Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2009 г. N А32-4015/2008-28/80 "Суд, сделав вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, не выяснил, не расположен ли спорный земельный участок во второй зоне санитарной охраны" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 декабря 2009 г. N А63-16909/2008, от 14 июня 2011 г. N Ф08-3254/11 по делу N А32-25149/2010

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Производственно-коммерческое предприятие "Таис"" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 09.07.2002 N 2533; обязании общества освободить земельный участок общей площадью 24 кв. м, расположенный в Лазаревском районе г. Сочи, ул. Павлова, 14, и передать его по акту приема-передачи истцу в состоянии и качестве не хуже первоначального; признать недействительной государственную регистрацию права собственности общества на временный торговый павильон "Бистро" (литера А) размерами 6,35 х 4,05 м, площадью 23,7 кв. м; признать указанный объект самовольной постройкой и обязать ответчика осуществить ее снос.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением от 16.06.2008 суд расторг договор аренды от 09.07.2002 N 2533; обязал общество освободить земельный участок общей площадью 44,1 кв. м, расположенный в Лазаревском районе г. Сочи, ул. Павлова, 14, и передать его администрации по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального; признал возведенный обществом объект общей площадью 44,1 кв. м самовольной постройкой. Судебный акт мотивирован тем, что спорный объект возведен на земельном участке, не отведенном для строительства; площадь строения превышает площадь земельного участка, предоставленного в аренду; строение является самовольной постройкой. Ответчик нарушил условия договора аренды, что позволяет администрации прекратить арендные отношения.

В кассационной жалобе общество просит решение отменить и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель полагает, что суд нарушил нормы процессуального права, рассмотрев дело в его отсутствие и не известив надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Общество утверждает, что на спорном земельном участке находится несколько объектов, в том числе недвижимое имущество - салон мобильных телефонов, принадлежащее ему на праве собственности, что подтверждается регистрационным удостоверением от 11.12.1999 N 319-р, выданном на основании распоряжения администрации Лазаревского района г. Сочи от 23.06.1999 N 319-р. Возведенные на земельном участке пристройки (литеры А1 и а) не являются объектами капитального строительства, возведены из легких конструкций на основании ежегодно выдаваемых администрацией района временных разрешений на мелкорозничную торговлю.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение надлежит отменить, а дело направить на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы г. Сочи от 15.04.2002 N 240/11 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 09.07.2002 N 2533, по которому арендодатель передал в аренду с 01.05.2002 по 01.05.2012 земельный участок площадью 24 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Павлова, 14, занимаемый торговым павильоном.

Комитет по управлению имуществом администрации г. Сочи по результатам выездной проверки указанного земельного участка составил акт от 03.09.2007, из которого следует, что на участке расположено и эксплуатируется здание из сборно-разборных конструкций площадью 44,91 кв. м.

Комитет по управлению имуществом администрации г. Сочи направил обществу письмо от 07.09.2007, в котором предложил в 10-дневный срок предоставить документы, подтверждающие правомерность нахождения на земельном участке имущества и правомерность занятия земельного участка сверх норм, установленных договором. В случае отсутствия документов, обществу предложено расторгнуть договор аренды от 09.07.2002 в добровольном порядке в связи с существенными нарушениями условий договора аренды.

Администрация, ссылаясь на существенное нарушение обществом условий договора аренды, а также факт самовольного строительства на арендуемом земельном участке, обратилась с иском в суд.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае требование о расторжении договора аренды основано на подпункте 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель) и статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества).

В соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Суд при рассмотрении требования о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации должен установить, что арендатор получил письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Суд принял решение о расторжении договора аренды без выяснения указанных обстоятельств.

В постановлении главы г. Сочи от 15.04.2002 N 240/11 и в кадастровом плане указано, что спорный земельный участок расположен во второй зоне санитарной охраны города-курорта Сочи. Суд не исследовал эти документы и не установил, расположен ли спорный земельный участок во второй зоне санитарной охраны. Если участок находится в границах особо охраняемой природной территории, то в силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" он относится к федеральной собственности и находится в ведении федеральных органов государственной власти. В таком случае основания для расторжения договора аренды от 09.07.2002 N 2533 отсутствуют ввиду его недействительности (ничтожности).

На основании пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении муниципальных образований находится регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований. Муниципальные образования вправе принимать к своему рассмотрению также вопросы, не исключенные из их ведения и не отнесенные к ведению других муниципальных образований и органов государственной власти.

В границах муниципального образования, независимо от целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления. Следовательно, администрация вправе обращаться в суд с иском о сносе самовольных строений.

Пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следовательно, значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по делу, являются: создание торгового павильона на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчику фактически не вручены копии определения о назначении судебного разбирательства, поэтому он не располагал реальной возможностью для принятия участия в судебных заседаниях и представления суду возражений по иску. Вместе с тем это обстоятельство не освобождает суд от установления по спору значимых обстоятельств. Поэтому в данном случае обязанность по представлению доказательств лежит на администрации. Однако в материалах дела отсутствуют необходимая и достаточная для правильного разрешения спора документация о спорном объекте.

Из постановления главы администрации г. Сочи от 15.04.2002 N 240/11 следует, что в аренду обществу предоставлен земельный участок фактически занятый торговым павильоном, принадлежащим обществу на праве собственности (регистрационное удостоверение от 11.12.199 N 4117). В деле имеется распоряжение администрации Лазаревского района г. Сочи от 23.06.1999 N 319/3-Р "Об утверждении акта комиссии о вводе в эксплуатацию законченного реконструкцией временного торгового павильона "Бистро" по ул. Павлова, 14". В акте обследования земельного участка от 22.10.2007, составленного сотрудниками МУ "Муниципальная архитектурно-земельная инспекция г. Сочи", отмечено, что при проведении обследования земельного участка по ул. Павлова, 14, общей площадью 52 кв. м, используемого обществом, нарушений требований земельного и градостроительного законодательства не выявлено. Данные обстоятельства при разрешении спора не нашли должной оценки суда.

При новом рассмотрении суду необходимо установить фактические обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку представленным сторонами доказательствам, и разрешить спор по существу, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Довод ответчика о том, что суд не известил его надлежащим образом о времени и месте судебного заседания надлежит отклонить.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если:

1) адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован;

2) несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд;

3) копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Судебные извещения, направленные обществу по юридическому адресу: г. Сочи, ул. Павлова, 129, кв. 8, вернулись в суд с отметками "истек срок хранения".

Поскольку орган связи проинформировал суд о том, что адресат не явился за получением корреспонденции и истек предусмотренный срок ее хранения, ответчик в данном случае считается извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2008 по делу N А32-4015/2008-28/80 отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.