстоятельства. Согласно пункту 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Вышеназванные документы представлены в материалы дела в виде незаверенных надлежащим образом ксерокопий, письмо Департамента архитектуры и градостроительства подписано заместителем, полномочия которого документально не подтверждены.

Суд первой инстанции не дал оценку доводу регистрирующего органа о том, что на момент строительства спорного объекта у общества отсутствовало согласие собственника земельного участка на ведение строительных работ. Вывод суда апелляционной инстанции том, что согласие собственника земельного участка на ведение строительных работ не требуется, поскольку имеется разрешение на строительство, не соответствует статьям 263, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суды не учли, что ГУП Краснодарского края проектный институт "Крайжилкоммунпроект" не является уполномоченным государственным органом на проведение государственного контроля и разрешение вопроса о возможности строительства без соответствующего разрешения. Представленная в материалы дела копия лицензии от 29.03.2004 N Д436641 свидетельствует о том, что указанная организация вправе осуществлять только проектирование зданий и сооружений в соответствии с государственными стандартами. Документы, подтверждающие наличие у ГУП "Крайжилкоммунпроект" права выдавать заключения о соответствии самовольных строений градостроительным, строительным нормам и правилам, а также техническим условиям и градостроительным регламентам в материалы дела не представлены.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие о возможности строительства новых и реконструкции прежних объектов без соответствующего разрешения на строительство, о том, что в результате проведенной обществом реконструкции не изменены конструктивные характеристики существовавшего объекта недвижимости.

Поскольку предметом заявленных требований, помимо признания незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права, является требование об обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию права собственности на спорные объекты, а из материалов дела усматриваются признаки самовольного строения, суду для выяснения вопросов о соблюдении обществом порядка землепользования в границах земельного участка, предоставленного обществу в аренду для эксплуатации магазина и необходимости представления на регистрацию разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию следовало привлечь к участию в деле администрацию г. Краснодара в лице соответствующих муниципальных органов, осуществляющих государственный контроль за градостроительной деятельностью, при необходимости обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы для выяснения вопроса о том, затрагивают ли изменения объектов капитального строительства конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности. С учетом установленных обстоятельств разрешить спор по существу.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2008 по делу N А32-22173/2007-66/314 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.